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新战略!恒大打响“降负债”第一枪,释放了什么信号

新战略!恒大打响“降负债”第一枪,释放了什么信号
2020年03月31日 18:51 新浪网 作者 国民经略

  文|云北

  中国房地产又一次遭遇历史大考。

  面对这场大考,万科再提 “活下去”,碧桂园继续抛出“城镇化势不可挡”的论调,融创将 “地产洗牌”挂在口头。

  恒大则给出了极为清晰的发展战略:高增长、控规模、降负债。

  在市场上升期,比激进者更积极。在市场横盘期,比保守者更稳健。

  面向未来,恒大究竟看到了什么?

01

  2019年的房企业绩备受关注。

  3月31日,中国恒大(HK.3333)发布2019年度业绩:2019年实现合约销售额6011亿元,核心利润408.2亿元,资产负债率77.9%,现金余额2287.7亿元。

  2013年销售破千亿,2019年破6000亿,恒大的扩张之路可见一斑。最近几年来,恒大无论总资产还是销售收入,都在持续刷新地产行业的规模上限。

  然而,在业绩步入巅峰之际,恒大却逆势提出了与众不同的发展战略。

  在发布会上,许家印宣布恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略,要用最大的决心、最大的力度,把负债降下来。

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  高增长、控规模、降负债,这种战略在所有房企中都显得独具一格。

  高增长很好理解,这是所有企业生存壮大的基础。恒大表示,今年力争实现销售8000亿,2022年力争实现销售破万亿。

  恒大之所以定出如此之高的目标,原因在于今年一季度,恒大取得逆市飘红。

  即使面临有史以来最严重的意外事件冲击,借助网上卖房,恒大业绩一枝独秀:

  一季度恒大实现1465亿元的销售额,同比大增23%;销售回款1133亿,大增55%,位列行业排名第一,刷新一季度销售及回款最高历史纪录。

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  随着“网上卖房”战略深入,以及市场逐步恢复常态,加上政策面日益宽松,恒大要实现8000亿的销售目标,并非没有可能。

02

  与高增相比,控规模、降负债都属于典型的稳健发展战略。

  控规模,说的是控制土地规模。

  恒大表示,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。

  一般而言,土地储备是房企争夺的核心资源,有面粉才会有面包。恒大的土储正是其核心优势之一。

  根据年报,恒大土地储备2.93亿平方米,平均土地成本仅为1800元/平方米。其中,一二线城市平均楼面地价为2252元。

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  既然土储优势独一无二,为什么还要控制规模?

  这背后的逻辑在于,手握巨量土地储备,手中有粮,心中不慌。但相比于手中有粮,更重要的是将余粮转化为生产力,生出源源不断的现金流。

  毕竟,土地背后还存在大量的资金沉淀,盘活土地储备、加速开发回款,反而能将土储效益最大化。

  换言之,控制土地规模,正是为了回笼现金流,稳定基本盘,为长远发展提供基础。

03

  与控规模一样,降负债,同样至为重要。

  恒大表示,要把有息负债每年平均下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下。

  这无疑向市场传达了非同一般的信心,也给整个行业带来诸多提醒。

  恒大为何选择这个时间全面降负债?

  要知道,对地产行业来说,没有负债就难有扩张,但负债过多也容易变成负担。事实上,负债本身不是问题,问题是在何时加杠杆、又在何时去杠杆。

  显然,在繁荣时期,高杠杆、高负债都是企业扩张的利器。相反,在横盘乃至下行时期,高杠杆、高负债反而容易变成负资产。

  麻烦的是,经济周期总是无从把握,金融周期更是充满变数。杠杆并不可怕,负债也未必都是问题,最怕的不是加杠杆,而是在楼市上升期全面退缩,在政策紧缩期又All in 而上。

  所以,但凡具有前瞻性的企业,总是懂得在放水时加杠杆,在经济和金融出现紧缩迹象时,迅速去杠杆。

  我们看到,2014年和2015年,恒大是积极扩张的践行者。借助这轮扩张,恒大不仅跻身地产龙头企业之列,而且在“世界500强”迅速实现了 “四连升”。

  同理,面对2020年波诡云谲的形势,恒大转而祭出了稳健发展战略。

  这背后,疫情冲击前所未有之大,全球经济面临共振下行,而楼市同样面临从黄金时代到白银时代的大转变。

  同时,黑天鹅涌出、灰犀牛遍地,不确定性预期日益强烈,提高抗风险能力变得第一重要,“控规模、降负债”就成了顺理成章的选择。

  这无疑极具前瞻性。

   04

  一进一退,是对时代趋势的精准把握。

  回溯历史,恒大每一次新发展战略的提出,背后无不存在行业格局巨变的影子。而每一次关键时刻的选择,随后总能得到市场精准的验证。

  1996年,许家印在广州创立恒大。当时,取消福利分房的声音不绝于耳,住房商品化改革如同箭在弦上,恒大得以抓住这一历史机遇,从而开启20多年的扩张之路。

  2006年,恒大率先布局二三线城市,同时加大资本布局。借助这次全面布局,恒大不仅在2008年的金融危机中转危为安,而且在2009年成功上市,奠定“华南五虎”的行业地位。

  时间到了2009年,恒大率先进军三四线城市。借助这次超前布局,恒大得以成为随后一轮楼市大周期的最大受益者之一。

  2014年,市场陷入低迷,楼市库存居高不下。基于对房地产市场的深度认知,恒大逆势抄底,快速扩张,不仅一跃成为龙头房企,而且得以在2015年跻身世界500强企业。

  2016年和2017年,当大多数房企跟随布局三四线之际,恒大又将视野转回一二线,同时开始控制杠杆。

  这些大动作的先见之处在于,从2017年开始, “防范化解重大风险”被列为“三大攻坚战”之首,同时棚改货币化逐步退潮,棚改存量所剩无几,支撑三四线房价上涨的基础不复存在,一些高杠杆和深度三四线的房企开始遭遇市场压力。

  时间到了2020年,恒大再次摇身一变,将“高增长、控规模、降负债”列为年度全新发展战略。

  这背后,无论国际环境还是国内环境,无论宏观经济还是房地产,都面临着远比2008年和2014年更为复杂的局面,稳健发展、高质量发展正在变成迫在眉睫的现实。

  未雨绸缪,方能避免陷入危机。恒大又一次率先行动了。

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土地储备房企
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