文|云北

　　中国房地产又一次遭遇历史大考。

　　面对这场大考，万科再提 “活下去”，碧桂园继续抛出“城镇化势不可挡”的论调，融创将 “地产洗牌”挂在口头。

　　恒大则给出了极为清晰的发展战略：高增长、控规模、降负债。

　　在市场上升期，比激进者更积极。在市场横盘期，比保守者更稳健。

　　面向未来，恒大究竟看到了什么？

01

　　2019年的房企业绩备受关注。

　　3月31日，中国恒大（HK.3333）发布2019年度业绩：2019年实现合约销售额6011亿元，核心利润408.2亿元，资产负债率77.9%，现金余额2287.7亿元。

　　2013年销售破千亿，2019年破6000亿，恒大的扩张之路可见一斑。最近几年来，恒大无论总资产还是销售收入，都在持续刷新地产行业的规模上限。

　　然而，在业绩步入巅峰之际，恒大却逆势提出了与众不同的发展战略。

　　在发布会上，许家印宣布恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略，要用最大的决心、最大的力度，把负债降下来。

　　高增长、控规模、降负债，这种战略在所有房企中都显得独具一格。

　　高增长很好理解，这是所有企业生存壮大的基础。恒大表示，今年力争实现销售8000亿，2022年力争实现销售破万亿。

　　恒大之所以定出如此之高的目标，原因在于今年一季度，恒大取得逆市飘红。

　　即使面临有史以来最严重的意外事件冲击，借助网上卖房，恒大业绩一枝独秀：

　　一季度恒大实现1465亿元的销售额，同比大增23%；销售回款1133亿，大增55%，位列行业排名第一，刷新一季度销售及回款最高历史纪录。

　　随着“网上卖房”战略深入，以及市场逐步恢复常态，加上政策面日益宽松，恒大要实现8000亿的销售目标，并非没有可能。

02

　　与高增相比，控规模、降负债都属于典型的稳健发展战略。

　　控规模，说的是控制土地规模。

　　恒大表示，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。

　　一般而言，土地储备是房企争夺的核心资源，有面粉才会有面包。恒大的土储正是其核心优势之一。

　　根据年报，恒大土地储备2.93亿平方米，平均土地成本仅为1800元/平方米。其中，一二线城市平均楼面地价为2252元。

　　既然土储优势独一无二，为什么还要控制规模？

　　这背后的逻辑在于，手握巨量土地储备，手中有粮，心中不慌。但相比于手中有粮，更重要的是将余粮转化为生产力，生出源源不断的现金流。

　　毕竟，土地背后还存在大量的资金沉淀，盘活土地储备、加速开发回款，反而能将土储效益最大化。

　　换言之，控制土地规模，正是为了回笼现金流，稳定基本盘，为长远发展提供基础。

03

　　与控规模一样，降负债，同样至为重要。

　　恒大表示，要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

　　这无疑向市场传达了非同一般的信心，也给整个行业带来诸多提醒。

　　恒大为何选择这个时间全面降负债？

　　要知道，对地产行业来说，没有负债就难有扩张，但负债过多也容易变成负担。事实上，负债本身不是问题，问题是在何时加杠杆、又在何时去杠杆。

　　显然，在繁荣时期，高杠杆、高负债都是企业扩张的利器。相反，在横盘乃至下行时期，高杠杆、高负债反而容易变成负资产。

　　麻烦的是，经济周期总是无从把握，金融周期更是充满变数。杠杆并不可怕，负债也未必都是问题，最怕的不是加杠杆，而是在楼市上升期全面退缩，在政策紧缩期又All in 而上。

　　所以，但凡具有前瞻性的企业，总是懂得在放水时加杠杆，在经济和金融出现紧缩迹象时，迅速去杠杆。

　　我们看到，2014年和2015年，恒大是积极扩张的践行者。借助这轮扩张，恒大不仅跻身地产龙头企业之列，而且在“世界500强”迅速实现了 “四连升”。

　　同理，面对2020年波诡云谲的形势，恒大转而祭出了稳健发展战略。

　　这背后，疫情冲击前所未有之大，全球经济面临共振下行，而楼市同样面临从黄金时代到白银时代的大转变。

　　同时，黑天鹅涌出、灰犀牛遍地，不确定性预期日益强烈，提高抗风险能力变得第一重要，“控规模、降负债”就成了顺理成章的选择。

　　这无疑极具前瞻性。

　　 04

　　一进一退，是对时代趋势的精准把握。

　　回溯历史，恒大每一次新发展战略的提出，背后无不存在行业格局巨变的影子。而每一次关键时刻的选择，随后总能得到市场精准的验证。

　　1996年，许家印在广州创立恒大。当时，取消福利分房的声音不绝于耳，住房商品化改革如同箭在弦上，恒大得以抓住这一历史机遇，从而开启20多年的扩张之路。

　　2006年，恒大率先布局二三线城市，同时加大资本布局。借助这次全面布局，恒大不仅在2008年的金融危机中转危为安，而且在2009年成功上市，奠定“华南五虎”的行业地位。

　　时间到了2009年，恒大率先进军三四线城市。借助这次超前布局，恒大得以成为随后一轮楼市大周期的最大受益者之一。

　　2014年，市场陷入低迷，楼市库存居高不下。基于对房地产市场的深度认知，恒大逆势抄底，快速扩张，不仅一跃成为龙头房企，而且得以在2015年跻身世界500强企业。

　　2016年和2017年，当大多数房企跟随布局三四线之际，恒大又将视野转回一二线，同时开始控制杠杆。

　　这些大动作的先见之处在于，从2017年开始， “防范化解重大风险”被列为“三大攻坚战”之首，同时棚改货币化逐步退潮，棚改存量所剩无几，支撑三四线房价上涨的基础不复存在，一些高杠杆和深度三四线的房企开始遭遇市场压力。

　　时间到了2020年，恒大再次摇身一变，将“高增长、控规模、降负债”列为年度全新发展战略。

　　这背后，无论国际环境还是国内环境，无论宏观经济还是房地产，都面临着远比2008年和2014年更为复杂的局面，稳健发展、高质量发展正在变成迫在眉睫的现实。

　　未雨绸缪，方能避免陷入危机。恒大又一次率先行动了。