文|云北

　　降负债，恒大是认真的。

　　01

　　10月23日，恒大公告，公司已提前偿还2020年到期的11%优先票据，本金总额为121亿港元。

　　这已是恒大10日内第三次偿还债务。

　　市场消息显示，10月13日，恒大提前偿还了两笔公司债，本息合计约132.53亿港元；20日，恒大偿还了40亿港元的香港写字楼夹层贷款。

　　通过这三波动作，恒大累计提前偿债294亿港元。自此，恒大已无任何未偿还的已发行2020年到期的票据。

　　294亿资金，相当于许多中等企业一年的营收规模。恒大能在短短10天之内，能筹措到如此巨额的资金，且没有任何新增负债，足可见经营面之稳健、流动性不成问题。

　　这不仅意味着，恒大成立24年来从未出现债务利息晚付、本金逾期的优秀记录得以保持，而且更向社会展现了非同一般的降负债的决心。

　　数据显示，截至9月底，恒大有息负债已大降534亿元，融资成本也下降2.24个百分点。再加上述几笔大额债务在近期相继清偿，恒大的降负债成绩可见一斑。

　　值得一提的是，除了主动降负债之外，恒大先后进行的一系列战略整合，也为降负债提供了强大的助力。

　　这其中最受瞩目的，当属恒大物业分拆上市以及恒大汽车拟科创板上市。

　　前不久，恒大物业引入235亿港元战投，恒大汽车引入40亿港元投资，加上恒大地产引入的43亿港元股权投资，这300多亿元的股权融资，进一步充实了恒大的净资产，同样带动负债下行。

　　这些举动充分说明，恒大降负债是认真的，也是不遗余力的。

　　02

　　恒大为何选择提前偿债？

　　在金融时代，杠杆是扩张的标配，几乎所有企业账目上都有负债，房地产企业更是如此。能否及时偿债，可以视为经营是否稳健的重要指标。

　　一个企业选择提前偿债，其目的显而易见——既能进一步降低自身的负债率，又能向外界展现“不差钱”的基本面。

　　恒大提前偿债，最大的支撑当属销售业绩的逆市飘红。

　　数据显示，截至10月8日，恒大年内已累计销售5922.5亿，位居一众房企前列。以此来看，恒大全年6500亿的销售目标有望在10月底提前达成，这一成绩，也为冲刺8000亿内部目标提供了可能。

　　若以上半年90%的回款率测算，恒大年内回款总额或高达7200亿，这些回款加上2000亿的现金，恒大现金流自然不成问题。

　　当然，恒大提前偿债背后，不无经济基本面变化的因素。

　　众所周知，今年以来，得益于疫情防控有力、出口韧性的存在以及欧美无限放水等因素，人民币走上强势升值之路。

　　离岸人民币对美元最高触及6.6237，创下2018年7月以来新高。与7.1964的低点相比，反弹幅度高达5700点，整体升值幅度超过了6%。

　　人民币持续升值，对境外债构成明显利好。这背后的道理很简单，由于人民币升值而美元、港币贬值，偿还同样的境外债务所需的人民币减少，企业的债务成本由此得到大幅缩减。

　　在人民币升值之际，提前偿还高利率的境外债，无疑是多赢之举。

　　03

　　开弓没有回头箭。

　　2020年的中国楼市，远远不同于过去。一边是楼市调控大周期逆转，几乎所有热门城市都加码了楼市调控；另一边是“三道红线”压顶，房企融资面临着有史以来最严的监管。

　　对于“三道红线”，有业内人士表示，这是行业重大游戏规则的改变，是对所有开发商的挑战，这次监管是穿透式的，明股实债、表内表外全覆盖，之前的财务技巧是没有任何作用的。

　　中国房企的资产负债率普遍过高，这一次踩中“三道红线”的有十几家之多，而踩中两道或一道红线的更是不计其数。可以说，除了个别占据政策优势的央企之外，几乎所有房企都被席卷其中。

　　这意味着，降负债注定是整个房地产行业都面临的必然选择，且没有任何捷径可走。        

　　恒大的降负债之路，足以为所有房企提供借鉴。

　　其一，做大现金流，是关键中的关键。在个别房企组建“不带头降价联盟”之际，恒大毅然打响了金九银十降价促销第一枪，背后正是出于回笼现金流的考虑。要知道，全国房地产市场从增量时代已经逐步进入存量时代，能不能率先抢收，能不能放下身段，决定了未来的生存发展空间，丝毫犹豫不得。

　　其二，降负债要持之以恒，切忌半途而废。降负债，不仅是为了降低企业经营杠杆，从而获得更大发展空间，更重要的是给市场传达了稳健经营的信号。尤其是提前偿债，更向市场释放了非同一般的决心和信心，这种信号有时候比偿债本身更重要。

　　其三，千万不要与政策周期背道而驰。在中国，没有什么比政策更能影响房地产行业，把握准政策周期方能避免陷入被动。恒大之所以在今年3月就提出“降负债”的发展战略，无疑看到了楼市大周期的变化；同样，恒大之所以在10月全面加速降负债，也是看到了监管层的政策之变。

　　未雨绸缪，每个房企都应该有这种前瞻性。