不是北上广深,不是长沙,对炒房客最狠的地方是这里!

不是北上广深,不是长沙,对炒房客最狠的地方是这里!
2019年09月23日 10:54 新浪网 作者 国民经略

文|凯风

谁是中国楼市调控最严厉的城市?

答案不是北上广深,不是成都武汉杭州,而是长沙和海南。

长沙是全国16个万亿GDP城市之一,但房价比三四线城市低,而调控之严却堪比北上广深。

在长沙,不仅买房限售4年,而且首套房必须满4年才能购买二套房,门槛之高,让炒房团望而却步。

比长沙更进一步的是海南,这两个地方堪称这一轮楼市调控的标杆城市。

去年,海南祭出史上最严的楼市调控,首开“全省限购”之先河,5年社保,5年限售,7成首付,严厉程度更甚于北上广深和长长沙。

当时,海南表示,将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。

一年半过去,海南仍在坚守。在近日召开的国新办系列主题发布会上,海南有关领导表示:

经济发展靠房地产是不可持续的……如果不控房地产,那今天的GDP、财政收入可以好看很多,但它的后果非常严重。

公开表态遏制房地产发展,这在国内所有省份中是头一个。

01

公开“去房地产化”第一省

谁都明白,经济发展不可能永远依靠房地产。但敢于公开宣称“经济发展靠房地产是不可持续的”的却绝无仅有,为此付诸行动的更是少见。

海南不仅做到了,而且已经坚持了一年半之久。

2018年4月,海南开启“全省限购”,这是全国第一个以省为单位进行楼市调控的地区。海南房地产向来以外来投资客为主,一旦全域限购开启,楼市将会应声而落。

一年半过去,海南“去房地产化”的代价有多大?

据透露,今年1~8月,海南房地产开发投资下滑-30.7%,商品房销售面积降低-52%、房地产销售额降低-48.4%。地方一般公共预算收入下滑-4.6%,而卖地收入下滑-9%。

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要知道,海南曾经是全国房地产依赖度最高的省份,三亚、海口是全国房地产依赖度最高的城市。但在雷厉风行的“去房地产化”之下,海南、三亚、海口的房地产“桂冠”纷纷让位。

就省份而言,海南的房地产依赖度从全国第一滑落到第三。以房地产开发投资/GDP来衡量,今年上半年,房地产依赖度最高的省份分别是云南、安徽和海南,占比分别为21.7%、21.6%和21.2%。

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就城市来说,蚌埠、昆明取三亚而代之,成为房地产依赖度最高的城市。蚌埠依赖度高达40.4%,昆明为36.3%,三亚为35.2%,海口仅为25.2%。

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虽然与北上广深10%左右的依赖度相比,三亚、海口的房地产依赖度仍旧偏高。但与过去相比,三亚从67%跌落到如今的35.2%,海口从40.3%下降到25.2%。双双腰斩。

可见,这一轮海南“去房地产化”,明显动了真格。

02

去房地产化,经济怎么办?

去房地产化,那经济怎么办?

这个问题,几乎代表了所有人的疑问。这也是从开发商到普罗大众,都不太相信楼市调控能坚持下去的重要原因所在。

对于不同城市来说,这个问题的答案完全不同。

对于一线城市来说,经济对于房地产依赖度不算太严重,北上广深的房地产依赖度仅为10%左右。

即使去房地产化,影响也相对有限,只是个别城市需要承受土地财政锐减的代价。就全局而言,土地成本降低,反而对实体经济带来全面利好。

然而,二三线城市不同,海南更加不同。海南的房地产依赖度和土地财政依赖度一度都高达50%以上,去房地产化对于一线城市只是擦皮出血,对海南则是伤筋动骨。

不过值得一提的是,在商品房销售大幅腰斩的背景下,海南依旧取得5.4%的经济增速,而房价只出现微弱下跌,并未陷入大起大落的困境,这是如何实现的?

这背后,与海南获得的政策加持密不可分。

就在壮士断腕去房地产的同时,海南迎来史上最大的利好之一:海南不仅晋级成为自贸区,而且成为全国唯一的自贸港试验田。

与遍地开花的自贸区不同,自贸港更进一步。作为目前全球开放水平最高的特殊经济功能区,自贸港在许多领域都将获得先行先试的“特权”。

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这是继30年前建省之后,海南迎来的又一大历史机遇,而这恰恰能成为海南新旧动能转换的历史契机。

就短期而言,自贸区和自贸港的落地,推动了海南基建、旅游、商务以及科技产业的崛起。

上半年,海南非房地产新开工项目计划总投资1081.58亿元,同比增长80.4%,这对经济形成显著托底。

1-8月,新设外资企业增长189.2%,实际利用外资增长565.5%。

就长期而言,海南过去依赖旅游业和热带农业,现在形成了以旅游业、热带特色高效农业、互联网、医疗健康为代表的十二大重点产业,未来将以种业、深海、航天三大产业作为发展方向。

可以说,海南去房地化,一方面遇到了相对稳定的全国房地产市场环境,加上自身全面限购限售带来的锁盘效应,从而避免了房价大跌。

另一方面,则迎来自贸区、自贸港的超级利好,给经济带来一定托底效应。

03

豪赌松绑的开发商哭了

有人质疑说,海南的房价并没有出现明显下降。

据安居客数据,2019年9月三亚二手房均价29520元/平米,同比下跌9.06%;海口二手房均价15210元/平米,同比下跌4.73%。

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对此,海南有关领导直言不讳:“如果海南这几年不严控房地产,会带来什么后果?”

如果没有控制房地产的举动,在自贸港等一系列利好加持之下,海南房价显然不会停留于今天这种水平。

事实上,就在今年年初,有开发商还在信誓旦旦:

海南岛今年肯定会有放松的消息,这是百分之百的……这个在上半年肯定会公布。

显然,很多人都不相信海南的去房地产化能坚持下去。

然而,上半年早已过去,如今2019年仅仅剩下三分之一时间,海南不仅没有放松,而且“去房地产化”的决心更进一步。

就在这两天,海南出台《海南省产业准入禁止限制目录(2019年版)》,其中产权式酒店、生态保护红线区内建设商品房、利用海岸带可开发的一线土地、新批填海土地建设商品住宅,均被列入禁止之列。

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早先声称“海南一定会放松”的开发商被抓了典型:因毁坏红树林,海南澄迈暂停富力红树湾所有在建项目,同时问责处理11人。

豪赌楼市松绑的中国开发商们,这一次可能要失望了。

可以说,至少在目前,海南还有一定的底气和实力,来忍受房地产转型的阵痛。退一步讲,即便房地产阵痛难以忍受,如果没有全国性的大松绑,海南也不会轻易做出头鸟。

因为,历史的教训实在太深刻了。

04

20多年前那场房地产泡沫

20多年前,海南曾经历过一场声势浩大的房地产泡沫。

很多人以为中国房价只涨不跌,事实上,在过去30年里,中国楼市曾出现过两次大规模的地区性房地产泡沫破裂,一次是2011年的温州,另一次是1990年代的海南。

1988年,海南从广东脱离建省,也成为中国唯一的省级经济特区。经济开发建设的需求,政策层面的倾斜,让海南一度成为堪比北上广的存在。

“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”,吸引着来自全国各地的淘金者。鼎盛时期,这个只有600多万人口的小岛上,云集了两万多家房地产公司,平均每300人就对应一家房地产公司。

海南房价一日千里,从1988年到1991年,海口三亚等热门地区商品房价格基本维持在1300-1400元/平方米之间,而1992年就蹿升到5000元/平,1993年更是达到7500元/平的巅峰,两年翻了三倍以上。

短短一年多,海南土地价格从1991年的几十万每亩,攀升到1993年的最高600多万元/亩。

要知道,当时海南的人均年可支配收入只有2000多元,三年的纯收入才买得起一平方米的房子。

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与之对比,1992年全国商品房均价只有1291元/平,而海南全省均价已经高达4000元,海口三亚更是攀升到5000元以上,而北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。

显然,这种场面不会持久。

05

壮士断腕,成败几何?

全面的楼市调控,成了房地产硬着陆的引爆点。

1993年6月,面对楼市过热,中央出台宏观调控政策,限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目,招招对准房地产市场。与此同时,相关方面还宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

釜底抽薪,一夜寒冬。海南房地产市场应声而落,海南经济亦进入寒冬。海南全省的房价从最高点的3849元跌到最低点的1621元,大降58%。

房地产泡沫破裂,代价不可谓不严重。这些企业在海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。部分烂尾楼长期得不到盘活,一度变为养猪场。

一时间,“天涯海角烂尾楼”成为海南新的形象。1999年开始,海南用了整整七年时间,才将房地产库存和烂账清理完成。

直到2010年海南获批国际旅游岛,借助全国房价上行的东风,海南房价才回到当初的水平。

20多年后的今天,海南再一次壮士断腕,能成功吗?海南之后,下一个是谁?

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