文|凯风

　　过去一年，各大城市卖了多少地？

　　近日，中指研究院发布报告：2020年，全国300城市土地出让金总额为5.9万亿元，同比增加16%。

　　上海、杭州、广州、南京四城超过2000亿，北京、武汉、宁波、佛山、成都、重庆、苏州、西安、深圳、天津等破千亿，福州、无锡、青岛、郑州、东莞则超过700亿。

　　来源：中指研究院为初步统计数据

　　哪些城市卖地收入最高？哪些城市土地财政依赖度最高？

　　01

　　14城卖地收入超千亿

　　2020年，有14个城市卖地收入超过1000亿元。

　　这些城市是：上海、杭州、广州、南京、北京、武汉、宁波、佛山、成都、重庆、苏州、西安、深圳、天津。

　　这14个城市，囊括了主要一二线城市，且房价基本处于全国前列。房价高，地价自然也高，带动卖地收入水涨船高。

　　卖地收入破万亿，相当于什么概念？

　　2019年，全国仅有15个城市一般预算收入超过1000亿元。一般预算收入，相当于狭义的财政收入，为税收收入与非税收入之和，非税收入主要包括行政收费、罚没收入等。

　　可以说，大多数城市的卖地收入已经超过了狭义上的财政收入，成为地方主要的财力来源。

　　由于分税制的存在，税收收入需要中央、省、市进行分成，而土地出让金则100%归地方所有。

　　这正是“土地财政”这一说法的由来。

　　02

　　北上广深，卖地井喷

　　北上广深，卖地收入呈现集体井喷之势。

　　2020年，上海卖地收入超过2900亿，广州2500亿+，北京1900亿+，深圳1000亿+。

　　上海取代杭州，位列全国首位。2700多亿的卖地收入，超过了吉林+甘肃+海南全年的主体税收收入之和。

　　广州则跻身第二。2020年，广州卖地收入高达2500多亿，相比去年增长50%，创下历史新高。

　　过去几年来，广州卖地收入一直保持在1000亿以上的高位，位居一线城市前列。

　　不仅上海广州，北京深圳卖地收入同样大幅增长，深圳相比去年更是翻倍。

　　2020年，深圳卖地收入虽然刚破1000亿，这是2016年之后首次破千亿，创下近几年新高。

　　这背后，与深圳加大土地供应不无关系。深圳向来以土地紧缺著称，但居住用地供应占比低于全国水平，更是饱受诟病，这被认为是高房价的根源之一。

　　为此，深圳2020年加大土地供应。2020年当年土地供应357公顷，超额完成计划的121%，为历年来新高。

　　即使如此，深圳土地供应仍不到广州1/3，而两地人口规模相差不大，房价自然形成了明显差异。

　　03

　　杭州5年卖地超万亿

　　杭州曾经连续多年卖地收入位居全国首位。

　　2020年，杭州卖地收入虽然有所下滑，但仍旧保持在2000亿的高位，这是杭州连续第4年卖地收入超过2000亿元。

　　杭州卖地收入曾连续多年位居全国首位，从2016年至今，杭州卖地收入累计超过1万亿。

　　与之相比，杭州2019年的一般预算收入为1966亿元。以此衡量土地财政依赖度，杭州接近140%，位居全国最前列。

　　杭州卖地收入井喷，与亚运、城中村改造和棚改、楼市热度居高不下等因素有关。

　　2022年是杭州亚运之年。为此，当地开展了大规模的体育场馆、道路、地铁建设，这些建设无疑都需要巨额的资金作为支撑，卖地收入充当了这一功能。

　　杭州这些大规模的土地出让，未来将会形成新的楼市库存。

　　这两年的新增库存，还能为城中村改造和棚改所消化。但未来几年，一旦失去大拆大建的托底，则要直面市场的检验。

　　04

　　谁的土地财政依赖最高?

　　土地财政依赖度，可以用卖地收入与一般公共预算收入之比来衡量。

　　2019年，温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、广州、西安、南京、佛山、郑州等12个城市土地财政依赖度超过了100%。

　　2020年，北京、上海、深圳卖地收入全部大涨，土地财政依赖度都会明显提升，但仍处于低土地财政依赖城市的区间。

　　北京、上海由于地方财力充沛，即使卖地收入相当高，但在整体财政中的占比依旧不高。

　　深圳作为计划单列市，主要与中央进行税收分成，可支配财力相对较多，而广州等地，省级、中央都要进行分成，不得不依赖土地财政维持支出。

　　北上广深经济实力强劲，住宅市场供求失衡，大量供地也有积极意义所在：能为市场带来更多新增供应，从而在一定程度上平抑房价上涨的幅度。

　　当然，由于住宅建设存在滞后效应，这些新增土地要转化为住宅，需要一到两年时间，届时将会对市场产生明显的影响。

　　北上广深之外，如果一个城市经济实力、卖地收入、税收收入出现明显的不对称，无疑需要引起注意。