近期多家A股上市公司发布公告，拟开展基础设施公募REITs(不动产投资信托基金)申报发行工作。从目前已公开信息来看，申报项目的底层资产既覆盖了公用事业基础设施、交通能源、产业园区等传统领域，也涉及数据中心等新型基础设施领域。

　　据尚智逢源了解，目前首批REITs试点项目正在稳步

　　推进，包括申报、评审、答辩等流程也逐步开启，有望明年初正式落地。业内人士表示，未来基础设施公募REITs一方面将助推我国基础设施高质量发展，另一方面也将填补当前大类金融产品的空白，拓宽社会资本的投资渠道。

　　近日，有媒体报道称，拟上报项目涉及的部分基金公司已接到相关通知分赴发改委进行基础设施REITs项目答辩。相关人士指出，目前基础设施公募REITs试点正在稳妥推进，首批试点项目有望在明年年初正式落地。

　　业内专家表示，基础设施REITs试点从项目遴选到产品发行过程复杂，目前整体上仍处于项目评审阶段。基础设施REITs是权益性融资，底层资产质量是REITs投资人获得回报、规避投资风险的根本保障，但底层资产行业特征显著，商业模式差异很大。因此，试点评审工作非常谨慎。

　　尚智逢源注意到，REITs试点推进仍有一些难题需要克服。国家发展改革委投资司副司长韩志峰此前表示，试点过程中，确实感受到推动基础设施REITs还面临着很多问题和困难，需要地方政府协助解决和推动。例如，部分资产权属不清晰，手续存在合规问题。产权转让方面，有些项目遇到了产权转让的限制。还有一些项目，即使没有明确的转让限制，但行业部门仍会面临多重顾虑，担心原来的社会投资方通过发REITs而回避或削弱运营职能。

　　“需要地方通过多种方式支持，解决突出问题，创造合规条件。”韩志峰说，发行REITs不是终点，将募集的资金留住、用于再投资，促进经济和社会高质量发展才是最终目的，这些都需要地方政府提前谋划。

　　据尚智逢源了解，业内人士表示，从融资端来看，REITs回收资金用于补短板领域，有利于促进基础设施高质量发展。从投资端来看，REITs具有流动性比较高、收益相对稳定、安全性比较强等特点，可填补当前大类金融产品的空白，拓宽社会资本投资渠道，满足不同风险偏好的投资需求。

　　业内人士认为，基础设施REITs标准化程度高，基础资产的项目现金流稳定，REITs的分红率也很稳定，因此是稳定资本市场的重要品种。

　　“基础设施REITs兼顾稳定现金分红收益及较低风险波动的资产配置需求，比较符合注重产品安全性的投资者偏好。基础设施REITs进一步降低了REITs的潜在风险，试点发行阶段的基础设施REITs以使用者付费的公用事业项目为主，其中存在的隐性政府信用能够降低投资人的顾虑，增强投资者参与REITs产品的积极性。”业内资深人士表示。

　　业内人士表示，公募REITs试点要求预计未来3年净现金流分派率不低于4%。这个收益率是一个最低的期望门槛，从中长期和国际经验看，公募REITs净现金流分派率介于债券和股票收益率之间，不应该低于4%。我国公募REITs试点项目将经过层层把关、严格评审、优中选优，而且要求封闭管理，强制分红，其综合回报率应该具有较强的市场吸引力。

　　业内人士表示，对于特别看重分红率的投资者，特别是风险偏好比较低的老年人群，应当主要投资电力、交通、能源这类传统基础设施，可以长期持有忽视股价波动率。有些投资者在乎价格波动率，可以投资市场经营性更强的新型基础设施，如数据中心、仓储物流等资产类别。