疫情下，北美房价缘何暴涨、销量猛增？海外投资该警惕泡沫还是抓紧入场|房价|房屋|房地产市场

　　本文章内容仅为传递信息，不构成投资建议。

　　美国大选进行地如火如荼，北边的加拿大房地产行业也是红红火火。

　　根据加拿大房地产经纪人协会的数字，今年9月份加拿大房地产市场的平均房价达到60.4万加元的创历史记录水平，比去年同期猛升了17%。房屋销售量方面，今年9月份加拿大全国的房屋销售量比历史最高记录还多出2万套住房，其中多伦多地区房屋销量涨幅更是达到了惊人的42.3％。

　　不只是加拿大，在全球疫情最严重的美国，房地产行情也十分火爆。根据地产经纪公司Redfin周一公布的数据显示，自2012年Redfin开始跟踪全国房地产市场以来，销售数量、销售价格中位数以及一套普通住宅的销售天数均创下历史新高。

　　在Redfin统计的87个最大的地铁区域，9月份月共有620100套房屋售出，经季节性调整后较上年同期增长17.6%。销售价格中位数同比上涨14.4%，上升至33.39万美元。

　　显然，疫情不仅没有使美国和加拿大的房地产市场陷入危机，反而在诸多行业中成了最大的赢家。针对目前火热的市场行情，有经济分析师警告小心房地产市场“泡沫”，也有地产研究机构对未来房价持续上涨持乐观态度。

　　那么对于即将移民或计划移民的国内投资者来说，现在是否是入场的好时机呢？

　　一、北美房地产行业的黄金9月

　　10月15日，加拿大房地产协会(CREA)公布的一组数据显示，9月加拿大房屋销售较上年同期增长45.6%，较8月攀升了0.9%，连续第三个月创下月度新高。此外，加拿大9月全国实际平均房价也创下新高，同比上涨了17.5%，达到604211加元。

　　CREA报告称，今年9月也是有史以来最繁忙的9月份，全国房屋交易量比2019年9月的交易量净增了20000套。

　　截至今年9月，全国通过多重挂牌系统（MLS）交易的房屋达402,578套，比去年前9个月增加了5.8%。

　　CREA高级经济学家Shaun Cathcart在一份声明中表示，“加拿大的房屋销售和房价在9月份再次创下纪录……就像7月和8月那样。”

　　与8月相比，60%的房市有收益，渥太华、温哥华、卡尔加里和安省汉密尔顿-伯灵顿的房屋销量均有不同幅度的上涨。尤其温哥华和多伦多这两个地区，楼市最活跃，房价最高。多伦多地区房地产委员会（TRREB）近日发布的数据显示，大多伦多地区9月售出的房屋总数同比增长42.3％，创月度销售的新纪录。

　　除此之外，新不伦瑞克省的平均房价较上年同期上涨31.36%，其次是新斯科舍省同比上涨21.5%，安省、爱德华王子岛以及魁北克省，平均房价涨幅都超过了18%。

　　根据房地产经纪公司Royal LePage的预测，到今年年底，加拿大的房价中位数预计将达到693,000加元（527,000美元），比2019年底增加7％。该公司表示，在过去三个月中有97％的地区房价上涨，预计接下来全国房产市场将继续显示出强劲的势头。

　　显然，新冠疫情爆发后，加拿大经历了短暂的封锁期，房地产行业虽然一度遭受打击，但随着各省从5月份开始启动经济复苏计划，加拿大房市不仅逐渐回暖，而且越来越火爆。

　　不仅是加拿大，就连在全球疫情最严重的美国，百年不遇的大流行也没能浇灭美国人买房的热情，而且现阶段的美国房地产市场已经跑到整体经济的前面。

　　根据realtor.com数据，9月份美国房屋销售和一年前相比快了12天。通常而言，9月的房屋销售速度比年初要快25％，但今年的房屋销售速度比年初要快39％。realtor.com在报告中指出，这一数据是该机构自2016年开始追踪此指标以来最短的时间。

　　西雅图的一家房地产网站Redfin在10月8日的报道中指出，今年美国房屋的平均销售价格相比2019年同比增长了15％，创下1998年有史以来最大涨幅。

　　此外，据ATTOM Data Solutions发布的2020年第三季度美国住房报告，今年第三季度的美国房价中位数比2019年第三季度上涨了至少10%。

　　由于美国房价的持续飙升，连带着美国房屋建筑商信心指数也跟着爆棚，在10月升至历史新高。美国全国房屋建筑商（NAHB）/富国银行市场指数协会周一发布的数据显示，房屋建筑商信心指数从一个月前的83攀升至85，创下1985年来的最高纪录。据悉，这已经是美国建筑商信心指数，连续第六个月超出市场普遍预期了。

　　二、美、加房地产行情火爆的原因

　　在新冠疫情的冲击下，美国、加拿大无一例外都遭受了严重的经济打击。然而在全国多个产业受到重创的情况下，为何美国和加拿大的房地产行业如此火爆？为何在二次疫情爆发、经济衰退、失业率居高不下的重重危机下，人们买房的热情不降反升？

　　总体来看，近两个月来加拿大和美国房屋销量暴增、房价大涨的原因主要有以下几点：

　　1、疫情改变了人们的买房理念

　　过去半年多来，COVID-19给人们生活带来的各种不确定性，不仅改变了人们生活、工作和社交方式，更改变了人们在住房需求方面的观念。

　　疫情发生前，无论生活在美国还是加拿大的居民，大家都更倾向于在交通便利、生活娱乐设施完善、通勤距离适中的城市地区居住、买房。

　　可当疫情发生后，密集的社交距离带来的健康隐患，以及工作场所和生活方式的改变，使人们开始思考：如果远程办公成为常态，是否可以不用考虑通勤距离，选择一间离公司没那么近，住起来却很舒服的房子？既然疫情期间，已经习惯了在家网购，那么即使没有商场和购物中心是否也可以？如果有一半的餐馆、酒吧和博物馆从未开放过，那么为什么一定要住在“市中心”？

　　realtor.com的高级经济学家George Ratiu称：“自冠状病毒大流行开始以来，房地产市场已经发生了明显的变化。” “在三月份的封锁之后，美国人发现现有的房屋不足以进行新的工作、教学、锻炼、烹饪和娱乐生活。根据 realtor.com 对消费者的调查，我们了解到住房购买者正在寻找更大的空间，更安静的社区和家庭办公室、有足够的户外活动空间等特征的房子，郊区和较小都市圈的理所当然地引起了他们的强烈兴趣。”

　　在这种背景下，基于对居住空间的需求和住房理念的改变，在美国数十个曾经被认为太小，太南部，太热、太平坦或缺乏便利设施的城市和县，如今正逐渐沦为房地产清单中买家们的首选。

　　洛杉矶东部的库卡蒙格牧场和安大略，河滨一带成为购房的热门区域。为了抢到一套理想的房子，美国人现在的行动速度比大流行之前任何时候都要快。房地产经纪人（Realtor）和Zillow等房地产平台的浏览量几乎都比去年同期增长50％以上，房屋从上市到售出的时间周期也越来越短。

　　加拿大同样也面临着类似的情况。多项房地产研究报告表明：疫情使大量加拿大人不得不居家防疫和居家上班，这使得居住面积较大又有自己前院后院的独立房，成为受到购房者青睐的房屋类别。特别是郊区房价相对低一些的独立房更受欢迎。9月份，独立式房地产的需求量暴增，正是推动加拿大最大住房市场的销售和价格大涨的主要因素。

　　数据显示，9月份多伦多地区房屋销量总数同比增长42.3％，卖出的房屋数量超过1万，其中有50%以上的销量源于独立屋的贡献。相比之下加拿大公寓销量虽然也有所上涨，但涨幅也只有14.6%。

　　而且在过去三个月里，平均涨幅最大还不在多伦多，而是在郊区城市，比如奥沙瓦、汉密尔顿和密西沙加，以及在安大略省较小的城市温莎。据统计，温莎在过去三个月中的平均价格增幅最大，为17％。

　　正是由于人们对郊区独立屋的需求猛增，再加上疫情经济封锁期间被压抑的住房需求突然得到了释放，才将房地产市场推向新高。

　　2、低贷款利率和政府的政策支持

　　当然，买房观念的转变是一方面因素，为了应对因冠状病毒封锁而造成的经济打击，政府对个人收入和房地产市场的支持，以及屡屡创下新低的低利率贷款政策，才是大部分潜在买家选择在这个特殊时期跑步进场的主要原因。

　　美国房贷抵押公司房地美上周四公布的数据显示，美国30年期定息房贷利率降至2.81%，为今年第10次刷新纪录低位，也是近50年有数据以来的最低水平。上一次历史最低纪录2.86%只保持了大概一个月。

　　事实上从3月份开始，美国的房贷成本就开始进入下滑趋势并且没有停止的迹象。自7月以来，美国30年期固息房贷利率一直低于3%的水位线。

　　9月中旬，美联储FOMC将基准利率维持在0%-0.25%区间，并暗示将至少维持到2023年，以帮助美国经济从疫情中复苏。

　　在美国，许多经纪人最近表示，30年期固定利率贷款的利率持续下降，低利率不仅让民众负担得起贷款，也让房子的报酬率变得较其他安全性投资来得高，因此更吸引人。在创纪录的低抵押贷款率刺激下，美国民众的购房意愿显著提升。

　　房地美（Freddie Mac）首席经济学家萨姆·哈特（Sam Khater）近日在接受采访时表示：“由于近创纪录的低利率，买家的需求仍然强劲，有大量的首次购房者进入市场。” “在美国中西部等价格较为可承受的地区，需求尤为强劲，那里的房价在过去二十年中以最高速度上涨。”

　　加拿大目前的超低房屋贷款利率，对购房者的吸引力同样是前所未有的。

　　早在今年6月份汇丰银行突破2％利率的壁垒时，这一惊人的数字就已经登上了新闻头条，如今贷款利率连连跳水，目前已经达到了1.64％。根据加拿大6大银行中的RBC、CIBC和Scotia等银行公布的数据，目前提供的5年期贷款利率为1.99%，五年浮动利率也只有1.75%，均创下了历史新低。

　　丰业银行（Scotiabank）上周发布的一份报告显示，较低的利率已成为促使加拿大年轻人进入住房市场的动力，是千禧一代对实现住房梦想的乐观态度的驱动因素。尽管发生了全球性的大流行，但将近五分之一（18％）的18至34岁的加拿大人表示，他们的购房计划已经加速。

　　低贷款利率不仅吸引了大量加拿大和美国居民涌入房地产市场，也吸引了部分海外投资者，我国买家是其中一股不容忽视的力量。

　　根据NAR发布的《美国住宅国际交易报告》数据显示：过去五年以来，现金全款购买美国住宅的海外买家比例逐年降低，从2016年的49%下降到2020年的39%。与之形成鲜明对比的是，使用美国抵押贷款的比例在上升。

　　报告显示，虽然从成交量来看，海外买家总体的购买金额比前一年下降了5%，并且连续四年都在下降，但我国买家仍然是所有海外买家中的主力军。

　　除了低贷款利率的利好，为了解决疫情下百姓们购房的后顾之忧，政府出台了不少经济福利政策，也助推了房地产市场情绪的高涨。

　　得益于美国和加拿大政府疫情期间发放的各种经济补贴，部分加拿大和美国居民的收入比疫情暴发前还高，加上贷款还款延期等保护措施，一方面维持了租房市场的平衡，另一方面让失业的劳动者不至于卖房求生，有工作的人可以有多余的资金买房。

　　3、供不应求的市场行情推动房价上涨

　　随着越来越多的买家涌入市场，住房需求不断走强，但现在的问题是：房屋供应却跟不上。人们开始发现自己“无房可买”，拿着钱却找不到房子。

　　根据全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，今年8月底的住房总库存总计149万套，比7月份下降0.7%，比去年同期的183万套下降18.6%。

　　上市紧缩正变得越来越严重，房屋供应量朝着每年下降39％的趋势发展。与今年初相比，9月份美国房产的挂牌数量已经下降了21％；与一年前相比，房屋新上市的数量减少了近14％，跌幅甚至超过了8月份。而按照以往的行情，9月份的待售房屋通常比1月份还会多出17%。

　　眼下美国的实际情况是，与去年相比最大的50个大都市中，没有一个市场的房屋数量有所增加，并且大多数（50个城市中的35个）的供应紧缺情况比8月份更为严峻。在密苏里州的堪萨斯城，印第安纳州的印第安纳波利斯和田纳西州的孟菲斯等一些市场，待售房屋的供应量是一年前的一半。

　　加拿大的房屋供应同样紧张，九月新上市的房屋数量回落了10.2%，全加拿大三分之二的本地市场新房供应量下降，其中温哥华和大多伦多及其周边地区的降幅最大。

　　随着二次疫情的到来，预计建筑活动开工率的持续下滑将进一步缩减房屋的供应量。

　　加拿大抵押和住房公司（CMHC）表示，9月份加拿大房屋建筑年度开工率比8月份下降了20%。经季节性调整后的9月份房屋开工量为208980套，低于8月份的261547套，与2019年的平均水平持平。而此前，经济学家曾预计9月份的年开工率为24万套。

　　这种情况对于任何想出售房屋的人来说，是一个好消息，但它却在买家之间产生了巨大的竞争，导致竞标成为潜在的市场规则。同样一套房源，面临的竞争者比年初多了25％，以至于有些买家不得不加价购买。甚至有些买家只在线上看了照片或视频，连房都没验就火速下手了。

　　Royal LePage Atlantic总裁，新斯科舍房地产经纪人协会前任主席Matt Honsberger表示，目前没有足够的房子来满足所有对哈利法克斯感兴趣的买家。“如果三年前你要我找到你的房屋，我本可以向你展示2800套不同的房屋，而今天我可以向你展示850套左右。”

　　买房市场需求强劲，买房市场却供给不足。在供需失衡、一房难求的情况下，房价自然也就跟着上涨。由此带来的后果是，人们发现房子越来越难买了，“未来房价还会进一步上涨的恐慌心理”，促使人们加快买房的步伐。

　　于是在卖方主导地位进一步加强的局面下，房价被推动上行。除了来自房价上涨的恐慌心理，

　　分析师普遍认为，新冠疫情造成的经济冲击，以及即将爆发第二波疫情的迹象，给市场带来的恐慌情绪，会使中产阶层投资者们在投资时，相对与股市更加趋向房产这类较为保守的资产配置方式。

　　美国研究机构Bankrate此前调查了千名美国成年人的投资偏好结果表明，疫情爆发后不少美国的中产阶层提升了房产投资的意愿。数据显示，26%的受访者选择将房地产作为首选投资标的，仅次于占比28%的股票，54%的受访者称疫情是影响他们目前长期投资偏好的最重要因素。

　　三、现在是买房的好时机吗？

　　买房对于许多家庭而言，是人生中最大的一笔开支。如何选择一个恰当的时机入手，也是一门学问。

　　现阶段美国和加拿大房地产市场行情火爆，有研究机构和专家认为未来房价还会持续上涨，现在是入场的好时机，但也有不少经济学家提醒，全球城市房屋市场泡沫的风险正在悄然增加，千万不要在这个时候冒进。

　　对房地产未来走向持乐观态度，认为未来一两年美国、加拿大房产价格还会继续上涨的观点并非毫无根据。数据分析公司CoreLogic的数据显示，房屋价值每年增长近6％。

　　路透社最近进行的一项调查结果显示，受到低利率提振，加上未受到疫情裁员影响的部分劳动力浮现强劲的积压需求，预计未来两年美国房价将持续增长。分析师们称，预计今年美国房价将增长4.0%，2021年和2022年平均增长3.5%。美国房价大涨将不会只是昙花一现。

　　也有部分研究机构和经济学家对目前房地产市场过热表示担忧。加拿大抵押与住房公司在上周三发布的报告中表示，未来几个月，加拿大的房屋价格，销售和房屋价格将出现回落，并且至少要到2022年年底才能大流行前的水平。

　　瑞银集团（UBS Group AG）周三发布的年度房地产泡沫指数显示，政府对个人收入和房地产市场的支持，低利率和止赎房屋被取消，从而推高了许多城市的房价。但显然这种行情是不可持续的。” ，“加拿大的大多数城市的租金已经下降了，这表明，当补贴逐渐消失并且家庭收入压力增加时，矫正阶段可能就会出现。”

　　房利美首席经济学家道格·邓肯（Doug Duncan）表示：“展望未来，我们认为，能否有足够的卖家进入市场来继续满足强劲的购房需求是至关重要的。” “购房市场需要房价增长和持续的经济复苏的适当结合，以实现可持续的住房活动水平。”

　　但眼下，美国和加拿大房地产行业正面临的高失业率、经济恢复缓慢等问题，可能会导致未来需求下滑，进而无法继续支持目前高企的房价。

　　首先工作流失会影响买家的购买决策。根据加拿大统计局最新公布的数据，9月份加拿大新增工作岗位378200个,失业率为9.0%。这一数据虽然已经比官方4月份公布的13％的失业率降低的不少，但随着二次疫情到来，部分省地区疫情加重，由此带来的负面经济影响，很有可能导致失业率再次上升。

　　CMHC首席经济学家鲍勃·杜根（Bob Dugan）说：“如果就业市场无法恢复，在不确定的经济条件下，人们在购房决策上将更为谨慎。银行方面，有很多抵押贷款也会被推迟。”如此销售下降，价格将面临压力，“预计今年的销售将比COVID之前的水平下降19％到29％。”不过杜根表示：“总体上存在很大的不确定性，因此很难给出准确的预测。”

　　房价居高不下，已对潜在购屋族的信心造成严重冲击，也会导致市场失去中低收入买家。