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一场暂未落地的大劫
作者：老胡
策划：贝姐
最近几天，哈佛大学的肯尼斯·罗格夫教授又为中国的房地产业操心了。他和两位华人助理合著了一篇报告，用复杂的模型和数据得出了一个中国老百姓都明白的道理：
房地产绑架了中国经济。
20年前，罗格夫教授就发表过类似的观点，他对中国房价走势发出了危言耸听的预测。但那一次，中国开发商们用十几年的时间教会了他如何正确的做学问。
这一次，他的观点更精确了。这份报告认为房地产和相关行业对中国GDP的贡献是29%，如果房地产行业投资收缩20%，将拖GDP增长5%到10%的后腿，而如今这种如果已到峰值。
近一个礼拜，中国房地产商的财务总监们确实都被一个传言搞得很焦虑。准确地说，这个传言在疫情发生之前的1月中旬就已经在金融机构间传出。只是，那时候并没有多少人相信这种一刀切的监管政策会是真的。
传言是针对房企有息债务增长的“三道红线”和“四种颜色”。
“三道红线”是：第一，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；第二，房企的净负债率不得大于100%；第三，房企的“现金短债比”小于 1 倍。
每一条红线都是房企的生命线啊！
“四种颜色”是：如果“三线”均超出阈值则被列为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值则为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；只有“一线”超出阈值则为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。
对于个别激进拿地的高危房企还另有监管手段。
我们查了一下克尔瑞2019年排名前50的房企，落到红色档的有两家，橙色的有10家，黄色的有6家。
然而，即使是落到绿色档，有息负债的年增速也不能超过15%。而我们找出中国房企排名前十的2019年半年报，会发现其有息负债同比平均增速接近43%；如果扩大到排名前二十的房企，这一增速也接近33%。
但是，有息债务绝对总规模中的超过60%来自房企中的前十名，排名在后的房企有息负债增速虽然较快，但在绝对总规模中的占比不到40%。
一些房企庞大的债务规模在疫情爆发之前就曾让监管层警惕，有两家房企被点名警告，要求必须降低负债规模和负债率。
在上市房企中，2019年有息负债增速最高的前三名是中国奥园、大悦城，中交地产，分别达到了62%、56%、50%。
40家房企截至2019年末剔除预收款后的负债率
数据来源：wind
简单地说，如果最高增速控制在15%，这意味着，没有任何一家房企能够再举债扩张，更要命的是借新还旧的活路被堵死了，依靠销售回款几乎成了仅存的活水。
对于相当数量的房企，这无疑是一场大劫。
当然，以上的一切都是建立在这一监管政策是属实的。这一系列监管政策的源头被外界描述为“央行出台三四五规则”，但是，央行并不决定商业银行的贷款行为，更谈何出台规则？
从我们了解的信息来看，一刀切的政策目前在金融机构并未实际落地，也并无机构确认已收到了实际文件，同时，其中最为关键的是究竟如何认定有息负债规模也并无细则。
和以前相比，目前房企的重要融资渠道中非标、海外债、和 ABS 监管仍然相对严格，并无变化。
但房企增加隐性负债的渠道依然畅通，房企让有息负债出表的方式也并未堵住。
当然，针对房企的融资收紧已是事实，毕竟上半年尤其是一季度，房企融资成本降低，以公司债为主的融资渠道大幅开闸，开发贷也同比大幅增长。
很多房企都抓住了这难得的窗口期，助推高溢价拿地的势头重新抬头。
当时就有住建委的领导说了：个别城市房价涨得像脱缰的野马。
最后，让我们一起来学习领导最近的讲话，他总结了近几年去杠杆行动已完成的十大重大成效，排在第八位的是“房地产金融化泡沫化势头得到遏制”；现阶段的八大重要工作中，排在第四位的是：
“防止高风险影子银行反弹回潮”。
