文|凯风

　　事情正在起变化。

　　2019年的中国楼市，出现许多前所未有的新变化。相比于短期市场的起起伏伏，这些变化带来的影响更为深远。

　　在“政策市”主导的中国房地产市场里，看不到政策之变，就无法把握未来。

01

　　第一大变化是，10月8日，新房贷利率即将横空出世，中国楼市最大悬念将会揭晓。

　　届时，中国房贷利率将彻底从“政策利率上浮”转向“5年期LPR+加点”模式，楼市利率将与实体利率完全脱钩。（参阅《央行突发大招，房贷利率大调整！》）

　　前几天，9月份LPR报价出台：

　　一年期LPR4.2%，较上月降低5个基点；5年期以上LPR为4.85%，与上月保持一致。

　　这组数据，将政策意图展现得淋漓尽致：

　　一年期LPR正是实体经济贷款的参考利率，定向降息的意味十分明显；

　　5年期以上LPR则是房贷利率的参考基准，楼市定向加息的意图同样突出。

　　新模式下，房贷利率是增是减？

　　目前，北京地区已经做出表率。据报道，有银行首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点，二套房不低于105个基点。

　　由此换算，北京地区个人房贷浮动下限为5.4%，二套房浮动下限为5.9%。与目前执行的上浮10%、20%后的5.39%、5.88%相比，均出现微增。

　　显然，新利率模式下，实体降息，楼市定向加息。全国各地的房贷利率至少不会低于之前的水平。而一些首套房贷仍在打折的城市，将会彻底告别“折扣时代”，进入“加点时代”。

　　新模式最具杀伤力的一点是，由于实体经济和楼市利率玩的是“双轨制”。

　　即使未来出现宽松，房贷利率仍旧能维持在高位，这就最大限度避免资金之水流向楼市，从而为定向调控奠定基础。

02

　　第二大变化是，房屋网签全国联网已经正式启动，涉及150个城市。

　　目前，我国已经实现房贷全国联网、不动产统一登记、住房信息全国联网，这一次推出的网签全国联网可谓最后一环，从此将住房交易全部纳入国家监控体系之中。

　　届时，监管部门将会掌握每一个城市的成交信息，而每一个购房者在不同城市之间的投资房产，也会一目了然。

　　换言之，在国家眼里，你的房子是完全透明的。

　　这意味着，房地产税只要想开征，随时都能开征，技术障碍已经不复存在。而对于炒房客的围堵，将不再存在太多困难，炒房客或将迎来最后的兑付期。

03

　　第三个大变化是，集体土地获得直接入市资格，而宅基地仍被严控，城里人想要到农村购房仍旧遥遥无期。

　　关于土地制度，最近有两个政策影响深远：一是新土地管理法通过，集体土地获得直接入市资格，原来由国有土地一统天下的土地供应格局彻底扭转。

　　不过，这一次允许入市的只是农村集体经营性用地，并不包括影响面最大的宅基地，只能用于工业、商业用途，不能用于建设商品房。（参阅《别想了，这种房子没有可能转正！》）

　　然而，一切都没有定数。

　　就在前几天，北京已经打响集体土地建设共有产权房第一枪。集体土地可用于建设半商业性质的共有产权房，这显然是前所未有的突破。

　　随着集体土地进一步入市，厂房、商铺、房租乃至房价都会受到直接影响。

　　二是中央出台宅基地新规，关键内容有三个方面：

　　1、一户只能拥有一处宅基地；

　　2、严禁城镇居民购买宅基地；

　　3、不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。

　　这意味着，宅基地仍在受控之列，城里人到乡村建房仍旧受限，而建在集体土地上的小产权房仍然看不到转正的希望。

　　同时，农民进城落户，仍有保留宅基地的可能，这为“推动1亿人口进城落户”扫清最大障碍。

　　“零门槛落户”已经遍地开花，三四线城市再不放开落户，真的就晚了。

04

　　总结一下，这三个政策，都是着眼于中国房地产的未来。

　　新房贷利率，为楼市定向调控提供可能，从而避免每一次宽松，大水都漫灌到房地产的可能。

　　网签全国联网，则是全国住房联网的一部分，从而将房产暴露在监控系统之下，投机炒房的空间越来越小，开征房地产税的技术障碍不复存在。

　　集体土地入市与宅基地新规，将为各大城市提供更多的土地供应来源。虽然这一政策如今还不显眼，但为未来留下了充足的想象空间。

　　一言以蔽之，房地产的玩法真的不一样了。无论是刚需还是投资，都要及时转变思维，不要再一股脑的“ALL IN”了。