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碧桂园的“可能三角”
作者：老胡
降低财务杠杆、规模持续扩张、现金流增加是我认为目前周期下地产行业的“不可能三角”，几乎没有房企能够同时满足这三个目标。
回看市场下行的2019年，杨国强正在将“不可能三角”变为可能：净借贷比率持续下降、权益销售金额大增、在手现金2683.5亿。
但是，就合约销售总额、营业收入、毛利润而言，碧桂园在过去一年均保持了头名。
这个头名并非来自加杠杆的虚胖，也不属于时代贡献的行业红利，毕竟2019年不是火热的2009年，TOP100全年也只有不到7%的权益销售金额增长。
一切数字背后实际上是人和组织贯彻战略的结果。
壹
商业的马太效应固然存在：大者愈大，销售增长带来规模壁垒，但仅有规模也有可能是虚胖，置身于信贷周期的冲击下难以站稳立足。
要在厮杀惨烈的地产行业保持竞争优势，则依赖于管理者清晰的战略布局、团队的执行力以及健康的资产负债表。
2019年的碧桂园不断拓展护城河宽度，继续巩固了龙头地位。
就营收和利润而言，双双实现了超过20%的增长。全年实现总营业收入约为4859.1亿元，同比增长28.2%；毛利润1266.4亿元，同比增长23.6%；净利润约为612亿元，同比增长26.1%。
其中，股东应占核心净利润约为401.2亿元，同比增长17.6%，日赚超亿元。
尽管政策的调控周期如电风扇一样变换，也不论房企高管嘴上是否承认，业内都知道营收和利润一直是决定房企增长天花板的唯二指标。
而销售规模则直接决定营收和利润的多寡：归属于股东权益的合同销售额约5522亿元，同比增长10%。
10%看似不高，但这是实打实、挤出了水分的权益销售额。从2018年中开始，碧桂园决定不再使用合同销售金额的口径，改为权益合同销售金额来披露销售情况。
一般而言，由于房企每个项目并不一定占全部权益，如果一家房企合作开发的项目过多，自身占比不大，那么在财报上的结果则是合同销售额远远大于归属于房企自身的权益合同销售额。
第一名也意味着有责任为行业树立更严格的规则。
贰
销售规模是否停在纸面富贵，取决于回款率。
2019H1的业绩会上，总裁莫斌强调公司要将权益回款纳入工作考核。
精细化的管理能否奏效，取决于团队是否积极执行考核指标。
从年末的结果来看，集团房地产权益销售现金回笼约5301亿元，权益销售回款率高达96%。H1这一指标就已经达到了94.3%，而2018年末回款率则还是91%。
全年权益销售去化率高达72%，无论是权益销售的绝对值，回款率、还是去化率，保持了行业高位。
10%的权益销售增速，还是主动放缓增速的结果。
两年前，碧桂园宣布进入“提质控速”阶段，有意识地控制规模增长，转向财务质量和管理质量。
这一核心战略在2019年得到了全面执行。
不仅去库存速度超过同侪，为进入更艰难的周期储备了快速变现的项目；而且组织结构实现了大幅度迭代和优化，财务质量也因杠杆下降而大幅提升。
截止2019年末，碧桂园在建和已建成待售房产项目账面价值为8560亿元，同比增长了27.5%，年末合同负债对存货的覆盖比为75.58%。
合同负债对存货的覆盖，简单而言，等于售出规模占库存规模的比例，比例越大，说明库存卖得越多。
小房企忙着补库存，土储巨大的大房企则在去库存周期中。
叁
对于碧桂园这样体量的房企而言，财务的稳健核心是控制杠杆，甚至降低杠杆。
2019年末，碧桂园的净借贷比率持续下降，仅有46.3%，低于2018年末的49.6%。
而2019年中，这一比率是58.5%。碧桂园用了半年时间，将整体杠杆下降了13.2个百分点，决心不小。
这也是自2007年IPO以来，连续12年将净借贷比率维持在70%以下。
去杠杆之外，债务结构的稳健同样重要。
碧桂园有息负债总额为3696亿，其中需于一年以内偿还的短期有息债务约为1163亿，占总有息负债之31%。
这1163亿中，一年内到期偿还的银行及其他借款规模为800.57亿元，相比2018年末，同比减少了超百亿元，短期偿债压力继续得到缓解。
对于债务结构，一看有息负债，二看在手现金。
第二项数据创造了碧桂园的历史记录。
目前其账面拥有现金余额2683.5亿，达集团有史以来最高值，现金余额占总资产比例高达14.1%。现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达到2.3倍。
当然，有投资者会注意这两千多亿的现金有多少是受限金额，这决定了公司真实的偿债能力。
如果减去年末受限制现金的账面价值：193.63亿元，碧桂园手里可动用的现金余额仍有2490亿元。
2020年尽管有新冠疫情影响，但拥有稳健的财务状况，将为碧桂园穿越风浪增添了重要的压舱石。
