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单价2.5万暴跌至8000还送车位?环京楼市惊现“膝斩”

单价2.5万暴跌至8000还送车位?环京楼市惊现“膝斩”
2021年04月06日 13:36 新浪网 作者 陆家嘴投研社

  清明假期,有房产大V在微博发文称,在环京地区的香河房价已经出现了“膝斩”。

  该大V举例称,曾经以2.5万元/平方米出售的香河富力新城,清明推出特价房单价仅8000元/平方米,且买房就送车位。

  

  图源:某房产大V微博

  据了解,该项目售楼处相关负责人透露,8000元/平方米的房源从春节过后就一直有,清明假期只是增加了供给力度,拿出一整个单元和其他尾盘房源一起做优惠。即便不做优惠,楼盘正常售价也只卖到1万元/平方米出头。

  “最难的是吸引北京客户看房”

  “香河本地需求没有多少,开发商全指望北京客户来看房、买房。香河富力新城某销售人员李虹(化名)表示,目前,入驻香河的开发商一共有8家大型房企,包括万科、富力、鸿坤、荣盛、孔雀城等知名开发商,其在香河的销售都受到限购和疫情的双重影响。从2020年初疫情暴发以来,香河地区的楼盘就基本处于严重滞销状态。“疫情期间,售楼处经常看不到人。”李虹指出,“所有开发商(在香河的项目)2020年可以说全部暴亏。”

  针对目前价格,李虹称,富力新城项目在香河已经做了很多期。其中,2014年-2015年,售价在7000元-9000元/平方米,之后价格出现了一波明显的拉涨,2016年均价涨到了1.4万元-1.5万元/平方米,到了2017年限购前,最高价涨到了2.4万元-2.5万元/平方米,也就是项目最高售价。而那个时候周围的二手房价格也涨到了1.8万元-2.2万元/平方米。

  2017年3月-6月,北三县全域启动限购,外地人买房需要补社保、补户口,对购房者资质也有了严格限制。2017年下半年,香河房价就跌到了1.6万元-1.8万元/平方米。但由于每个销售人员都还有一些前期储备名额,所以还有一些销售量。到了2018年,成交就比较困难了,整一年的成交量大幅下挫,价格也跌到了1.4万元/平方米左右,并维持到2019年,基本变化不大。

  “最艰难的是2020年,谁也没想到疫情会暴发,也没有想到疫情对环京楼市销售的影响会有这么大。”李虹回忆称,2020年4月,售楼处才正式对外营业,5月份刚刚能看房,没想到6月北京新发地二次疫情暴发,客源再次断了。环京楼市基本全部指望北京购房者消化,本地确实没有多少需求。

  而到了2020年12月,石家庄暴发了疫情,售楼处又全关了。所以整个2020年,香河本地的地产项目都是暴亏的。进入2021年,各大项目都加大力度宣传,期房、洋房、别墅,能送车位的都送车位,能做特价房的都做特价房。总而言之一句话,想尽一切办法实现销售、回款。

  有网友免费送房,只求接盘?

  事实上除香河地区外,北三县中最著名的燕郊也出现了价格腰斩。有购房者在高点买入燕郊房子后,由于前期贷款比例高,后期房价下跌,导致市场价不足偿还贷款,出现了“负资产”的情形。这类购房者甚至在社交平台广而告之:只要接手房子,偿还后续贷款,房子就白送。

  今年1月中旬,一则“燕郊天洋城房产免费送”的消息在网上流传。在某社交平台,一名叫“厚土”的网友发帖表示,“赠送(燕郊)天洋城房产(目前还有贷款),先到先得,自己还贷款”。

  

  随后很多“幕后消息”开始在网上流传,有的说该业主是因为“失业破产”而不得不免费送,有的说该业主是“2017年高位买房,总房款达到420万元”等。

  据每日经济新闻,这位业主在接受采访时表示,“越还贷感觉越亏,还不如现在亏个首付。”但和网友们的猜测并不一样,厚土并不是在2017年燕郊房价最高时候入手的,而是燕郊房价彻底放飞之前的2016年。

  “房子在燕郊天洋广场,2016年买的,40平方米70年产权住宅,西向,总价78万元。”

  对于到底是怎样免费送,厚土说:“房屋转让的一切费用由你承担,剩下的贷款你来还就好了。”

  厚土已经为这套房源还了4年贷款,每月4000元,总共不到20万元,但剩余具体金额他表示暂时记不清楚了。

  厚土购买这套房子时,房价在20000元/平方米,而2017年通州传出建设北京城市副中心的消息后,燕郊房价一跃超过了30000元/平方米。但2017年6月起,廊坊地区正式限制外地人购房,交满3年社保才能购买,燕郊楼市一夜腰斩,目前均价只有不到2万元/平方米。

  记者在经纪网站中查询,发现4年过去了,目前该小区的价格大致还维持在厚土购买时的价格。当记者问他为何要选择免费送时,他回答:“现在不好出手,疫情来了很少买房的了。”

  

  天洋城在售房源,图源:贝壳找房

  燕郊楼市在2020年的确经历了下滑。贝壳研究院数据显示,在疫情冲击下,2020年燕郊二手房仅成交300余套,成交均价跌幅扩大,同比下跌8%。2020年内,燕郊上半年基本保持平稳态势,8~10月随着需求释放逐步疲软,均价持续下跌,且连续三月均价跌幅超过1%。最低时成交均价仅16312元/平方米,是近5年来最低点。

  然而该业主也并非如网上传言一般“破产”,而是因工作关系离开了燕郊,认为今后用不到这套房子了。

  不过他也表示:“还款还是还得起的,没有断供,只不过继续还房贷压力有些大。”所以厚土对于送出这套房子的意愿并非特别强烈:“年底这段时间有点忙,发了帖子之后就没再关注了。”

  值得注意的是,这并不是燕郊第一次传出免费送房子的新闻。2020年4月,就有消息说燕郊忆江南小区93平方米的房子免费送,原因是房子的剩余房贷已经远远超过当年价格,成了负资产。

  对北漂或有一定吸引力

  有房产观察人士表示,目前,北三县价格相比2017年最高点时已经出现了“腰斩”、“膝斩”等价格大幅回落的情形,很多楼盘售价确实低于三四线房源,对于“北漂”一族有一定吸引力。

  “大概是2020年六七月份,北三县新房都可以正常给外地人网签、做贷款,不是新闻了。当地房管局是默许的。首套住房3成首付,都可以正常贷款、网签。从订房到交首付再到办贷款,再到网签交房,时间也就2个月左右。”对于外地人在香河地区的房产交易情况,多个香河本地销售人员表示。

  “但是,对学历有一定限制,需要大专以上文凭。如果不办理落户,外地人只能在香河购买一套住房。”近期在香河购了房的“北漂”一族王亮(化名)表示,“二手房由于针对的是个人,香河地区又基本都是小型房产中介,因此办理资质需要找个第三方,缴一点钱。一手房买卖的资质,开发商就基本都代劳了。”

  “很多买房的人,都存在追涨杀跌的心理。”王亮指出,“万科的项目2017年最高点炒到接近4万,还要绑定车位才能销售。现在呢,精装修的房子也就1.5万左右,看房的人也寥寥无几。”

  针对这类购房风险,燕郊、香河等地均推出了人才落户新政,符合落户条件的外地人可以成为潜在购房者,增加需求端供给。此外,燕郊还在2021年推出了针对前期已购房者落户的新政。

  虽然价格看起来有一定吸引力,但上述房产观察人士也指出,在“房住不炒”的基调下,环京楼市很难再出现2016年、2017年那种一年翻一倍的走势。一旦过热,势必调控。比如从目前出台楼市调控新政的地区看,只要房价过热,必然有调高限售期限、提高落户门槛等一系列政策接踵而至。对刚需客户来说,目前价格还是可以的,但是也要权衡真实居住需求,比如通勤时间、周围配套设施,疫情常态化背景下购买项目的风险防范等。

  内容来源:中国经营报

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