近日，哈萨克斯坦地产经纪人联合会主席顾问尼娜·卢基扬年科在接受媒体采访时，对当前哈国房地产市场形势进行了个人的分析。

　　卢基扬年科表示，目前哈萨克斯坦的房地产市场总体保持平稳，没有明显的上涨或下跌趋势。

　　2024年1月，哈国内住房累计成交37713宗，与去年12月的37818宗基本持平。但从全年走势看，新房价格上涨了2.9%，而二手房价格下降了4.4%。-尼娜·卢基扬年科

　　这位分析师指出，尽管今年1月份哈萨克斯坦官方通报的通胀率仅为0.8%，但全年累计通胀率仍高达9.5%。

　　由此可见，房价下行趋势仍然存在。然而，眼下正是购买房产、进行多元化投资的最佳时机。我认为，在未来三年内，国内房价可能会迎来大幅上涨。 -尼娜·卢基扬年科

　　据专家分析，哈萨克斯坦眼下正是购买房产进行投资的最佳时机，那么中亚人口最多的乌兹别克斯坦房地产市场情况如何呢？

　　乌兹别克斯坦中央银行近日公布了一份房地产市场分析报告，其中的数据显示，塔什干市二手房市场上的住房平均价格达到 1212 美元每平方米，比过去一年增长了 29.8%。作为乌兹别克斯坦的首都，塔什干市的土地价格上升到3.62 亿苏姆（约合29264美元）每公亩（一公亩等于一百平方米或百分之一公顷）。由于房地产价格与房租之间的差价，这里住房的投资回收期延长至 8.2 年。

　　乌央行报告中指出，2023年第四季度，尽管交易活动略有减少，乌兹别克斯坦的住房价格仍在继续上涨。过去一年，这里的住宅租赁市场相对稳定。

　　不动产交易数量（千套）。蓝色：实际成交数据，红色：四个季度变化曲线

乌兹别克斯坦各地2022年和2023年各季度不动产交易变化情况。

　　上图数据显示，2023 年 10 月至 12 月间，乌全国共完成了 8.32 万笔不动产交易，比上一季度（9.29 万笔）减少了 10%，比去年同期（8.5 万笔）减少了 2%。从各地情况来看，塔什干的交易量减少了 14%，吉扎克州减少了 12%，苏尔汉河州减少了 7%，而卡什卡达里亚增加了21%。

　　由于 2023 年中期的市场高度活跃，乌全国不动产年度总交易量同比增长了 4.4%，达到 33.5 万笔。

　　与其他投资和储蓄工具相比，房地产市场更具吸引力，而高需求则是支撑这一活动的主要因素。监管机构表示，购房需求还依赖于居民对抵押贷款的需要，这种需要在 2023 年 10-11 月份明显加快。

　　2023年5-12月住宅一手房价格变化情况。蓝色：苏姆指数，红色：美元指数

　　尽管2023年第四季度交易活动有所放缓，但一手房和二手房市场的价格都在继续增长。在 12 月份的二手房市场上，按苏姆计算的价格年增长率为 35.1%（按美元计算的价格年增长率为 23%）。在一手房市场上，以苏姆为单位和以美元为单位的住房成本分别上涨了 39.6% 和 26.9%。

　　属于大型旅游中心的地区（塔什干市、塔什干州、安集延、布哈拉和花剌子模地区）的价格增长率仍然很高，这些地区的基础设施发展速度超过了其他地区。

　　塔什干的住房和土地市场

塔什干市各区二手房住房市场和土地价格（美元价格）变化情况

　　作为首都，塔什干的住宅房地产市场继续明显扩大，导致与各地区的价格差距拉大。例如，塔什干和卡拉卡尔帕克斯坦的二手房平均价格差距从2.91倍增加到3.58倍。

　　2023 年，塔什干二手房市场价格大幅上涨，从 1047 万苏姆涨至 1494 万苏姆（+42.8%），或从每平方米 933 美元涨至 1212 美元（+29.8%）。

　　该市各区中，米拉巴德（+37.1%）、亚卡萨雷（+33.6%）和奇兰扎尔（+33.1%）区的二手房价格增长最快。

　　塔什干地价从每百平方米或每公亩 2.63 亿美元上涨到 3.62 亿美元（以美元计上涨 25.2%）。各区的地价涨幅相对平均。

各地州2022和2023最后一个季度二手房每平米平均价格（单位：千苏姆）

　　如上图数据，塔什干州（790 万苏姆，+44.5%）、花剌子模（520 万苏姆，+43.5%）、安集延（704 万苏姆，+40.3%）和布哈拉州（630 万苏姆，+38.8%）的二手房每平米价格也大幅上涨。

　　租房市场

2023年5-12月住房租赁价格变化。红色：乌兹别克斯坦全国，蓝色：塔什干

　　由于供应稳定、需求放缓，乌2023年第四季度住宅租金价格趋于稳定。到 2023 年底，住宅租金成本按苏姆计算增长 8.8%，按美元计算下降 1%。

　　与此同时，塔什干市的租金增长放缓幅度远高于全国。费尔干纳州（+21.1%）、布哈拉州（16.5%）和塔什干州（17.6%）的房租价格增长速度快于其他地区，其他地区的房租价格增长速度适中（5-7%）。

　　乌中央银行表示，在塔什干，近年来住房租赁市场的高需求是在服务业和制造业加速增长、创造了新的就业机会以及学生和外国公民人数增加的背景下形成的。

2022年4-12月，2023年1-12月租房供求关系情况。

　　蓝色：发布出租数量（单位：千），红色：相对需求数量。

　　上图可见，2022年供应量有限，现在的供应量继续逐步增加。监管机构分析师认为，这可能是由于住宅房产购买量的增长，其中一些房产是特意用于日后出租的。

　　与此同时，房屋买卖市场的价格走势也对租赁市场产生了直接影响。对 2022 年 4 月至 2023 年 9 月期间的初步估计显示，这两个市场之间存在正相关关系。住宅价格上涨 1%，房屋租赁价格就会调整 0.44%。

　　随着市场供应量的持续增加，购房成本与租房价格之间的差额也在不断扩大，从而导致购房投资回收期明确延长。例如，在 2022 年，购买住房用于租赁的投资回收期平均为 7.1 年，而在 2023 年，这一数字增加到了 8.2 年。

塔什干市各区租房价格（按美元计）变化情况。

　　按美元计算，塔什干市 2023 年的房租价格同比下降了 9.3%。除需求相对较高的谢尔盖利区外，全市几乎所有区的租金价格都有所下降。