文|凯风

　　今年前11个月，全国已有超400家房企宣布破产。

　　据人民法院网站公告，截至10月底，全国宣告破产的房企已经增加到408家。

　　其中，广东地区破产房企家数最多，达63家，其后依次为浙江和江苏，分别为40家、37家。

　　这些破产的房企，大多数都是中小型房企，且多数集中于三四线城市。当然，其中不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企。

　　房地产历来被看做是最赚钱行业，一年几百家企业破产，这种现象的出现，意味着什么？

　　其一，房企破产并非新鲜事，与全国9万多家房地产企业相比，400多家破产，只是九牛一毛。

　　全国到底有多少房地产开发商？

　　据国家统计局数据，2017年全国共有9.6万家房企，从业人数高达283.1万人。其中，广东（8203家）、河南（7205家）、山东（7126家）位居前三。

　　房企数量虽然如此庞大，但大多数只是曾经有过涉房地产业务，许多中小房企可能只是一个空壳，甚至只是项目公司，很多早已没了实际开发业务，申请破产倒闭并不令人意外。

　　事实上，从今年破产的房企名单也可看出，绝大多数房企都是名不见经传，闻所未闻，既未听过其名，更未见过开发楼盘和项目，这样的企业破产倒闭，影响相对有限。

　　其二，相比于小房企破产，值得注意的是，一些过去经营良好的大中型房企频频“爆雷”，这背后的市场信号不容忽视。

　　近日，知名房企三盛宏业被曝拖欠员工理财资金，且被法院列为“老赖”。就在一个月前，该房企刚刚跻身百强名单，其控制人位列第胡润富豪榜第398位。

　　与三盛宏业一样，今年以来，包括五洲国际、新光集团、银亿集团在内的大中型房企陷入资金链危机。这其中，银亿集团还曾位列中国民企500强，如今却陷入申请破产的困境。

　　这背后的市场信号显而易见。房地产是典型的高周转、高杠杆、高负债行业，对资金环境和融资环境极其敏感。

　　一旦融资链条收紧，大型房企就不得不借助降价促销回笼资金，而中小房企则可能面临生死存亡的选择。

　　这种模式，过去曾经让无数房企赚得盆满钵满。但随着经济进入新常态，大水漫灌的环境不复存在，高杠杆和高负债，转瞬成为压在大多数企业头上的重担。

　　其三，随着经济进入新常态，楼市步入下半场，房地产行业大洗牌刚刚开始。

　　房地产行业，龙头效应极其突出。包括恒大、碧桂园、万科、融创在内的前十大房企市场占有率高达30%，百强房企市场占有率超过60%，剩下的9万家房企只能瓜分剩余30%的市场。

　　可见，原本中小房企的市场占有率就极其有限，一旦资金收紧、市场不再高增长，那么房地产行业的存量博弈就随之而来。

　　存量博弈，向来是刺刀见红，行业竞争只会更加激烈，一众中小房企命运叵测。

　　可以料见，房地产中的国企具有融资优势，大型企业则拥有市场优势，中小房企则会在融资收紧和市场收缩的双重挤压之下，逐渐失去生存机会。

　　其四，这再次提醒我们：小开发商的房子尽量不要买。

　　一方面，一旦大环境变化，小开发商跑路风险更高。

　　大开发商的融资渠道相对较多，风险承受能力相对较强，面临调控高压，通过降价促销回笼现金流的操作空间大，应对风险的能力相对较强。

　　与之相比，中小开发商的开发商的现金流、资金链都十分堪忧，难以承受楼市调控的持续冲击，更无法应对变幻莫测的经济环境。

　　另一方面，大开发商固然存在质量问题，小开发商的问题同样不会少，且维权更难。

　　在限价政策、高周转模式的刺激之下，开发商普遍都有偷工减料的动力，房屋质量难以保障。这方面，大开发商的问题不少，但小开发商只会更加泛滥。

　　之所以在很多人的印象里，大开发商质量问题层出不穷，只是因为舆论紧盯大开发商，小开发商的问题没有得到充分曝光。

　　所以，万科、碧桂园甚至美的，一旦出了安全事故或维权事件，迅速就能在社交网络蔓延开来。

　　这也带来另一重提醒：与小开发商相比，大开发商认知度更高也会更顾及名声。即使出现问题，也会更容易组织维权，维权的声音更能得到社会舆论的关注和声援，小开发商根本就没人认识，维权再声嘶力竭，恐怕都难得到关注。

　　所以，楼市下半场，一切都要审慎安全为第一原则，一切都要看到长远。