文|凯风

　　买房开始亏钱了。

　　楼市横盘，房价不涨就是跌，这个道理为越来越多人所熟知。在中国，包含折旧、资金成本、贷款成本、物业费在内，房子的年均持有成本约为5%左右。

　　这意味着，如果房价年涨幅低于5%，那么买房本身就是一件在不断亏钱的事情。

　　事实上，在过去一年，仅有小部分城市房价大幅上涨，大多数城市房价涨幅不足5%，还有一些城市房价跌回了一年之前。

　　这意味着什么？

　　01

　　国家数据：

　　7城房价跌回一年前

　　相关部门每月都会发布70个大中城市房价数据，对于这个数据，要一分为二来看。

　　众所周知，新房受到网签时间、限价、限制网签以及成交结构的影响，往往存在一定失真。尤其对于一二线城市来说，中心城区基本不再有大规模新增供地，新房集中于边缘郊区，这就导致新房价格存在结构性失真，无法代表整个城市的价格走向。

　　相比而言，二手房价格更接近真实市场。不过，官方统计里的二手房数据，也非全面调查数据，而是基于重点调查和典型调查相结合而来，与真实市场同样存在一定背离。

　　所以，官方数据仅做参考。不必计较于个别月份的大涨大跌，而要看到市场整体走势的变化。

　　这方面，不妨以一年数据作为参考，相比去年同期，哪些城市的房价不涨反跌？

　　过去一年，在国家统计局监控的70个大中城市里，有7个城市的二手房房价出现下滑：

　　广州（-2%）、郑州（-1.8%）、青岛（-1.1%）、海口（-0.9%）、北京（-0.9%）、湛江（-0.5%）、福州（-0.1%）。

　　可以看到，跌幅最大的为广州，但也仅仅下滑-2%，大多数城市都与去年基本持平，这说明这一年我国楼市基本处于高位横盘状态。

　　不过，值得一提的是，最近两个月，全国楼市盘整的城市增多，超过1/3城市二手房房价不再上涨，这一数字创出2018年以来的新高。

　　这说明，楼市阶段性拐点已经到来。

　　02

　　市场数据：

　　16城房价低于一年前

　　如果说官方统计数据存在失真，那么不妨引入市场数据作为参考。

　　根据国泰君安的整理，在受监测的36 个城市中，8 月重点城市二手房房价回落，与此同时当月挂牌量相较7 月均全面回落。

　　这其中，有16 个城市二手房房价出现同比下跌，和 7 月持平。这16个城市分别是：

　　三亚、青岛、重庆、郑州、杭州、福州、济南、武汉、成都、石家庄、西安、长沙、贵阳、乌鲁木齐。

　　这其中，二手房房价同比跌幅前五的城市分别是：三亚-8.91%、青岛-7.67%、重庆-6.84%、郑州-6.76%、海口-6.58%。

　　值得一提的是，相比房价下跌，更值得关注的是成交量全面收缩，以及二手房挂牌量大肆井喷。

　　据易居研究院，8月13城二手房成交量为7.9万套，环比下降8.5%，同比增长0.9%，成交量处于2019年5月以来的下行通道。

　　与此同时，二手房挂牌量创出新高。仅以链家平台为例，截至9月，19 城二手房挂牌 112.9 万套，相比2018年大涨83.9%，接近翻倍；与2017年的35万套相比，翻了3倍多。

　　其中，重庆、成都、武汉、杭州、广州等地的二手房挂牌量纷纷创出新高。重庆高达11.4万套，成都10.8万套，武汉10.1万套，杭州5.3万，广州5.9万套，相比去年同期全部翻倍。

　　二手房挂牌量创出新高，而成交量不涨反跌，部分城市房价已经开始下探，这是再真实不过的市场信号。

　　03

　　三四线仍在涨？

　　说了这么多，似乎只有一二线城市房价横盘乃至下跌，三四线似乎仍在上涨？

　　这是误解，实情并非如此。

　　首先，房子在城市之间存在轮动效应。2015年-2016年，一二线城市率先上涨，而当时三四线仍受高库存之累。直到2017年，在棚改货币化和一二线楼市调控持续收紧的双重作用之下，三四线城市房价才重启上涨之路。

　　这一轮调整也是如此。2014年最早上涨的厦门，在2018年率先遭遇调整；2015年率先上涨的北京上海，在2018年也横盘了一年之久。三四线同样如此，这是楼市规律所在。

　　其次，不同城市启动时间不一，有些城市直到2018年才启动，而这时一二线城市已经攀升到历史高点。所以，从同比来看，这些三四线城市似乎仍在上涨，但这是一种假象。

　　事实上，三四线城市成交量已经开始下滑，且下滑力度超过一二线城市。熟悉楼市周期的人都知道，量在价先，成交量下滑是市场转向的标志性信号。

　　数据显示，中信建投从跟踪的 50 个重点城市来看，上半年一、二、三线的累计同比分别为 30.74%、22.84%、-9.09%。

　　易居的月度数据也证明了这一点。今年8月，18个三四线城市新建商品住宅成交面积同比下降17%，降幅超过一二线城市。

　　其三，楼市调控如果持续趋紧，三四线将会面临更为严峻的基本面的考验。

　　三四线这一轮上涨的主要动因在于棚改货币化，这相当于央行定向放水支撑三四线去库存。如今，棚改相比去年大幅腰斩50%以上，而央行货币投入连续5个月为零，这是再显著不过的信号。

　　当然，正如凯风君在《警报拉响，这四种城市当心了》中所分析的，三四线城市不宜一概而论，不靠近省会、不靠近都市圈、不从属于大城市群的“三无”城市，与发达地区及城市群范围内的三四线，走势并不趋同。

　　都市圈、城市群内的三四线，本身与作为中心城市的一二线城市有同步效应。

　　04

　　下一步怎么办？

　　楼市的下一步到底往哪走？

　　最近一两个月，自媒体里唱衰房地产的声音突然泛滥开来，有好事者拿横盘当大跌，极尽夸张之能事。

　　事实上，楼市是在调整，局部城市是在下跌，但如今的现状是横盘，是高位盘整，是微涨与微跌共存的新局面。

　　必须了解的一点是，中国楼市是典型的政策市，政策之手在楼市里的影响力无远弗届。是不是松绑，是不是放水，是不是重启房地产，这都取决于政策的决心。

　　正如凯风君在《央行降准，影响有多大》一文中分析的，政策限制房地产，是为了防范金融风险，并非要将房地产打翻在地。这是“崩盘论”根本不了解的楼市现实逻辑。

　　而政策支撑房地产，目的在于经济，而非房地产本身。换言之，只要经济能够企稳，那么房地产重启的可能性就会减弱，反之同理。

　　无论是撑还是限，一个核心底线在于，房地产不能拖累经济，不能带来金融风险。

　　这本来就是个跷跷板游戏，只是如今越来越难玩了。

　　所以，楼市盘整，限制上涨，防范大跌，用楼市横盘来消磨金融风险，以时间换空间，就成为最大的公约数，这正是目前中国楼市最大的现实。