文|云北
备受关注的恒大与深深房重组，终于尘埃落定。
01
11月8日，中国恒大发布公告，已终止与深深房的重组计划。深深房同日发布公告，将于11月9日正式复牌。
恒大终止与深深房重组计划，可以说在意料之中。
从2010年至今，鲜有房企在内地资本市场直接上市。虽然“借壳上市”的闸门在2015年前后一度打开，绿地得以借壳金丰投资登陆A股，但随着2016年底楼市调控的重新定调，加之“房住不炒”的横空出世，房企在内地上市的大门就此紧闭。
这是政策大环境所致，并非孤例。遭遇这一变局的不只恒大与深深房，富力、万达商业、首创、金辉等百强房企的A股上市之路，同样无疾而终。
其中，富力回A最早可追溯到2007年，13年间曾经连续5次启动，囿于监管政策，最终只能不了了之。
这些房企看中了A股的高估值，但内地资本市场却对房地产关上了大门。如今，国家对于房地产的态度几乎已是明牌，在“房住不炒”和“把发展经济着力点放在实体经济上”的总基调下，未来几年，A股向房企大门洞开的可能性恐怕微乎其微。
这种背景下，终止重组，既是及时止损之举，也是理性之举。
毕竟，几年前，恒大借重组深深房回A上市，可谓显而易见的利好；如今，在空前明朗的政策大局面前，重组上市如果一直悬而未决，很容易让企业陷入不确定性的境地，不仅不利于各大股东的权益，同样不利于长远发展。
更关键的是，最近的一系列事件表明，无论什么企业，无论体量有多大，无论在行业的地位有多重要，顺应调控大势，与国家宏观步调保持一致，才是长远发展之道。
卸掉包袱，恒大得以轻装上阵。
02
恒大重组终止，1300亿战略投资何去何从？
这要从4年前说起。当时，恒大为重组回A上市，先后引入了1300亿战略投资。这些战略投资并非空手而来，而是以对赌协议为前提：如果2021年1月31日前重组未能完成，1300亿战略投资资金将从权益变为负债，恒大必须悉数回购。
换言之，按照最初的对赌协议，如果不能如期完成重组，1300亿投资就变成了负债，势必冲击既有的现金流，坊间所谓的对赌警报就不是简单的“狼来了”的故事。
值得庆幸的是，如今，这一对赌风险已经基本排除，恒大有惊无险过了这一关。
据恒大公告披露，1300亿战投中的863亿战投已签订补充协议，同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益；357亿战投已商谈完毕，即将签订补充协议；50亿战投由于涉及其自身大股东的资产重组，正在商谈；剩余30亿战投的本金恒大集团已支付，即将回购。
这意味着，在1300亿的战投资金中，超过九成选择继续持有，对赌风险就此消除，资金链危机更不复存在。在战略投资的加持之下，恒大的“降负债”之路无疑更加顺畅。
为何恒大重组终止，1300亿战投却不约而同选择了力挺？
一方面是务实考虑。楼市调控、宏观政策的变化，毕竟超出所有人的预料。行业形势、宏观大势如此，非企业经营问题，也非企业能力问题。面对不同的形势做出不同的选择，也是投资理性的体现。
另一方面则是看好恒大未来的发展前景。今年以来，即使面临疫情冲击，恒大地产销售却一路飘红，不断创出历史新高。数据显示，今年1-10月，恒大累计销售达到6326亿、回款5307亿，两项指标均已经全面超越去年全年。
退一步讲，即使不回A上市，这些战投每年都能从恒大拿到8-9个点的回报，超过大多数A股上市公司的分红回报率。仅深圳控股，2017年投资恒大50亿，迄今已拿到近20亿元的分红，累计投资回报率高达35.5%。
这笔账并不难算，恒大对赌风险能够迎刃而解，不是没有理由的。
03
恒大这一系列事件，给我们带来多少启示？
其一，卸掉包袱，才能轻装上阵。恒大与深深房重组的终止，标志着横亘在企业之上的最大不确定因素就此消失。1300亿战投对赌风险的解除，意味着恒大近年面临的最大风险不复存在。
如果考虑到恒大汽车科创板上市、恒大物业分拆上市带来的利好，恒大的降负债之路可以说是前所未有的顺利。
其二，不要低估政策的威力。今年以来，在主流房企中，恒大最早发出了“降负债”的呼声，且持之以恒将“降负债”视为头等大事。
这些动作，足以说明房企融资 “三道红线”从来不是说着玩的，还在试图与监管玩捉迷藏、试图通过各种财务技巧加以规避的企业，最终可能不得不直面监管的重压。
其三，顺应大势，方能迎刃有余。
中国房地产的大势是什么？这从刚公布的十四五规划建议中可见一斑：“房住不炒”再次被提及，“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”被着重强调，“促进住房消费健康发展”也出现在其中。
这意味着，房地产即将向普通行业回归，类似“三道红线”之类的政策还将层出不穷，无限加杠杆式的扩张明显不合时宜，“降负债”势必成为所有房企共同的选择。
当然，回归意味着“规范”而非打压，住房消费仍是国民经济中不可或缺的重要部分，城镇化方兴未艾，中心城市结构性短缺仍然是不争的事实，地方政府的土地财政依赖短期难以摆脱，房地产仍有空间存在。
然而，当楼市从黄金时代步入白银时代，从增量市场向存量市场转移，优胜劣汰、大鱼吃小鱼的马太效应将会加剧，绝大多数中小房企都要直面市场波动的压力，只有顺应大势的龙头房企方能不断生存壮大。
