孙宏斌:对未来楼市的6个判断,这些城市最危险

孙宏斌:对未来楼市的6个判断,这些城市最危险
2019年09月23日 10:54 新浪网 作者 国民经略

这是孙宏斌对未来楼市的6个判断。

做地产就是做预期。判断很重要,判断就是预期。房企对未来的判断,决定了当下所有战略动作的变化。

01

未来不确定

5年走势不好说,核心看地产定位

5年之后,中国房地产是个什么样子?

老孙坦言,5年之后的地产,谁都说不好。

首先,房地产与政策关系很大,你看今天的楼市,北京也好,深圳也好,上海也好,这种城市它缺很多房子,供应缺很多,但是即使你1平米不供也没事,这反过来说明政策的影响还是很厉害的。

其次,这个世界,下一步你说美国经济往下走,欧洲肯定是往下走,英国也很麻烦,对吧?现在这种情况下,然后我们会怎么样?这个谁都不知道。所以美国宽松我们也要宽松了,要不你就吃亏了。所以这块我们其实真的看不了那么远。

其三,国家也很依赖房地产,房地产这些年消化了很多M2,这里面房价确实也涨得多,但是整个中国大部分城市建设,其实都挺依赖这个行业。所以下一步政府对房地产这个行业是什么定位,其实对这行业影响是特别大。

比如未来对中国房地产作为一个行业,是“保障市场为主”,还是“把市场控制住”为主,这个行业的定位很重要。

02

总盘子

15万亿的蛋糕,还能保持几年?

对于未来房地产市场的容量,孙宏斌认为:

“中国房地产销售额短期内下降的空间不会特别大,因为你的投资摆在那里,我相信在15万亿量级上保持好几年问题不大。”

从短期来看,房地产短期大幅下降或是显著下降百分之多少的可能性不太有。

原因就在于,一二线城市市场需求还是“很强劲”的,政府也有供应的冲动,因为地方政府也需要资金,所以,大幅下降可能性不太大。

03

下半年如何?

资金收紧,压力会很大

对下半年房地产销售的判断,孙宏斌认为压力会很大。

核心是,当资金收紧的时候,对销售端的影响会特别大,尤其当你控制货币、控制融资端的时候,其实对市场的影响会更大。

回顾过去2年,从17年底去杠杆的时候,18年开发商日子为何还能过?核心是因为虽然在17年下半年和18年上半年贷款非常难,但销售还不错,但是到了18年下半年的时候,整个销售不行了,再叠加贷款难,压力就特别大。

19上半年和那时候一样,今年上半年三四月份的时候,资金比较多,贷款利率和销售也不错,但是从5月份开始往下掉的时候,下半年融资也难,销售的压力一定会特别大。因为这个时候很多项目你推出来以后会亏钱,但不推出来又没销售收入。

所以总体来说下半年的销售压力会特别大,主要还是来自“货币的压力、按揭的压力”。

融创来看,上半年销售2142亿元,同比增长12%,下半年可售货值5722亿,按照60%去化率来算,下半年3433亿,全年预计5575亿。如果65%去化率,则是逼近5900亿。

04

不要低估调控的决心

今年的宏观调控、手段与方式很多,但总结下来最核心就是一句话——所有的房价不能超过一定上限,所有的都是按这个来做。

其实在2016年底的时候,融创一直在说这次的调控要非常认真的对待,因为它是超出所有人预期的。

现在看,就是说2017年买地的,2018年买地的,甚至包括2019年买地的,其实大家都犯了一个错误,大家都低估了本轮对价格调控的力度和决心,很多企业都错判了这个形势。

他们有很重的侥幸心理,觉得未来房价调控可能会松动,但现在看来,房价事实上是不断收紧的趋势。过去2年很多同行2017、2018年甚至2019年买的地,按现在的售价卖,可能都是亏的,甚至会亏很多。

这是上一个阶段,对融创来说,上一阶段做的还挺好,核心就是遵守了一个底线判断——即融创判断房价不怎么涨,这是底线。

05

这一次限制融资,史无前例

过去的调控都是从需求端作为,但这次是从货币端,融资端开始调整,而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作。

为什么呢?融创内部认为,这次融资端的调整是与2016年10月宏观调控调整同样量级的。

融资是非常复杂的事,有信托,有按揭,有开发贷等等,现在银行系统可能对融资端监管更严格,从数据上看,目前按揭贷款的增长是最快的,这也意味着——未来对按揭贷款的控制可能会更严格,所以我们觉得这次的融资端收紧是一个颠覆性的动作,必须高度重视。

所以在这种环境下,地价一定是下行的趋势,因为房价的压力比较大,销售压力比较大,所以,房企需要特别小心对待这次调控之变——即融资端的调整。

06

城市走势

3到8线城市,销售压力最大

从城市来看,楼市分化很严重。目前三四线城市供应相对多一些、需求相对少一点;而一线城市则是需求相对大很多,但供应量少一点。

从需求端来看,在2018年底的时候,孙宏斌就强调消费者“购买预期”已经变了。

今年三四月份的时候购买预期有些回升,但是到了5月份的时候购买预期又下来了。一二线城市和强三四线城市是没有问题的,因为库存已经很少了,而且这些城市受到政府限价的影响,大部分新房价格已经与二手房倒挂了,所以这类城市其实压力不大。

未来销售压力大的还是三到八线城市,这几年调控以后,七八线城市的需求都挤到三四线了,三四线城市的房价基本上翻了一番。也就是说这些城市的房价高了,但供应量又比较大,需求又没那么强劲,在这种情况下,三到八线城市未来销售压力会很大。

另外在这种3到8线城市里,开发商比较多,一线城市里面,比如在上海有在售项目的你数不出几家开发商。但是四、五线城市里面会有一堆开发商,如果市场有问题,可以直接把卖8000元房子降到5000元,就是这个状况。但是一二线根本碰不到这种情况,因为降价很难,因为就算按照现在的售价卖都是亏钱的,根本不存在降价空间。

所以一二线和三四五线城市的风险就差在这里了。

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