——文|木由
——编辑|Aquarius
近日，又一家长租公寓暴雷，行业洗牌潮持续。
10月8日，河南悦如公寓发布公告称，因面临巨大的经营及资金压力，公司已无力维持公司正常经营。与此同时，自如、蛋壳、青客等一些头部公司频频传出IPO消息。
新金融深度注意到，长租公寓的频繁暴雷也引起监管关注。近期，杭州、西安监管纷纷出手对长租公寓存在的行业乱象进行整治，有望为野蛮成长的长租公寓行业套上紧箍咒。
1
长租公寓“暴雷”不断
自2017年西安好熙家公寓“触雷”以来，长租公寓市场“雷”声不断。寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓、杭州德寓等接连曝出资金链问题。据不完全统计，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。
仅今年7月份就有6家长租公寓暴雷。包括乐伽公寓、杭州安闲居、杭州速锦房产、西安万巢、南京玉恒公寓、南昌诚寓物业，无一例外均是因资金链断裂而倒下。
10月，又一家长租公寓因资金问题被拖垮。
10月8日，河南悦如资产管理有限公司（下简称“悦如公寓”）发布公告称，由于市场环境的变化（郑州租金连续三年下滑）、自身组织和经营能力不够强等种种原因，目前公司投入巨资装修配置的1600套分散式公寓面临巨大的经营及资金压力，已无力维持公司正常经营。
公告还显示，悦如公寓在今年9月已接受了郑州比逊达美公寓管理有限公司（下简称”比逊达美”）的并购重组。目前悦如公司的全部股份已转让给比逊达美公司，且已进行相关股权转让及工商变更手续。转让协议签订后，公司经营管理及房源管理等事宜均由收购方全权负责。
长租公寓暴雷，房东和租客只能在维权路上奔波。在悦如公寓千套公寓转手后，房东收不到租金，租客被赶。有租客称，刚租的房子才入住不久，先被断网后被断电，甚至有租客被房东强制换锁。
2
长租公寓上市潮
长租公寓“暴雷”问题尚未解决，一些头部公司又开始扎堆准备上市。
美东时间10月7日，长租公寓品牌青客公寓正式向美国证券交易委员会提交首次公开募股（IPO）文件，拟以发行ADS（美国存托股票）的形式募资最多1亿美元，摩根士丹利和中金公司将共同担任此次IPO的承销商。
招股书显示，此次IPO募集到的资金一是用于扩张所覆盖的公寓和房间数量，二是投资于技术方面和基础设施，三是用于一般营运用途。
企查查信息显示，青客隶属于上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，成立于2012年，法定代表人为金光杰，共获4轮融资。2012年6月，青客公寓获得纽信创投的天使投资；2014年9月，获达晨创投的A轮融资；2015年6月，又获得赛富投资基金和老股东纽信创投1.8亿元B轮融资；2018年4月，青客宣布完成数千万美元的C轮融资，由摩根士丹利管理的私募基金以及凯欣资本联合领投。
据悉，青客公寓主要针对20-35岁的城市青年租客，主打分散式公寓，提供1000-2000元之间统一装修的产品。截止2018年底，房源量近10万间，业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市。
业内人士认为，青客公寓选择此时上市可能更多是出于现金流的考虑。9月12日，有报道称，蛋壳公寓最快将于今年内赴美上市，募资金额为6至7亿美元。随后，外媒IFR ASIA也报道，自如正考虑于2020年在美国上市，可能会筹集5-10亿美元。“不止自如、蛋壳公寓，整个行业都非常缺钱。”
根据招股书披露的数据，青客公寓2017年和2018年的营业收入为5.23亿元和8.90亿元，净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。2019年上半年，青客公寓的营收为8.98亿元，净亏损则为3.73亿元。在不到3年的时间，青客累计亏损金额已达11.7亿元。
值得注意的是，青客公寓的高速扩张在很大程度上是依赖于“租金贷”。
据了解，在青客公寓，租户最长可以办理26期（月）的分期贷款，金融机构会将款项一次性打到青客公寓账户。截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客采用了租金贷，未偿还贷款本金8.726亿元。目前，青客公寓与11家金融机构合作提供租金贷。招股书显示，公司与租客的租赁期通常为26个月，其中大多数的锁定期为12个月。截至目前，青客公寓所提供的63.1%的租金付款是由这些分期付款的贷款支付的。这意味着，一旦资金链断裂，青客公寓可能面临此前暴雷的长租公寓的结局。
3
监管出手
对于长租公寓行业的野蛮生长，近期一些地方监管开始出手整治。
日前，浙江省杭州市住保房管局组织发布了《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）（征求意见稿）》。即将推出的住房租赁资金监管办法，将从法规层面强化资金监管。其最大的亮点在于设立租赁资金专用存款账户，冻结部分资金作为风险防控金。风险防控金的总额按月租金总额的2倍确定，如果这一构想得到施行，至少住房租赁企业的专项存款账户中还有2个月的房租，可以用于赔偿租客和房东的损失。既提高了相关企业的入行门槛，也实实在在给相关企业戴上了紧箍咒。
无独有偶，因近期“南京乐伽公司”、“左旗公司”等暴露出的问题，西安市住建局、市委网信办、市金融工作局等七个职能部门也于近日联手对住房租赁中介机构进行为期4个月的集中整治。整治重点集中在违规经营、违规出租住房、违规分割出租、发布虚假租赁信息、违规提供“租金贷”、违规提供经纪服务等方面。
市住建局指出，对中介机构违规出租法律、法规政策规定不得出租的房屋或房间；“高收低出”经营模式抢占房源；违规克扣、占用租客支付的租金或押金，诱导、引导和强迫承租人参与任何有金融风险的行为；物业服务企业擅自以断水、断电等方式变相帮助业主驱逐履约租客等违法违规行为进行查处。
