作者：周闪闪
编辑：老胡
中国多数的房企是在2003年“非典”之后才发现机会的，那一年疫情解除后的两个月，国务院发布了一份通知，房地产正式被确定为国民经济的支柱产业。
17年中，这个被有形的手任意鞭策的行业一直都在给不服气的人讲一个道理：杀不死我的只能使我更强。
这不仅仅是体现在其对拉动经济增长上从来都是可信赖的，且体现在当重大危难发生后，他们也可以有顽强的生命力。
壹
政府已经为遏制新冠病毒的传播做出了非同寻常的努力，这是一场必须要打赢的硬仗。
对于地产行业同样如此。摆在眼前的境况是：因为骤降的到访量，房企线下销售已基本为零。即使是最乐观的预计，这样的境况也会从2月持续到4月，按照往年数据，这三个月的销售金额占房企全年比重约为20%。
2020年和往年不一样，按照目前上市公司已发行债务估算，这三个月房企到期须偿债的金额全年占比为 30%，
考虑到债务续期，这段原本为开发商资金压力相对较小的时期，而如今因为一场疫情，反而可能成为开发商资金压力最大的时段。实际上，对于所有房企，过去的几年都是勒紧裤腰带过日子。
但是，即使在这样的状况下，从已公开的企业直接捐款金额计算，若以行业划分，房地产行业目前拿出的资金最多，从100万元到到数亿元，总额已超过15亿元。
在疫情爆发初期，由房企捐出的资金甚至一度超过中央财政划拨的资金，尤其是对于湖北除武汉以外的区域，在极大的医护物资需求下，如若没有及时到账的资金可供支配，甚至难以保持医疗机构的基本运转。
许家印掌舵下的恒大在这一次的疫情中目前已经捐出了3亿元的真金白银，是所有房企中捐助金额最多的企业，旗下恒大人寿更是在几天之内从至少六个省份采购了5000吨蔬菜运往湖北疫区。
贰
在这场疫情中，我们已经看到了企业的力量，他们在协调医护物资和人力调动上所表现出来的高效和执行力，在应对疫情中所付出的不计成本的责任和担当。
但是，企业家的使命终究要回到企业本身，企业家最大的担当是让企业活下去。在危难面前，需要一种积极向上、成熟镇定的企业自信心，这是企业能够从恐慌走向适应，走向再发展最重要的支撑点。
对于购房者，在疫情结束之后，信心的建立会是一个需时更长的过程。所以，在这一次的疫情中，许家印也并不打算“等靠要”，而是更早变革，以期从危难中找到机会。
我们的获得的信息是，恒大正打算改变传统营销，将旗下所有楼盘实现网上销售，并做出几项关键创新：
1、承诺最低价锁定期。具体执行是在购房者签署买卖合同后，可有最长88天的最低价锁定期，也就是在此期间期间如果所购买的楼盘价格下调，恒大承诺补足差价。
2、延长无理由退房周期。购房者在签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起，至办理入住手续之前的任何时间，均可享有无理由退房权利。
3、实现全民营销。对本人购买、推荐他人购买、第三方购买、未成功购买等不同情况，恒大提高重大购房优惠、佣金和奖励。比如，推荐他人购买的，可获得“恒房通”1%佣金及10000元奖励。
“无理由退房”是恒大2015年春天在地产行业中最早推出的大胆政策，在执行的第二年，就实现了不论是流量金额还是权益金额都一举超过万科，成为当年中国销售额最高的房企。在此后的几年中，这一策略已被数量不少的国内头部房企跟进。
叁
灾变面前，企业和个人一样能做的只能是学会承受和迎接。
17年前的非典之后，房地产行业获得了国家层面几乎全方位的资金及政策支持，宏观层面那时还有有人口红利、人口结构、入世红利以及城镇化率快速提升、居民杠杆水平较低的大背景。
而这一次疫情之后，这些都不复存在。
但是，谁说没有机会呢？每一次危难之后，都是系统性改革的开始，而能从改革中获取红利的一定是那些抗风险能力强的房企。
大水漫灌依然是幻想，房地产行业资金面的管控只会继续。我们可以乐观的是，在短期内会有一轮宏观流动性边际宽松 。同时，对于所有房企，虽一季度成交压力陡增，但可以确定的是，购房者的需求只是延后、并非消失。
资金流及资金成本是所有房企在目前周期内的抗风险能力的基础。区别于其他房企，在近三年恒大对于相当比例的项目执行的一个策略是全款分期，即购房者不通过银行贷款，而是在购房后以每半年或每季度为周期向恒大支付房款。
这种策略在过去这几年一定程度削弱了恒大的回款能力，但是在未来一两年能给恒大带来规模庞大的现金流。最近，恒大成功发行了一笔60亿美金的优先票据，这也为其资金面拓宽了较好的回旋余地。
同时，从恒大2019年三季报来看，其手头有三千亿货值的现房、准现房以支撑销售回款，同时，即使未来最极端情况下，恒大即便暂缓施工，也有足够的可售货源以保障回款。
中国的房地产行业早已不是一条宽阔而平坦的大道，走过疫情灾变留下的独木桥，头部房企的优势会被继续放大。
此后，我们也会发现究竟谁在裸泳。
