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2021年,中国楼市调控第一枪来了

2021年,中国楼市调控第一枪来了
2021年01月04日 11:01 新浪网 作者 国民经略

  文|凯风

  岁末年初,重锤陡然落下。

  01

  近日,央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,为房贷设置了“两道红线”:

  第一道红线是“房地产贷款占比”,大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%,县域农合机构不得超过17.2%,村镇银行不得超过12.5%。

  第二道红线是“个人住房贷款占比”,大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%,县域农合机构不得超过12.5%,村镇银行不得超过7.5%。

  这可视为针对房贷的“两道红线”,与去年针对房企的“三道红线”,共同构筑中国楼市调控的信贷防火墙。

  02

  房贷“两道红线”,影响几何?

  其一,房地产信贷总盘子变小,2021年楼市必然承压,但冲击不会太大。

  据安信证券数据,在35家披露数据的上市银行中,有10家踩中红线,其中不乏建行、邮储银行、招商银行、兴业银行、浦发银行等大中型银行。

  为避免冲击,两道红线存在2-4年的过渡期。

  机构估计,受此影响,预计2021年将减少个人4000亿左右,按照50%首付规模来看,最高可能拖累商品房销售7000亿-8000亿

  这还是高估情形。要知道,2019年,全国房地产销售总额高达16万亿。相比而言,影响不宜夸大,但传达出的信号却不容忽视,楼市承压在所难免。

  其二,房贷利率短期有可能上行,中长期仍旧是下降趋势。

  房贷三道红线,对房贷利率的影响要一分为二来看。

  从短期来看,由于信贷受到限制,房贷利率可能会回升。一些触及红线的银行,尤其是中小银行,房贷利率将会出现一定回升。

  不过,从中长期来看,利率仍旧是下降趋势。这与经济增速放缓、人口老龄化、资本边际收益率走低不无关系。

  其三,大中小城市的房贷利率,将会变得更为悬殊。

  信贷是个大盘子,房地产是其中重要一环。涉房贷款一旦被限制,势必影响整个市场的信贷资金配置,基于风险考量,银行将会将有限的信贷更多投放在楼市风险较低的城市。

  一般而言,大城市由于银行众多、楼市风险较小,房贷利率一般较低;中小城市由于信贷资源不够丰富、楼市风险较大,房贷利率一般过高。

  随着房贷两道红线落地,这种悬殊还会进一步拉大。

  03

  中国楼市,已经有了“五道红线”。

  房贷“两道红线”,针对的是银行和购房者,旨在收紧消费者购房的银根,遏制居民加杠杆的浪潮,防止银行出现金融风险。

  2020年末,中国的居民杠杆率已经超过60%,相比2008年的18%,翻了3倍多。这一数字,已经超过国际平均水平,正在赶超发达国家;而增速之快,则位居世界前列。

  显然,稳杠杆,或者说防范金融风险,已经成为当务之急。

  房企融资“三道红线”,针对的是房企。

  只要负债过高,一律限制新增融资。这一政策,旨在刹住开发商疯狂加杠杆的惯性,防止出现 “大而不能到”的局面。

  随着房企“三道红线”落地,一众以高负债、高杠杆著称的房企,被套上了紧箍咒,不得不走向降负债之路。

  地产“三道红线”+“两道红线”的出台,标志着中国楼市调控的转向。

  过去的楼市调控,限购、限贷、限价、限售作为四大基本盘。随着地方各种试探性松绑不断,这些举措在市场面前越来越捉襟见肘。

  如今楼市调控,开始直接针对房企、银行和购房者。限制房企融资,限制房贷额度,限制银行信贷,不一而足。

  众所周知,信贷是楼市的“七寸”。一旦失去信贷支持,高房价将成无源之水。

  这些举措,无疑正在逐步触及高房价的根源。

  04

  “三道红线”+“两道红线”为何接连落地?

  银保监会主席郭树清的文章是最好的诠释:

  上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

  可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

  可见,有些话不只是讲讲而已。

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