高质量房企的增长样本
11月20日，金辉控股（9993.HK）完成发行2020年公开发行公司债券（第二期），发行总额12.2亿，期限2+2年，票面利率6.95%。
经联合信用评级综合评定，金辉控股主体信用等级为AA+，评级展望为“稳定”，本次债券的信用等级为AA+。
受债券市场风波影响，近期新债的发行也产生了一定的影响。数据显示，自11月10日永煤违约至今，已经有超过470亿债券取消或推迟发行，其中不乏各行业龙头玩家。有市场观点认为，市场波动加剧了信用分层，具有更高评级和良好债务水平的优质公司将继续受到市场追捧。
金辉控股保持低利率发债且全额募满发行证明了这一点，也表明其稳健的经营风格已经获得市场和投资者的认可。
上月底，金辉控股正式登陆港交所，发行价4.3港元，共募资25.8亿港元。尽管内房股在香港市场长期低估，但作为监管新规出台后上市的第一股，金辉控股凭借其稳健经营的作风，证明了自己是资本市场的“宠儿”。
金辉控股此前披露的IPO发行价格区间为每股3.50-4.5港元，也就是说，本次金辉控股发行价接近此前定价上限，是近年来少有的在港股IPO中能在高位区间定价的房地产开发企业。
相比于多家中小型房企认购不足或破发的情况，金辉控股发行认购即达到1.72倍，有效认购申请超过16500份，上市后股价也长期处于发行价以上，企业市值和每股净资产在年内上市的内房股中排名第一，受到机构及个人投资者的大力热捧。
11月20日，金辉控股公告，其自身及国际包销商作为联席全球协调人于11月20日部分行使超额配股权，拟再发行4522.7万股股份，约占发行后总股本的1.12%。本次超额配售发行价为4.3港元，金辉控股将就发行超额配发股份额外收取所得款项净额约1.91亿港元。目前，该超额配股已顺利完成。
在众多房企融资持续收紧、地产金融政策不放松的大环境下，叠加疫情影响，各大房企资金压力巨大，融资困难成为行业共识。今年以来，已有数家内房股发售前出现公开认购不足，暗盘小幅下跌的情况，都在表明投资者的热情消退。在此背景下，金辉控股仍完成了稳健上市、逆势发债、超额募股，这家24岁的房企到底有什么魔力？
稳健是长期主旋律
金辉控股能得到资本市场的持续认可，与其长期坚持的稳健作风密不可分。
稳，是金辉控股长期坚持的主旋律。
招股书显示，2017 -2019年，金辉控股的营收分别为117.77亿、159.71亿、259.63亿，复合年增长率48.5%，其中2019年度增幅高达62.56%，这一增速远远超过不少头部房企。与此同时，金辉控股的净利润也呈稳步上涨态势，2017-2019年分别为22.21亿、23亿和26.9亿，复合年增长率为10%；毛利率的复合年增长率更是高达22.2%。营收、净利、毛利率均实现年均两位数的成长，在如今的市场环境下并不是一件容易的事，金辉控股的稳健可见一斑。
稳，并不意味着慢，多年以来，金辉控股一直保持自己的速度稳健前行。
克尔瑞数据显示，2019金辉控股全口径合约销售额已经实现888.6亿，距离千亿房企仅一步之遥。
今年上半年，新冠疫情带来的封控给房地产行业带来史上最难开局。但金辉控股仍是行业内反应较为迅速的企业之一，从二月中旬起各地项目陆续恢复运作，位于武汉的项目也在今年四月恢复。
难能可贵的是，在规模和业绩保持稳健的同时，金辉控股的债务水平一直控制在行业平均值之下。2017-2019年及今年前四个月，金辉控股扣除合约负债后的资产负债率分别为54.8%、50.7%、47.7%及46.6%，稳稳站在监管安全线，且负债水平优于行业大多数公司，体现出良好的抗风险能力。
值得一提的是，金辉控股的有息负债中，银行贷款的比例增长明显。截至八月底557亿有息负债中，银行借款达到252亿，占比达到45%，远超上年末的35.7%。
一般来说，在房企的各项融资渠道中，银行贷款的融资成本一般较低，但审批最为严格。因此信托、资管计划等非银融资往往是房企负债的大头。金辉控股在今年银行贷款占比大幅提升，可以看出传统银行机构对于这家稳定成长的企业已经越来越看好。
此外，金辉控股的现金流也有了明显的改善。截至七月末，金辉控股在手现金158.44亿，同时手握713.8亿尚未结算的预售房款，手中“弹药”非常充足。
高筑墙、广积粮
长期稳健务实的作风，并没有耽误金辉控股高筑墙、广积粮。
2004年，金辉控股不再满足于区域型房企，开始走出福建，进行全国化战略。2009年，金辉控股完成布局上海、苏州等一二线城市，并将总部迁至北京，继续深化全国布局。
得益于长期精准的土地储备策略，金辉控股持续深耕全国五大区域。截至七月末，金辉控股共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目，广泛分布于长三角、环渤海、华南、西南及西北五大区域，并聚焦核心城市群。
在具体战术上，金辉控股以专注于发展省会二线城市及周边作为布局核心，并聚焦于为首置、首改客户提供住宅物业。截至七月末金辉控股的2908.2万方土储中，二线城市和核心三线城市的权益土储占比达到93.3%，二线城市土储占比也是高达81.38% 。大规模且具有战略性布局的土地储备，无疑将进一步推动金辉控股业务增长。
多点开花不断扩充土储的同时，金辉控股也收获了机构及投资者的广泛认可。
虽然金辉控股是资本市场的“新生”，但此前已经以非上市公司的主体身份顺利完成多项境内外融资。
在境内公司债市场上，金辉控股曾先后于2019年10月、11月、2020年6月及7月发行四笔公司债券，金额分别为8.5亿、11.3亿、6.5亿及5亿。在2019年发行的两笔公司债券票面利率均为7.5%，而2020年6月发行的公司债利率则下降至6.95%。刚刚完成发行的12.2亿公司债仍维持6.95%低利率，且满额发行，足以证明金辉控股深受资本市场的“宠儿”。
在收获资本市场的青睐之余，金辉控股更是收获了来自专业机构的信心。
今年，联合国际将金辉控股的国际长期发行人评级上调至“BB”展望稳定；10月14日，国际评级机构惠誉在上调金辉控股评级为“B”的同时，评级展望从“稳定”调整至“正面” 。惠誉表示，此次上调结果反映了金辉控股的市场地位和财务杠杆的改善；主要集中在省会城市及直辖市的土地储备优质且总建筑面积充足，足以满足未来长时间的开发需求。
此外，在国内债券市场，联合信用评级公司已经连续四年给予金辉控股主体长期信用评级“AA＋”，表明金辉控股偿债能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
在房地产行业整体趋势日趋严峻的当下，提高企业运营能力、优化管理效率将成为中长期地产市场的主旋律。
经营风格稳健、营收增长良好又手握充足土储和“弹药”的金辉控股，赶在房地产行业触顶之前进入上市通道，无疑可以抢占“末班车”得到再次发展，在融资渠道和品牌影响力上将获得明显改善。
自近山而望远山，谓之平远。厚积薄发的金辉控股按自己的步调实现了有质量地上市。既不用像头部房企一样高处不胜寒，也无需像中小房企一样战战兢兢。稳扎稳打给了资本市场一个惊艳亮相，未来会到达哪一座高峰？值得期待。
