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房价上涨,房租下跌!一个危险的信号

房价上涨,房租下跌!一个危险的信号
2020年06月05日 10:51 新浪网 作者 国民经略

  文|凯风

  房价正在企稳,房租却跌了。

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  哪些城市房租在跌?

  据诸葛找房数据,2020年5月,全国大中城市租金挂牌均价为43.57元/平方米/月,环比-0.95%,同比-1.56%,降幅均有所扩大。

房价上涨,房租下跌!一个危险的信号

  国家数据也证明了这一点。

  近日发布的物价数据显示,2020年3月和4 月CPI涨幅都在3%以上,而房租CPI 同比分别下降-0.2%和-0.3%,创下有数据以来最低水平。

  即使在2008年金融危机期间,也没出现全国房租同比负增长的情况。

  具体到核心城市,在受监测的20个大中城市里,17个城市房租出现下跌。

  相比一年前,房租跌幅最大的5个城市:三亚(-13.98%)、杭州(-6.56%)、深圳(-5.94%)、郑州(-5.21%)、武汉(-4.19%)。

  这其中,深圳不仅房租走弱,甲级写字楼租金也出现明显下滑,空置率有所提升。

  要知道,目前一二线城市房价正在企稳,而深圳、杭州热度居高不下。

  前不久,深圳刚因经营贷流入楼市而受到全国关注,从而打响《2020年楼市调控第一枪》,而杭州则出现《6万人抢900多套房》的盛况。

  房价涨、房租跌,释放了什么信号?

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  为什么会这样?

  房价与房租,向来并不同步,而经常出现背离。房价上涨而房租下跌的场景并不少见,根本原因在于两者的决定机制不同。

  房价取决于有钱人,房租取决于普通人。房价可以无限高,房租却很难一直涨。

  房价容易受到信贷水平的影响,在加杠杆的支持下一路上行。而房租,却始终受到供求关系制约,更受到居民实际收入水平的约束。

  换言之,房价与居民收入水平没多大关系。而租房市场则受制于就业和收入,只要收入不涨,房租就没有肆意上涨的空间。

  除非出现长租中介这种垄断性机构,租房市场一般很难大起大落。

  退一步讲,即便存在供求失衡,存在垄断性中介机构,一旦就业和收入受到影响,房租的上涨空间必然也会受到限制,而一旦信贷松绑,房价就如同脱缰之马一路向上。

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  房租下跌,释放了什么信号?

  其一,房租受到收入约束。房租下跌,可以视为实体经济的先行指标。

  近日,中央提出“六稳”、“六保”,且将“稳就业、保民生”放在关键首位,不是没有原因的。

  其二,房租下跌,房价企稳乃至上行,必然带动租金回报率进一步下行。

  目前,北上广深租金回报率均不足2%,厦门更是只有1.2%,与国际4-5%的平均水平相距甚远。

房价上涨,房租下跌!一个危险的信号

  如果房价能一路上涨,租金回报率再低都不是问题,不少人直接将房子空置,根本就不在乎租金收益。

  然而,楼市只要横盘,房价不涨就是跌。根据李迅雷的研究,房子资金成本、折旧成本超过5%,再加上未来即将落地的房地产税,持有成本远远超过租金回报率。

  这样格局下,房价涨幅如果无法与GDP增速同步,就会面临每天实际都在亏钱的局面。

  其三,房价可能还会涨,但面对不确定的未来,必须要考虑租金回报率了。

  一个连房子都租出不去的区域,自然不适合自住。而租金远远低于周边区域的楼盘,必然存在一定问题。

  在未来,不产生租金的区域,不仅不适合刚需,同样不适合投资。

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