】

　　万科背了一口锅

　　作者：老胡

　　编辑：贝姐

　　2013年11月24日晚上，央视成功地激怒了中国房奴，它策划了一期节目：土增税黑洞，指控有45家房企总共欠缴3.8万亿元土地增值税。第一个被点名的是万科，后面还跟着SOHO中国、华远、融创、金地一连串名单。

　　那还是任先生和潘石屹敢大声说话的年代。

　　任先生琢磨了一晚上，第二天在他那拥有千万粉丝的微博上发起了反击，列出了八条理据，最后总结：

　　“央视愚蠢无知”。

　　潘石屹也很快附和：“央视应该从此事件中吸取一些经验和教训，有错就改”。

　　闹了三天，国税总局在三天后的晚上终于给了定论：有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解、误读。

　　在央视背后策划这次话题的是北京一个叫李劲松的律师，他大闹一场，悄然离去，把坏名声和负担都留给了房企。

　　土地增值税是个复杂冗长的故事。

　　2020年3月17日，万科公布了2019年年报，实现归母净利润（388.7亿元，同比增长15.1%，逊于市场预期。

　　一天净赚一个多的小目标也没有让股东们满意。

　　他们给万科的管理层们挂了一口老锅：

　　万科在隐藏利润，以减少分红。

　　这是个一年一度的老话题，但今年不一样，股东们在万科财报里发现了一个数据明显的异动：土地增值税清算准备金。

　　2018年，这一项的数值是219.87亿元，但2019年跳升到了367.89亿元，多增了148.02亿元，这也使得“税金及附加”项目多增了42%。

　　但是，这一年万科的营收增幅只有23.6%。

　　有一个股东受到了启发：按此推算，如果万科不通过此项隐藏利润，那么净利润应该可以多55亿，按年增幅应该在31%。

　　若果真如此，那也皆大欢喜。

　　这个推算的逻辑基于一个假设，即土增税的增幅和营收的增幅是线性平行的。

　　但是，这个假设并不成立。

　　它忽视了一个事实：土增税是跳档阶梯式增加，实行四级超率累进税率：最低30%，最高60%，利润一旦落在更高区间，整体税额会大幅增加。

　　粗糙地说，某一个地产项目多卖了1千万，利润反而可能减少1个亿。

　　而我们从万科了解到的情况是，2019年有大批项目恰好客观的属于这种情况。

　　也就是万科董事王文金的说法：（虽然）40%以上毛利率（的项目）在2019年的结算里面大体上比2018年要少，但是土地增值税（缴纳）更多。

　　这就是巧合的坏运气。

　　再说土地增值税，它在中国的来由带有惩罚性的特点，1993年，为了刺破海南房地产吹起来的大泡沫，国家在短短几个月内紧急出台了一份《暂行条例》，对炒地炒房的地产商进行惩罚性约束。

　　但是，熟料这份暂行条例一用就是26年，直到2019年才公开征求意见，以形成法律。

　　好了，事情简单说就是这样子的。