孙宏斌最新演讲:对未来中国楼市的6个判断

孙宏斌最新演讲:对未来中国楼市的6个判断
2019年11月08日 11:16 新浪网 作者 国民经略

来源:综合民生银行不动产金融年会,壹地产、地产总裁内参等。

判断一

改变经济过度依赖房地产,或是“国策”

目前房地产政策环境,经济不依赖房地产,这是国家战略,是一个已经上升到政治高度的国家战略。

这个行业太大、太重要了。

这个行业及相关行业在整个GDP中要占到30%;

这个行业的卖地收入加上税收收入占整个财政收入的40%。

这个行业的贷款,占28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的,是50%。

所以这个行业太重要了,占的资源已经太多了。

改变经济过度依赖房地产,已经是一个国家的政治高度和长期战略选择,我们要理解这次的调控。

判断二

调控放松?不太可能

我们这三年的调控主要就是一句话,房价不能涨。

你说现在经济压力比较大,会不会还会怎么样?我觉得不会的。

大家记得2016年10月份,那时候限价,很多人其实都误判了,觉得2017年“两会”以后就能放开,结果没有放开。

说十九大以后放开,结果没有放开。说2018年“两会”以后放开,还是没有放开,一直等到今天,已经第四个年头了,还是没有放开。

主要是这个行业确实太重要了,要理解新形势。

新形势就是这次的调控,第一句话是钱不能去房地产,第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具,第三句就是“这一轮调控加上上一轮限价”,这是一个长期的行为。

这是从国家政治高度和国家战略,所以不能有侥幸心理,这轮调控,基本上会持续很长时间。

判断三

16万亿规模或会保持很多年

未来房地产整体规模,原来我们说60%多,将来还要达到80%多,2030年到达70%,这个空间还是挺大的。

一个是城市化的需求,另外是改善性需求,你在座的每一个人,你身边的10个人,肯定有5个人想要改善,肯定有一半的人想换房子。

虽然你不换也能活着,但是你都希望换!

这个行业我估计还会保持很多年

今年大概是16万亿左右,这个规模大概还会保持很多年。这是一点。

判断四

房企主战场之变:从抢增量到抢存量

行业还有一个变化,到15万亿的量级的时候,从增量市场往存量市场变。

原来在2007年的时候,这个行业是3万亿,2008年的时候降了一点,2点几万亿。

到了2010年的时候,是4点几万亿,到2011年大概5万亿。

从2007年到2019年,涨了5倍。

从2011年到现在涨了3倍。

所以我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量,有那么多增量,所以大家日子都好过。

但是到了现在以后,就是存量了,就是这15万亿存量,在这上下,这个时候就难做了。

从大家抢增量到抢存量,这其实是一个特别大的变化。

回头看,过去十年确实增量非常大,从2007年3万亿到15万亿,增加了5倍,增加了12万亿,12万亿什么意思?就是增加的是全球汽车市场,全球汽车市场是2万亿美元。

房地产这些年好做,就是因为有那么大增量。

判断五

三四五六线城市的风险比较高

再一个变化就是,前一轮的时候“去库存”,可能是错的。

因为本来一线和二线库存就很小,这一轮去库存基本上把一二三线的库存去没了,然后2016年10月份限价,限的是一二线城市,强三线城市,现在已经没什么库存了,所以就发现倒挂。

一二线城市通过去库存加上限价,没有风险,只要出来之后都摇号卖掉了。所以一二线强三线往往没啥风险。

目前的问题就是把风险挤到了底线城市了,下面四五线城市、五六线城市,低线城市房价翻了一番,供应量增加很多,这就是结构性风险。

判断六

加杆杆越来越困难了

今后负债总量管理情况下,想增加负债是几乎不可能的。

这种管理下,这个行业的杠杆肯定在下降,因为你限价,把整个行业的风险定住了,把建设总量控制之后,把杠杆率降下来了,这些调控任何都是有利的。

因为我们的库存大概都在一二线城市,我想房价涨,但是地价涨得比房价还快。所以限房价对这个行业是好的,即使有泡沫也罢,没有泡沫也罢,我们好干了,最起码风险性小。

而且现在好就好在,现在的调控已经把政府的期望值也调下来了。

原来房价跌了,政府的地价不降,随便出来的地价起价你算一下账,都是亏钱的。

所以政府现在慢慢把期望值也降下来了,反过来,未来房价限价是把风险给弄好了,限负债总额让这个行业的杠杆率降下来了,所以这个行业我觉得会更好一点。

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