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再说一次,千万别在县城买房!

再说一次,千万别在县城买房!
2020年10月30日 09:54 新浪网 作者 国民经略

  很多人不明白一个简单的道理,千万别在县城买房。

  总有很多在大城市(尤其是一线城市)打拼的年轻人,觉得拼死拼活也买不起房子,总有一天要回老家。

  县城房子多便宜啊,可能50万就上车了。

  还有一些长期生活在县城的人,在当地买了一套又一套,觉得房子买在身边才放心,不愿意走出去投资。

  我遇到过不少这样的粉丝,每次都要说半天,很为他们可惜,所以今天专门写文说清楚。

  一线城市房价是贵,县城房子也足够便宜。

  但大家不妨深究一下,为什么?

  为什么鹤岗房子的“白菜价”在三四五线城市蔓延,房价跌到地板上?为什么深圳房价高不可攀,还有那么多人砸锅卖铁想上车?

  房价贵不贵是一回事,房子有没有投资价值,则是另一回事。

  别说县城,很多二线省会的投资价值都堪忧。如果你还有亲朋好友要回老家买房,赶紧拦住,这就是帮了他们大忙了。

  千万别在县城买房。为什么?

  中国太辽阔、太复杂了,很容易被眼前的“一亩三分地”限制了视野。

  中国人特殊的土地情结,造就了“有了钱就买房”这一特色,这也是东亚普遍的投资方式。

  但是,囿于投资渠道的信息不对称,以及大城市居高不下的房价,很多人下意识地选择了回乡置业。

  他们忍痛离开了辛苦打拼多年的一线城市,回到县城老家。

  也有人在后台给我留言,说现在郑州、合肥这样的强二线城市发展势头喜人,还有没有必要坚守在一线或者环一线城市?

  当下中国城市格局,确实斑斓复杂。

  一线、环一线、二线、县城的层级排序并不困难。可落到现实中,人们的投资选择却无比艰难。

  甚至,用城市面貌衡量城市前景,都已经不太准确。

  倘若只看建筑和街面,我发现哈尔滨、沈阳、呼和浩特、银川、太原都很漂亮。残酷的事实是,这些现代化的城市都不怎么留得住人。

  人留不住,房价自然起不来。

  我在当地打车,跟出租司机聊起当地房价,便宜得让我这个外地人欣喜若狂:“哇,好便宜!”结果自然遭了司机的白眼:“你怎么不看看我们这里的工资?”

  二线省会尚且如此,小县城只会更糟。

  图源:国民经略

  从房价与收入的比值来看,深圳固然高不可攀,但小地方就轻松了吗?

  小地方房价便宜,背后是高薪就业机会匮乏。

  没有好的工作,原因是缺乏好的产业。高端产业缺失,直接影响了当地发展前景。结果又是留不住人,楼市无人接盘。如此陷入恶性循环。

  这样的恶性循环中,习惯在当地买了一套又一套的人群,投资意义何在?

  诚然,三四线城市的楼市不是没有上行过,但背景是2016-2018年棚改及棚改货币化。背后还有央行释放基础货币作为补贴,这是对三四五线城市的定向放水。

  眼下棚改已经接近尾声,棚改货币化补贴在去年就陷入断崖式下跌,没有了印钞机的定向支持,只靠棚改债,还能指望新一波行情吗?

  你可能会反驳我,谁说县城没前景,不是还有百强县吗?

  然而,评判县城楼市的真实价值,不能用常规思维。

  数据和排名不能代表一切,买房投资不能仅看数据,还需找到其价值的深层规律。

  比如,排名第16的贵州怀仁是茅台总部,GDP再高有何意义?排名第12的陕西神木,地下有矿,能比吗?

  剩下大部分百强县都是江苏、浙江、福建组团作战,这才是趋势与玄机!

  他们真正的竞争力,不在于自身,而在于所处的顶级都市圈

  这些城市本身在长三角或同级别顶级城市群中,离一线城市、核心城市不远,能够接受顶级城市的辐射与带动。

  说白了,县城竞争背后实际上还是顶级城市的竞争。

  这本身就反映了城市化趋势的变迁。

  城市化1.0靠商品流动,城市化2.0靠资本流动,城市化3.0靠信息流动。

  一般认为,在商业时代的中心城市附近,难以形成和它体量相似的其他中心城市,这是商品流通的物理规律决定的。

  然而,资本流动和信息流动不看物理上的距离,因而在同一个相对狭小的物理空间,也可以容纳更多的顶级城市。

  新时代的区位概念,不再是平面上画图,哪里缺一个节点哪里就有机会。

  恰恰相反,哪里有世界级的城市和城市群,并建构起最合理的分工,哪里才有爆炸性的机会。

  工商文明时代,上海对杭州占有绝对优势,但现在杭州另辟蹊径成功了。

  大湾区内部,如果仅拼商业,深圳怎么可能在广州和香港的夹缝中拔得头筹?

  这也是为什么,无法在一线上车的前提下,也要抓紧抢占环一线的理由。

  2008年爆发的金融危机,最倚赖出口加工业的东莞,受冲击最严重。东莞却在近年企稳回升,这并非出口加工业的回光返照,而是得益于深圳超强的外溢效应。

  时至今日,东莞南部早已融入深圳,华为部分业务落户松山湖,未来还有多条地铁和城际将东莞与深圳紧密相连。

  同样环深的惠州、珠海也不甘其后,跃跃欲试。

  甚至中西部的一些强省会,比起都市圈,都要黯然失色。

  我在后台经常收到留言,比如郑州和珠海都有空港新城,选哪个?合肥政务新区和南沙都是新区,选哪个?网红城市长沙,房价有没有前途?

  这些问题其实都可以归到:环一线VS强二线,怎么选?

  其实,二线再强,也赶不上一线的确定性。长期来看,风险也更大。

  比如长沙,刚过去的黄金周,长沙又一次火出圈。收入不低,房价和消费不高,这不是神仙般的地方?

  长沙居民富裕指数和城镇居民可支配收入为中部最高,仅次于一线城市和苏杭两地。相比之下,郑州、南昌、合肥的富裕指数却位于全国平均线及以下。

  更厉害的是,长沙50.7%的生存型消费比重为全国最低。同时,其39.7%的发展型消费比重为全国最高。

  但是,凡事都有两面。长沙这些富裕指标的走高,主要受益于当地较低的居住成本。

  长沙的房价,也一直是同级别城市中较低的。对刚需购房者,这绝对是好事。但从投资的角度来说,或许就不那么美好了。

  我曾经听到有投资客说,自己在大多省会都有投资房产,基本上买哪赚哪,唯独在长沙马失前蹄。

  他反复抱怨,长沙这座城市发展得辣么好,怎么房价就不涨呢?

  这大概就是长沙需要平衡的问题。一些城市如果房价直逼深圳,可能会丧失对人才的吸引力,吓跑了很多产业,这肯定不是好事。但房价落后于当地经济发展,也会影响到投资者的信心。

  长沙幸福指数高不假,但在地铁、机场的基建指标方面,大幅度落后于武汉,背后的原因,你细品。

  再说郑州。这座近年发展势头很猛的新晋国家中心城市,房价已经超过3年下跌。

  除了调控和土地供应问题,根本还是购买力问题。

  河南是个人口大省,这点毋庸置疑。但人多不代表购买力强。

  郑州依靠富士康的入驻,发展起河南首个年产值超千亿的产业集聚区——航空港。但作为国家中心城市,郑州在衡量科技创新的指标——研究与试验发展(R&D)经费上劣势明显。

  2018年国家9个国家中心城市R&D经费投入情况

  这也意味着,郑州不容易吸引高科技人才,也就很难形成强大的购买力,支撑当地楼市。

  反过来,像广州这样的一线城市,教育、医疗、大企业总部、领事馆等资源都非常雄厚,人才吸引力十足。一旦落户某一城市,便很难再挪窝。

  郑州通过临空经济、合肥通过前沿产业、长沙通过文娱,确实可以为弯道超车提供加速度。但综合性不足,相当于有长板、也有短板,这会制约未来的竞争力。

  顶级城市群里的环一线城市,则不存在这个问题。

  比如惠州、珠海就没有贪大求全的烦恼,只需做好一两个产业和专长就可以了。其他功能可以通过与一线城市分工协作来实现。这样的协同,确实能够提高效率。

  而这,也会转化为城市实打实地的持续竞争力。

  对很多中国人来说,买房子不仅是财富投资,还意味着未来。说起信心,我们要坚定聚焦大湾区长三角这两个中国头部地区。

  毕竟,它们的未来,也决定着国家的未来。

  ◎本文作者 | 道二

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