很多人不明白一个简单的道理，千万别在县城买房。

　　总有很多在大城市(尤其是一线城市)打拼的年轻人，觉得拼死拼活也买不起房子，总有一天要回老家。

　　县城房子多便宜啊，可能50万就上车了。

　　还有一些长期生活在县城的人，在当地买了一套又一套，觉得房子买在身边才放心，不愿意走出去投资。

　　我遇到过不少这样的粉丝，每次都要说半天，很为他们可惜，所以今天专门写文说清楚。

　　一线城市房价是贵，县城房子也足够便宜。

　　但大家不妨深究一下，为什么？

　　为什么鹤岗房子的“白菜价”在三四五线城市蔓延，房价跌到地板上？为什么深圳房价高不可攀，还有那么多人砸锅卖铁想上车？

　　房价贵不贵是一回事，房子有没有投资价值，则是另一回事。

　　别说县城，很多二线省会的投资价值都堪忧。如果你还有亲朋好友要回老家买房，赶紧拦住，这就是帮了他们大忙了。

　　千万别在县城买房。为什么？

　　中国太辽阔、太复杂了，很容易被眼前的“一亩三分地”限制了视野。

　　中国人特殊的土地情结，造就了“有了钱就买房”这一特色，这也是东亚普遍的投资方式。

　　但是，囿于投资渠道的信息不对称，以及大城市居高不下的房价，很多人下意识地选择了回乡置业。

　　他们忍痛离开了辛苦打拼多年的一线城市，回到县城老家。

　　也有人在后台给我留言，说现在郑州、合肥这样的强二线城市发展势头喜人，还有没有必要坚守在一线或者环一线城市？

　　当下中国城市格局，确实斑斓复杂。

　　一线、环一线、二线、县城的层级排序并不困难。可落到现实中，人们的投资选择却无比艰难。

　　甚至，用城市面貌衡量城市前景，都已经不太准确。

　　倘若只看建筑和街面，我发现哈尔滨、沈阳、呼和浩特、银川、太原都很漂亮。残酷的事实是，这些现代化的城市都不怎么留得住人。

　　人留不住，房价自然起不来。

　　我在当地打车，跟出租司机聊起当地房价，便宜得让我这个外地人欣喜若狂：“哇，好便宜！”结果自然遭了司机的白眼：“你怎么不看看我们这里的工资？”

　　二线省会尚且如此，小县城只会更糟。

　　图源：国民经略

　　从房价与收入的比值来看，深圳固然高不可攀，但小地方就轻松了吗？

　　小地方房价便宜，背后是高薪就业机会匮乏。

　　没有好的工作，原因是缺乏好的产业。高端产业缺失，直接影响了当地发展前景。结果又是留不住人，楼市无人接盘。如此陷入恶性循环。

　　这样的恶性循环中，习惯在当地买了一套又一套的人群，投资意义何在？

　　诚然，三四线城市的楼市不是没有上行过，但背景是2016-2018年棚改及棚改货币化。背后还有央行释放基础货币作为补贴，这是对三四五线城市的定向放水。

　　眼下棚改已经接近尾声，棚改货币化补贴在去年就陷入断崖式下跌，没有了印钞机的定向支持，只靠棚改债，还能指望新一波行情吗？

　　你可能会反驳我，谁说县城没前景，不是还有百强县吗？

　　然而，评判县城楼市的真实价值，不能用常规思维。

　　数据和排名不能代表一切，买房投资不能仅看数据，还需找到其价值的深层规律。

　　比如，排名第16的贵州怀仁是茅台总部，GDP再高有何意义？排名第12的陕西神木，地下有矿，能比吗？

　　剩下大部分百强县都是江苏、浙江、福建组团作战，这才是趋势与玄机！

　　他们真正的竞争力，不在于自身，而在于所处的顶级都市圈。

　　这些城市本身在长三角或同级别顶级城市群中，离一线城市、核心城市不远，能够接受顶级城市的辐射与带动。

　　说白了，县城竞争背后实际上还是顶级城市的竞争。

　　这本身就反映了城市化趋势的变迁。

　　城市化1.0靠商品流动，城市化2.0靠资本流动，城市化3.0靠信息流动。

　　一般认为，在商业时代的中心城市附近，难以形成和它体量相似的其他中心城市，这是商品流通的物理规律决定的。

　　然而，资本流动和信息流动不看物理上的距离，因而在同一个相对狭小的物理空间，也可以容纳更多的顶级城市。

　　新时代的区位概念，不再是平面上画图，哪里缺一个节点哪里就有机会。

　　恰恰相反，哪里有世界级的城市和城市群，并建构起最合理的分工，哪里才有爆炸性的机会。

　　工商文明时代，上海对杭州占有绝对优势，但现在杭州另辟蹊径成功了。

　　大湾区内部，如果仅拼商业，深圳怎么可能在广州和香港的夹缝中拔得头筹？

　　这也是为什么，无法在一线上车的前提下，也要抓紧抢占环一线的理由。

　　2008年爆发的金融危机，最倚赖出口加工业的东莞，受冲击最严重。东莞却在近年企稳回升，这并非出口加工业的回光返照，而是得益于深圳超强的外溢效应。

　　时至今日，东莞南部早已融入深圳，华为部分业务落户松山湖，未来还有多条地铁和城际将东莞与深圳紧密相连。

　　同样环深的惠州、珠海也不甘其后，跃跃欲试。

　　甚至中西部的一些强省会，比起都市圈，都要黯然失色。

　　我在后台经常收到留言，比如郑州和珠海都有空港新城，选哪个？合肥政务新区和南沙都是新区，选哪个？网红城市长沙，房价有没有前途？

　　这些问题其实都可以归到：环一线VS强二线，怎么选？

　　其实，二线再强，也赶不上一线的确定性。长期来看，风险也更大。

　　比如长沙，刚过去的黄金周，长沙又一次火出圈。收入不低，房价和消费不高，这不是神仙般的地方？

　　长沙居民富裕指数和城镇居民可支配收入为中部最高，仅次于一线城市和苏杭两地。相比之下，郑州、南昌、合肥的富裕指数却位于全国平均线及以下。

　　更厉害的是，长沙50.7%的生存型消费比重为全国最低。同时，其39.7%的发展型消费比重为全国最高。

　　但是，凡事都有两面。长沙这些富裕指标的走高，主要受益于当地较低的居住成本。

　　长沙的房价，也一直是同级别城市中较低的。对刚需购房者，这绝对是好事。但从投资的角度来说，或许就不那么美好了。

　　我曾经听到有投资客说，自己在大多省会都有投资房产，基本上买哪赚哪，唯独在长沙马失前蹄。

　　他反复抱怨，长沙这座城市发展得辣么好，怎么房价就不涨呢？

　　这大概就是长沙需要平衡的问题。一些城市如果房价直逼深圳，可能会丧失对人才的吸引力，吓跑了很多产业，这肯定不是好事。但房价落后于当地经济发展，也会影响到投资者的信心。

　　长沙幸福指数高不假，但在地铁、机场的基建指标方面，大幅度落后于武汉，背后的原因，你细品。

　　再说郑州。这座近年发展势头很猛的新晋国家中心城市，房价已经超过3年下跌。

　　除了调控和土地供应问题，根本还是购买力问题。

　　河南是个人口大省，这点毋庸置疑。但人多不代表购买力强。

　　郑州依靠富士康的入驻，发展起河南首个年产值超千亿的产业集聚区——航空港。但作为国家中心城市，郑州在衡量科技创新的指标——研究与试验发展(R&D)经费上劣势明显。

　　2018年国家9个国家中心城市R&D经费投入情况

　　这也意味着，郑州不容易吸引高科技人才，也就很难形成强大的购买力，支撑当地楼市。

　　反过来，像广州这样的一线城市，教育、医疗、大企业总部、领事馆等资源都非常雄厚，人才吸引力十足。一旦落户某一城市，便很难再挪窝。

　　郑州通过临空经济、合肥通过前沿产业、长沙通过文娱，确实可以为弯道超车提供加速度。但综合性不足，相当于有长板、也有短板，这会制约未来的竞争力。

　　顶级城市群里的环一线城市，则不存在这个问题。

　　比如惠州、珠海就没有贪大求全的烦恼，只需做好一两个产业和专长就可以了。其他功能可以通过与一线城市分工协作来实现。这样的协同，确实能够提高效率。

　　而这，也会转化为城市实打实地的持续竞争力。

　　对很多中国人来说，买房子不仅是财富投资，还意味着未来。说起信心，我们要坚定聚焦大湾区和长三角这两个中国头部地区。

　　毕竟，它们的未来，也决定着国家的未来。

　　◎本文作者 | 道二