房地产市场——长三角城市群市场潜力如何判断
一、上海及环沪
上海是长三角城市群当仁不让的核心城市，2015年时候上海单城市商品房销售额达到了4792亿元，与此同时，杭州2161亿元、南京1773亿元、苏州1717亿元、宁波711亿元；就算是2018年上海房地产市场较前两年已经断崖下滑，上海单城市的商品房销售额仍有4752亿元，此时杭州4036亿元、南京1713亿元、苏州1154亿元、宁波1445亿元。
当然以上数据来源于网络，有些是商品房数据有些是商品住宅数据，包含的市域统计范围可能也有误差，但是给人的一个非常直观的感觉就是，得上海者得天下。
2016年是上海楼市的爆发之年，据统计公报认证的市域内商品房销售额已经达到了6696亿元，外溢出去的销售额更是达到了近2000亿元，造就了绿地长岛、恒大威尼斯、嘉善孔雀城等百亿级神盘。
上海及环沪城市群的房地产市场有几个鲜明的特点：
1、上海是总部集聚的最佳选择之一
一个上海的房产销售额等于1个半的北京或是广州、2个半的深圳，所以只要房企有全国化的打算，一定会把上海作为核心之一。
战略聚焦的一个重要举措就是把总部迁过来，这一方面闽系是走的很前面，也走的很坚定，当然也收获了很好的回报。一方面人才、融资等经营层面打开了局面，另一方面2012年至2015年在上海拿的项目，都是赚大钱的项目，让闽系们很顺利地完成了财富的原始积累。
2、上海是长三角外溢的绝对水龙头
就算有杭州、南京、苏州、宁波这些名城的环绕，上海还是公认的长三角单核城市，无论从销售额、销售价格都是首屈一指的高地，外溢能力非常强，向北至南通、向西至苏州杭州、向南至嘉兴宁波舟山，都会有上海客户的一席之地，甚至也是一股能够改变当地楼市走向的重要力量。
与购房者类似，开发商也会外溢，离开上海市域去环沪区域拿地，核心理由是上海土地出让非常少而且价格非常高，为了寻找洼地或者凑货值或者养团队等理由，还是要出去拿地。
3、未来趋势
上海土地供应缩量是大趋势，而且土地招拍挂出让的门槛非常高，出让价格高且资质打分卡人，按现有的规则来看，未来几年能参加上海土地拍卖的也仅限于前二十强。
大部分的开发商都只能考虑在上海郊区捡捡漏，甚至只看环沪还能公平公正公开竞价的项目。
二、浙北城市群
浙北城市群包含的城市为杭州、宁波双核心，绍兴、嘉兴、湖州、舟山、台州等一票地级市，以及余姚、慈溪、上虞、海宁等强县级市。
说到浙北城市群，先要讲一下绿城，绿城在杭州兴起，在浙北城市群发展壮大，2010年绿城销售额就达到了542亿元，其中杭州186亿元，市场占有率14%，浙江省内的市场占有率9.3%，其中慈溪玫瑰园、慈溪慈园、诸暨绿城广场、海宁百合新城等项目当年销售额都是10亿级。可以讲绿城在浙北城市群，2010年就拿出了不输于2019年标杆开发商的表现。然后2011年浙北城市群全面限购，高端改善受到了抑制，绿城就爆发了危机。
讲一讲浙北城市群目前的状态吧。
1、经济基本面好
从GDP来看，杭州13509亿元，宁波10746亿元，绍兴5417亿元，台州4875亿元，嘉兴4872亿元，湖州2719亿元，舟山1317亿元。从GDP总量来看，浙北城市群已经达到了惊人的4万亿+，约等同于“广州+佛山+东莞+中山”，而且经济结构也较为合理，发展潜力大，藏富于民，消费能力强。
2、楼市发展情况较好
浙北城市群除了某些乡镇板块还能找到1万元/平以内的楼盘，大部分楼盘都已经到了15000-20000元/平，浙北民间财富实力可见一斑。
2018年的商品房销售额，杭州4036亿元，宁波市区1445亿元，嘉兴大市1491亿元，绍兴大市1210亿元，台州住宅701亿元。整个浙北城市群保持了一个万亿的成交规模，约占中国国内2018年房地产总成交额的约7%，基数不可谓不大。
3、房企普遍既做规模又做利润
近两年业内最大的两批黑马，中梁、祥生就出自浙江，壮大于浙北城市群，得益棚改时期开盘即售罄的不断循环，浙北的城市们成了“快开发、快销售”的高周转典范。而且浙北城市的土地市场是完全的竞争市场，供应量少，地价弹性大，不少土地储备多的开发商吃透了土地红利，在地价上涨周期中，房子卖得好、利润赚得多，完成了规模、利润的全面积累。
从2016年至2018年，浙系的开发商在百强榜上的进步是除闽系之外最耀眼的，比如中梁从40名开外冲到23名，祥生从90名冲到28名，佳源从56名冲到35名，德信从105名冲到71名。同样的故事在京津冀或者珠三角却没有上演。
不得不感慨，一方水土养一方房企。
4、楼市引擎多
浙北城市群还有一个很强大的属性，就是楼市引擎多，上海、杭州、宁波三大城市可以相互补位，就跟三体一样，环沪、环杭、环甬，外溢的影响力无处不在，穿插影响，此消彼长，结合本地市场较强的购买力，让楼市一直保持一个较高的热度。
举个例子，宁波的杭州湾新区，第一波客户是本地人及政府劝导的产业客户，第二波就是外溢下的上海客户，价格拉到12000元/平以上后本以为会凉凉，但最后来了第三波客户，是宁波过来的客户。
三、苏南城市群
苏南城市群，常规得说就是苏州、无锡、常州，为了方便讨论，这里也将热门城市南通列入其中，严格说来南通自成一体。
有个很有意思的现象，那么多年来苏南城市群最强的两个城市苏州和无锡没有培养出本土的房地产公司，反而是南通出了中南、常州出了新城，都进了前十五。
经济体量上，苏州18597亿元，无锡11439亿元，南通8427亿元，常州7050亿元，4个城市就达到了惊人的4.5万亿元，直接可以比拟大湾区的“广州+佛山+东莞+中山+珠海”，从房地产销售总量上来看，苏州市区住宅1154亿元，无锡市区住宅1147亿元，常州市区住宅636亿元，南通市区住宅408亿元，从房地产销售的容量来看，四个高能级的城市都比不上广州和佛山两个城市的房地产容量。
1、明显的城市轮动轨迹
苏南城市群的房价波动特征还是非常明显的，首先是苏州在2015年底的时候出现了暴涨，并位列四小龙之一，然后无锡、南通跟进上涨，并在棚改及上海客户的刺激（外溢投资及返乡置业）下持续形成热点，最后是常州被带动，在因城施策从严限购限贷之后，苏州先冷下来，但购买力发生聚焦、园区房价形成高点，然后是无锡也不再上涨高位震荡，目前常州和南通仍留有一定的热度。
2、赚钱能力有限
大部分开发商在苏锡常及南通都没有赚到什么钱。是因为苏南城市群的房价长期处于低位，土地供应量又大，但因为临近上海，受到来自上海的开发商的外溢影响，土地价格也不便宜，而且毕竟经济基础好，价格便宜是能跑量的，开发商们也习惯了不赚钱跑量的状态。
2015年底以来的各城市暴涨，都是在2-3个月内的短期内完成，对于中海、新城这些土地储备量大的开发商而言，存货升值很快，但是大部分开发商都是在涨价完毕之后才根据上涨完毕后的房价新拿了高价地，如果没有下一波上涨，一般就很难赚到钱，而目前看起来也就南通有后续小幅上涨。
3、仍有一定的潜力
苏南城市群，特别是苏锡常三个城市目前的状态是缩量，但其基本面良好，相对浙北城市群而言，只是风险偏好上面偏保守。比如无锡2018年的住户存款5600亿元，住户贷款2740亿元，常州住户存款3888亿元，住户贷款2232亿元，而举广州和宁波的例子，广州2018年住户存款16457亿元，住户贷款16776亿元，宁波2018年住户存款6663亿元，住户贷款6172亿元，广州和宁波都算是相对而言楼市投机性不算太强的城市，其居民的杠杆情况都不低。
未来还有一定的加杠杆机会，起码楼市的一些指标要达到近能对标浙北，远能对标湾区的程度。
