文|凯风

　　新一轮楼市调控，比想象中还要严厉。

　　01

　　住建部再发预警：

　　这10个城市被点名

　　5月18日，住建部再发房价预警，佛山、苏州、大连、南宁4个城市被公开点名。

　　官方给出的原因是：“近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大”。

　　在刚刚发布的4月70城房价中，有67个城市新房价格上涨、55个城市二手房价格上涨，部分城市在统计上的房价已经连续3个月持续上涨。（对这一数据，凯风君在《96%的城市重启上涨？楼市真相超出你想象》一文中有详细分析。）

　　早在一个月前的4月19日，住建部已对6个城市发布预警提示。不过，第一批被预警的6大城市并未被具体点名，这一次则不再留情。

　　不过，从统计数据来看，在3月份，新房价格同比涨幅最大的6个城市分别是西安（+24.4%）、呼和浩特（+22.8%）、大理（+21.9%）、贵阳（+20.6%）、丹东（20.2%）、秦皇岛（+18.8%），这些城市极有可能已被重点预警。

　　一个例证是，就在房价预警发布不久，辽宁丹东率先加码楼市调控，随后楼市妖股苏州升级限售政策，同时还将学位政策从“5年一学位”升级到“9年一学位”，新一轮楼市调控正式落地，力度更胜于以往。（参阅《这一次，楼市调控真的卷土重来了》）

　　这与凯风君提及的“大热必有调控，遇冷则有松绑”的楼市规律如出一辙。

　　02

　　银保监会“灭火”：

　　严禁资金违规流入房地产

　　在住建部发布预警的同时，银保监会重拳出击，剑指房地产融资乱象。

　　5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，剑指违规资金变相用于拿地和购房。

　　其中，消费贷、信用卡透支等资金挪用于购房，资金通过影子银行违规流入房地产，表内外资金直接或变相用于土地出让金融……皆被纳入重点整治范围。

　　与住建部“稳地价稳房价稳预期”的出发点不同，银保监会作为金融监管部门，更在意的是防范金融风险。

　　就在一个月前，4月17日，银保监会就发文强调，继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。

　　这话说得再直白不过。

　　目前，我国居民杠杆率已经超过50%，虽然相比发达国家并不高，但在2018年，这一数字还只有18%。

　　十年时间，居民杠杆率从18%飙升到50%，翻了两倍左右。加杠杆速度过快，不仅会透支居民购买力，直接影响到消费，而且还会带来巨大的金融风险。

　　数据显示，4月消费增速7.2%，大幅低于市场预期的8.6%，这一消费增速也创下了近16年以来单月的新低。

　　03

　　央行报告：

　　重提“货币总闸门”，再提“去杠杆”

　　同样在5与17日，央行发布《2019年一季度货币政策执行报告》，这其中有几点值得特别注意。

　　一是重提“货币供给总闸门”。众所周知，货币政策是否有“总闸门”，政策取向就会出现明显不同。今年2月发布的货币政策报告，并未提及“总闸门”，这一次“总闸门”再次现身，可以视作政策调整的信号。

　　二是重提“结构性去杠杆”。所谓杠杆，指的是债务与GDP之比，主要有居民债务杠杆率、非金融企业债务杠杆率和政府债务杠杆率之分。而结构性去杠杆，指的是保持宏观杠杆率稳定，降低其中不合理的杠杆部分。

　　三是物价预警。央行表示，物价形势虽然总体较为稳定，但是受到非洲猪瘟疫情、国际原油价格走高等因素影响，未来不确定因素有所增加。

　　04

　　三个结论

　　今年与往年不同。

　　国内外环境都在发生变化，经济的内生动力也在发生变化，这就决定了，传统的刺激工具难以适用，不到关键时刻，房地产这样的重型武器不会轻易启用。

　　其一，大热必有调控，遇冷则有松绑。2019年楼市的基本基调是“稳”，凡是房价持续上行的城市，势必都要加码楼市调控。相反，那些仍在高位盘整的城市，则可享受“一城一策”的照顾，不会一刀切加码楼市调控。

　　其二，地方政府没了游移空间。要知道，“落实城市政府主体责任”已被写入楼市调控长效机制，地方政府有了明确的责任考核目标，稳楼市的政策目标不是说着玩的。

　　其三，重点关注货币政策的变化。这是决定房地产是否复苏乃至走阳的根本所在，没有货币的支撑，就不必担心新一轮的大幅上涨。