这是孙宏斌对未来楼市的6个判断。

　　做地产就是做预期。判断很重要，判断就是预期。房企对未来的判断，决定了当下所有战略动作的变化。

　　01

　　未来不确定

　　5年走势不好说，核心看地产定位

　　5年之后，中国房地产是个什么样子？

　　老孙坦言，5年之后的地产，谁都说不好。

　　首先，房地产与政策关系很大，你看今天的楼市，北京也好，深圳也好，上海也好，这种城市它缺很多房子，供应缺很多，但是即使你1平米不供也没事，这反过来说明政策的影响还是很厉害的。

　　其次，这个世界，下一步你说美国经济往下走，欧洲肯定是往下走，英国也很麻烦，对吧？现在这种情况下，然后我们会怎么样？这个谁都不知道。所以美国宽松我们也要宽松了，要不你就吃亏了。所以这块我们其实真的看不了那么远。

　　其三，国家也很依赖房地产，房地产这些年消化了很多M2，这里面房价确实也涨得多，但是整个中国大部分城市建设，其实都挺依赖这个行业。所以下一步政府对房地产这个行业是什么定位，其实对这行业影响是特别大。

　　比如未来对中国房地产作为一个行业，是“保障市场为主”，还是“把市场控制住”为主，这个行业的定位很重要。

　　02

　　总盘子

　　15万亿的蛋糕，还能保持几年？

　　对于未来房地产市场的容量，孙宏斌认为：

　　“中国房地产销售额短期内下降的空间不会特别大，因为你的投资摆在那里，我相信在15万亿量级上保持好几年问题不大。”

　　从短期来看，房地产短期大幅下降或是显著下降百分之多少的可能性不太有。

　　原因就在于，一二线城市市场需求还是“很强劲”的，政府也有供应的冲动，因为地方政府也需要资金，所以，大幅下降可能性不太大。

　　03

　　下半年如何？

　　资金收紧，压力会很大

　　对下半年房地产销售的判断，孙宏斌认为压力会很大。

　　核心是，当资金收紧的时候，对销售端的影响会特别大，尤其当你控制货币、控制融资端的时候，其实对市场的影响会更大。

　　回顾过去2年，从17年底去杠杆的时候，18年开发商日子为何还能过？核心是因为虽然在17年下半年和18年上半年贷款非常难，但销售还不错，但是到了18年下半年的时候，整个销售不行了，再叠加贷款难，压力就特别大。

　　19上半年和那时候一样，今年上半年三四月份的时候，资金比较多，贷款利率和销售也不错，但是从5月份开始往下掉的时候，下半年融资也难，销售的压力一定会特别大。因为这个时候很多项目你推出来以后会亏钱，但不推出来又没销售收入。

　　所以总体来说下半年的销售压力会特别大，主要还是来自“货币的压力、按揭的压力”。

　　融创来看，上半年销售2142亿元，同比增长12%，下半年可售货值5722亿，按照60%去化率来算，下半年3433亿，全年预计5575亿。如果65%去化率，则是逼近5900亿。

　　04

　　不要低估调控的决心

　　今年的宏观调控、手段与方式很多，但总结下来最核心就是一句话——所有的房价不能超过一定上限，所有的都是按这个来做。

　　其实在2016年底的时候，融创一直在说这次的调控要非常认真的对待，因为它是超出所有人预期的。

　　现在看，就是说2017年买地的，2018年买地的，甚至包括2019年买地的，其实大家都犯了一个错误，大家都低估了本轮对价格调控的力度和决心，很多企业都错判了这个形势。

　　他们有很重的侥幸心理，觉得未来房价调控可能会松动，但现在看来，房价事实上是不断收紧的趋势。过去2年很多同行2017、2018年甚至2019年买的地，按现在的售价卖，可能都是亏的，甚至会亏很多。

　　这是上一个阶段，对融创来说，上一阶段做的还挺好，核心就是遵守了一个底线判断——即融创判断房价不怎么涨，这是底线。

　　05

　　这一次限制融资，史无前例

　　过去的调控都是从需求端作为，但这次是从货币端，融资端开始调整，而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作。

　　为什么呢？融创内部认为，这次融资端的调整是与2016年10月宏观调控调整同样量级的。

　　融资是非常复杂的事，有信托，有按揭，有开发贷等等，现在银行系统可能对融资端监管更严格，从数据上看，目前按揭贷款的增长是最快的，这也意味着——未来对按揭贷款的控制可能会更严格，所以我们觉得这次的融资端收紧是一个颠覆性的动作，必须高度重视。

　　所以在这种环境下，地价一定是下行的趋势，因为房价的压力比较大，销售压力比较大，所以，房企需要特别小心对待这次调控之变——即融资端的调整。

　　06

　　城市走势

　　3到8线城市，销售压力最大

　　从城市来看，楼市分化很严重。目前三四线城市供应相对多一些、需求相对少一点；而一线城市则是需求相对大很多，但供应量少一点。

　　从需求端来看，在2018年底的时候，孙宏斌就强调消费者“购买预期”已经变了。

　　今年三四月份的时候购买预期有些回升，但是到了5月份的时候购买预期又下来了。一二线城市和强三四线城市是没有问题的，因为库存已经很少了，而且这些城市受到政府限价的影响，大部分新房价格已经与二手房倒挂了，所以这类城市其实压力不大。

　　未来销售压力大的还是三到八线城市，这几年调控以后，七八线城市的需求都挤到三四线了，三四线城市的房价基本上翻了一番。也就是说这些城市的房价高了，但供应量又比较大，需求又没那么强劲，在这种情况下，三到八线城市未来销售压力会很大。

　　另外在这种3到8线城市里，开发商比较多，一线城市里面，比如在上海有在售项目的你数不出几家开发商。但是四、五线城市里面会有一堆开发商，如果市场有问题，可以直接把卖8000元房子降到5000元，就是这个状况。但是一二线根本碰不到这种情况，因为降价很难，因为就算按照现在的售价卖都是亏钱的，根本不存在降价空间。

　　所以一二线和三四五线城市的风险就差在这里了。