位于泉州聚龙小镇的“聚龙美的君悦府”，是美的置业落子泉州的第三子，也是美的置业布局海西的第一个山湖院落巨作，然而该项目从2019年推出至今，涉嫌多处违规。
聚龙小镇内建独栋别墅
聚龙小镇位于福建省泉州市惠安县，于2007年3月31日启动建设。园区面积约20000亩，以“人文”、“森林”、“湖泊”、“运动”、“教育”、“温泉”、“驿站”为主题，是集生态、养生、居住、运动、文化等为一体的大型国际社区。
聚龙美的君悦府在聚龙小镇内的位置图
据公开资料介绍，聚龙美的君悦府是美的置业继美的智慧城和美的公园天下后，落子泉州的第三子，也是美的置业布局海西的第一个山湖院落巨作，项目择址南中国桃居小镇-聚龙小镇内，享万亩湖山资源，一线果岭毗邻，多重配套在侧，多维立体交通接驳泉惠双城中心，更可快速接驳全国。
聚龙美的君悦府沙盘图
据销售人员介绍，该项目目前在售的有高层和别墅，其中主推的是128平米和143平米的别墅，表价分别为260万和300万起，还有260平米和290平米的独栋别墅，表价分别为480万和700万起。销售人员还表示，如果想购买，尽量在7月份之前，6月是全国开发商半年业绩冲刺月，这个时间点优惠非常多。
聚龙美的君悦府别墅实景图
1994年起，国家就已经开始对别墅项目进行控制，连续5次颁发禁墅令。1994年，为提高土地利用率，国家出台规定，限制别墅用地。2003年，国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进行限制。2005年，发改委发布规定，从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目。2012年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批。2016年，国土资源部出台当时最严禁墅令，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续。2019年4月，住房和城乡建设部下发通知，要求立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，并对已建、在建、在批、待建、待批的别墅项目做好梳理等工作。有关部门正在制定别墅清查整治工作方案，方案确定后，各部门再推进别墅项目建设审批工作。
使用面积大于产权面积的部分是否算违建？
销售人员告诉《商业观察》，户型图上体现的面积，只是产权面积，实际使用面积要大得多。128平米户型的实用是250-300平米，143平米户型的实用面积是290-390平米，赠送小院的面积为30-100平米；260和290平米独栋别墅的实用面积分别是540和700平米，赠送小院的面积为70～300平方米。
销售人员说，产权面积小可以少缴税，少交物业费、暖气费等费用，而多出来的实用面积，相当于赠送给购房者的面积，对购房者来说是好事。
聚龙美的君悦府143平米G型别墅地上四层户型图
开发商销售时承诺赠送面积的先例不在少数，由于产权证中没有这部分面积，所以并不是合法面积，之前就有媒体报道过这类赠送面积被强拆。都市时报2020年4月14日报道，昆明枫丹白露3期卖房时承诺的赠送面积，城管局要求拆除装修，否则不能办理不动产权证。中国经营报2018年4月10日报道，南京中铁建青秀城销售时承诺将通风井改造成“小房间”附赠给业主，但交房之后，该部分面积被监管部门定为违章建筑，不允许搭建。
公共区域能否卖给或赠给购房者？
除了部分实用面积在产权证中无法体现外，赠送小院面积也无法写进产权证。聚龙美的君悦府的卖点是独门独院的别墅住宅，每套别墅都带小院。
业内人士告诉《商业观察》，所谓别墅附带的小院，实际上是小区的公共区域，所以无法体现在产权证上，开发商将公共区域圈起来盖上围墙，就成了每套别墅独享的小院。
根据物权法第七十三条规定，建筑区划内的公共区域，属于业主共有。聚龙美的君悦府别墅附带的小院，都未计入产权证，属于公共区域，开发商无权售卖或附赠给业主。
聚龙美的君悦府套内的小院
还存违规预售问题
据销售人员介绍，除了别墅产品外，1#和2#楼是60-128㎡的高层住宅，表价在11000-13000元/平米之间，之前已经卖了一批了，新的房源还没有加推，目前主推的还是别墅产品。
《商业观察》查询惠安县人民政府官网，聚龙美的君悦府于2019年12月20日取得了《商品房预售许可证》，取证楼栋为9#、10#、三期地下室、11-13#、15-19# ，并没有1#和2#楼的预售证信息。
惠安县人民政府网公示的聚龙美的君悦府《商品房预售许可证》相关信息
早在2017年11月13日，泉州市人民政府就印发了《泉州市人民政府关于进一步加强全市房地产市场调控的实施意见》，其中第一部分第四条第三点明确规定：尚未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售企业不得以认购、预订、排号、发放VIP号等方式，向购房者收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。
从聚龙美的君悦府取得预售许可证的情况来看，目前存在部分楼栋无证预售行为。
住建局房管股：现在没有别墅这一说法了
以上聚龙美的君悦府涉嫌违规的众多问题，《商业观察》致电了惠安县住建局房管股。针对商业观察前文提出的问题，该股张先生表示，按规定，没有预售许可证是不能进行预售的，至于前文提到的该房地产项目1#和2#楼是否有许可证，应当在网上能查到，而且如果有的话，售楼处应当有公示。至于该项目存在不少独门独栋别墅时，他表示，现在已经没有别墅这一说法了。随后，《商业观察》致电了该局办公室，该局一位工作人员以流程为由拒绝接受采访。
