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恒大终止重组深深房,释放了什么信号?

恒大终止重组深深房,释放了什么信号?
2020年11月09日 10:01 新浪网 作者 国民经略

  文|云北

  备受关注的恒大与深深房重组,终于尘埃落定。

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  11月8日,中国恒大发布公告,已终止与深深房的重组计划。深深房同日发布公告,将于11月9日正式复牌。

  恒大终止与深深房重组计划,可以说在意料之中。

  从2010年至今,鲜有房企在内地资本市场直接上市。虽然“借壳上市”的闸门在2015年前后一度打开,绿地得以借壳金丰投资登陆A股,但随着2016年底楼市调控的重新定调,加之“房住不炒”的横空出世,房企在内地上市的大门就此紧闭。

  这是政策大环境所致,并非孤例。遭遇这一变局的不只恒大与深深房,富力、万达商业、首创、金辉等百强房企的A股上市之路,同样无疾而终。

  其中,富力回A最早可追溯到2007年,13年间曾经连续5次启动,囿于监管政策,最终只能不了了之。

  这些房企看中了A股的高估值,但内地资本市场却对房地产关上了大门。如今,国家对于房地产的态度几乎已是明牌,在“房住不炒”和“把发展经济着力点放在实体经济上”的总基调下,未来几年,A股向房企大门洞开的可能性恐怕微乎其微。

  这种背景下,终止重组,既是及时止损之举,也是理性之举。

  毕竟,几年前,恒大借重组深深房回A上市,可谓显而易见的利好;如今,在空前明朗的政策大局面前,重组上市如果一直悬而未决,很容易让企业陷入不确定性的境地,不仅不利于各大股东的权益,同样不利于长远发展。

  更关键的是,最近的一系列事件表明,无论什么企业,无论体量有多大,无论在行业的地位有多重要,顺应调控大势,与国家宏观步调保持一致,才是长远发展之道。

  卸掉包袱,恒大得以轻装上阵。

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  恒大重组终止,1300亿战略投资何去何从?

  这要从4年前说起。当时,恒大为重组回A上市,先后引入了1300亿战略投资。这些战略投资并非空手而来,而是以对赌协议为前提:如果2021年1月31日前重组未能完成,1300亿战略投资资金将从权益变为负债,恒大必须悉数回购。

  换言之,按照最初的对赌协议,如果不能如期完成重组,1300亿投资就变成了负债,势必冲击既有的现金流,坊间所谓的对赌警报就不是简单的“狼来了”的故事。

  值得庆幸的是,如今,这一对赌风险已经基本排除,恒大有惊无险过了这一关。

  据恒大公告披露,1300亿战投中的863亿战投已签订补充协议,同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益;357亿战投已商谈完毕,即将签订补充协议;50亿战投由于涉及其自身大股东的资产重组,正在商谈;剩余30亿战投的本金恒大集团已支付,即将回购。

  这意味着,在1300亿的战投资金中,超过九成选择继续持有,对赌风险就此消除,资金链危机更不复存在。在战略投资的加持之下,恒大的“降负债”之路无疑更加顺畅。

  为何恒大重组终止,1300亿战投却不约而同选择了力挺?

  一方面是务实考虑。楼市调控、宏观政策的变化,毕竟超出所有人的预料。行业形势、宏观大势如此,非企业经营问题,也非企业能力问题。面对不同的形势做出不同的选择,也是投资理性的体现。

  另一方面则是看好恒大未来的发展前景。今年以来,即使面临疫情冲击,恒大地产销售却一路飘红,不断创出历史新高。数据显示,今年1-10月,恒大累计销售达到6326亿、回款5307亿,两项指标均已经全面超越去年全年。

  退一步讲,即使不回A上市,这些战投每年都能从恒大拿到8-9个点的回报,超过大多数A股上市公司的分红回报率。仅深圳控股,2017年投资恒大50亿,迄今已拿到近20亿元的分红,累计投资回报率高达35.5%。

  这笔账并不难算,恒大对赌风险能够迎刃而解,不是没有理由的。

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  恒大这一系列事件,给我们带来多少启示?

  其一,卸掉包袱,才能轻装上阵。恒大与深深房重组的终止,标志着横亘在企业之上的最大不确定因素就此消失。1300亿战投对赌风险的解除,意味着恒大近年面临的最大风险不复存在。

  如果考虑到恒大汽车科创板上市、恒大物业分拆上市带来的利好,恒大的降负债之路可以说是前所未有的顺利。

  其二,不要低估政策的威力。今年以来,在主流房企中,恒大最早发出了“降负债”的呼声,且持之以恒将“降负债”视为头等大事。

  这些动作,足以说明房企融资 “三道红线”从来不是说着玩的,还在试图与监管玩捉迷藏、试图通过各种财务技巧加以规避的企业,最终可能不得不直面监管的重压。

  其三,顺应大势,方能迎刃有余。

  中国房地产的大势是什么?这从刚公布的十四五规划建议中可见一斑:“房住不炒”再次被提及,“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”被着重强调,“促进住房消费健康发展”也出现在其中。

  这意味着,房地产即将向普通行业回归,类似“三道红线”之类的政策还将层出不穷,无限加杠杆式的扩张明显不合时宜,“降负债”势必成为所有房企共同的选择。

  当然,回归意味着“规范”而非打压,住房消费仍是国民经济中不可或缺的重要部分,城镇化方兴未艾,中心城市结构性短缺仍然是不争的事实,地方政府的土地财政依赖短期难以摆脱,房地产仍有空间存在。

  然而,当楼市从黄金时代步入白银时代,从增量市场向存量市场转移,优胜劣汰、大鱼吃小鱼的马太效应将会加剧,绝大多数中小房企都要直面市场波动的压力,只有顺应大势的龙头房企方能不断生存壮大。

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