内容摘要

　　房地产经历了二十年的旷世繁荣，多年市场持续上涨，财富效应让多数人都像注射了荷尔蒙，不灭的如梦如幻的财富神话让他们如鲨鱼嗜血般地追逐下一场“轮盘赌”。

　　十次危机，九次地产。在经历过前几年地产致富的阶段之后，人们目前对房地产还并未形成统一的认知。有的人还沉浸在过去的炒房时代，就像等待戈多一样等待着再来一个房地产的“光辉岁月”。而有的人则直接一刀切地认为，房地产已经彻底完了。

　　对于这样的认知，至少在接下来的几年里，司南君都觉得是个错误。对于当下的房地产行业而言，我们不能盲目乐观，但也不能人云亦云。

　　根据当下的发展情况来说，对于未来的房地产发展趋势和逻辑上有一下几个逻辑：

　　01

　　告别三四线

　　进入2019年，不断地会出现房地产项目拍卖、重组、破产等消息。从去杠杆到“房住不炒”，这成为了行业的底线也更是红线。政策更是从银行、信托等方面严管房地产融资渠道。

　　在此情况下，房地产市场长时间出现了一个横盘的迹象，而新房和二手房的价格倒挂，又促使二手房市场彻底跌入寒冰期。

　　如此一来，人民法院每日更新房地产破产的数据亦成为常态。截至12月3日，今年来房地产开放商的破产数量已经高达488家，相当于平均每天就有1.5家房地产企业遭遇破产，已经创下历史记录。

　　根据统计，这些破产的房企都在三四线城市，根据《中国住房企业发展报告》内容，2019-2020年度，我国房地产企业数量约为9.7万家，其增长趋势进一步放缓；房企平均规模继续保持缓慢增长的趋势；从市场结构看，全国住房企业集中度持续加速提升。当房地产行业收缩时，冲击的肯定是三四线的边缘城市。但这只是一个开始，

　　总数9.7万家，今年破产估计也就500来家，而去年破产的也有300多家。这就意味着破产的趋势在加大，而且这也只是个开始。那么后面三四线城市的小房企们面临的形势会更加严峻。

　　近日司南君看到了一个事情，

说有一哥们儿本身只有几万块的存款，却通过各种信用卡、平台、借呗以及贷款等套现100多万在一个十八线开外的小城市买了一栋5层的楼，等着房价起来再来一波。

　　这明显是自己挖坑把自己给埋了。房地产的逻辑，短期看金融、中期看土地、长期看人口。对于一个十八线开外的小县城来说谈不上人口的支撑和土地的供应不求，没有供需上的矛盾哪来价格上的风暴。而且现在去杠杆走进了房地产金融的深水区，更不要说有资金的支持。

　　所以告别惯性思维，不要做等待戈多的事情，远离三四线。

　　02

　　告别地王盘

　　在全民杠杆的时代，扩张是发展的动力。无论大小房企都在四处拿地，全国各地地王频频出现。他们之所以敢拿地是因为在杠杆时代，这些房企们可以从银行拿到更加便宜的钱。特别是那些头部的房企、国企，甚至能够低于利率9折的拿到房地产开发贷款。

　　所以在过去，他们敢拿地王，因为成本足够低，即使拿到地王的土地对于当时的高涨房价来说依然会有巨大的利润空间。另外，在放杠杆时期，房企多拿地可以提升在整个行业里的排名。有了排名才能够讲好故事，无论是IPO也好、信托银行贷款也好，才能拿更多低成本的资金。

　　但是在今年为了筹钱有的许多房企不惜超过15%的利息海外融资。甚至有的房地产老总直接传话财务总监，只要利息不高于12%，无需申请直接借。现在去杠杆进入房地产金融上来，特别731之后，明确管住银行、信托等房地产资金的渠道。房企们很难拿到便宜的钱，

　　所以当房地产拿不到低价资金时，开发项目又打折甩卖，利润被进一步压缩。那么过去那些高价入手的土地为了快速回款，必定开启高周转模式，尤其是地王盘不是在工程上减质就是在绿化规划上降档，这些盘也很可能变成维权盘。所以对于刚需者来说，远离地王盘，特别是三四线的地王盘。

　　03

　　开启“寡头经济”

　　凡有的，还要加倍给他叫他多余；没有的，连他所有的也要夺过来

　　—— 马太效应

　　2018年万科“活下去”变成了2019房企们的真实写照。但是目前看来，这话是说给同行其他人听的，那些小房企们当先过得战战兢兢，如履薄冰的“活不下去”。

　　现在进入到房地产的吞并和洗牌阶段。任何行业的发展都是躲不过从遍地开花到集中化发展的规律，房地产走到现在，马太效应越来越明显。所以我们做投资的也是如此，我们强调市场、强调占有率，有了份额才能做到足够的护城河。就跟炒股一样，选股就是要选龙头。

　　回到房地产行业，我们看到，今年以来有多只房地产债券违约。据统计，2019年以来，共有13只房地产行业债券违约，涉及发行主体3个，分别为颐和地产、国购投资和华业资本——均为小型房企。而今年10月份，三盛宏业也因未能兑付内部理财产品而遭遇员工维权。

　　根据华创证券的数据，

2019年1月份-10月份，50强房企销售金额达到7.5万亿元，占全国商品房销售金额的比重已经超过60%，而在2011年，这一比例还不到20%。在此期间，30强房企销售额占比从15%上升到50%；10强房企销售额占比从10%上升到30%。

　　很明显，整个行业已经呈现除了严重的两极分化的现象，行业集中度到了一个空前的程度。

　　从各房企拿地情况来看，也是如此。有个公开数据：今年前11个月，拿地金额TOP100的房企，拿地总额在2.5万亿元左右。其中，TOP10房企的拿地总额占TOP100企业的35.2%。TOP30的企业占TOP100企业的比例是64.2%，龙头房企在获取土地资源方面这个优势依然明显。

　　另外，此时房地产分化和去杠杆的时候，刚好是大房企展开吞并的时机。有“并购之王”之称的融创孙宏斌，其在2016年的一次会议上讲话，目光扫过台下那些已经市场弄得胆战心惊的中小房地产老板们说：“如果你的公司现金流有问题，但是土地还有价值，那你就可以找我。”

　　是的，万科“活下去”这话说给谁听的现在一目了然。房地产行业大鱼吃小鱼的模式早已开启，

　　04

　　未来空间在哪里？

　　房地产金融去杠杆、房企破产、房地产债券违约：房地产市场的发展是不是就止步如此了？其实不然。

　　为什么这么说，回到我们开始说的决定房地产行业的逻辑：短期看金融、中期看土地、长期看人口。

　　人口流向的地方，就是我们房地产发展的未来。

　　从1949年到2018年，中国的总人口从5.4亿变成了13.95亿多。什么概念，70间年人口涨了8亿多。另外一个就是工业化，特别从改革开放后，我们从一个农业大国变成了一个工业大国，中国制造走遍了全世界的每一个角落。中国的经济也一举超越日本，成为世界上仅次于美国的第二大经济体。

　　那么在这个工业化和人口爆炸式增长过程中，就伴随着大量的人口迁移和圈地建厂。而早期的工业化可谓是遍地开花，从东北到云贵川，再到大西北，房地产走向了普涨之路。

　　而现在，随着工业化的转型和升级，原先的落后产能逐步淘汰，外加上人口老龄化，新出生人口也到了历史低点。这种房地产普涨的行情结束了，原来的资源型经济没落，人口流出无法支撑房价，雨露均沾的行情到此结束。

　　这就是为什么，鹤岗的房价5万一套，北京的房价5万也不一定能买一平。因为鹤岗是靠煤矿发展起来的城市，自然会面临资源枯竭人口流失房价崩盘的局面。

　　人口红利的消失，使房地产进入到存量博弈的模式。目前中国的城镇化率在60%左右，根据预测，到2030年中国的城镇化率将达到70%左右，也就是未来的10年，会有1~2个亿的城市人口增量，谁能抢到这批人口，谁就能占领房价增长的制高点。这就是为什么西安、天津、海南等地纷纷上演抢人大战。

我们来看看我们人口流动近些年到底经历了哪些变化？下面有三张人口流动的趋势图（来源：中国指数研究院）：

　　2000-2010年

　　我国地级市常住人口增速对比图

　　2011-2016年

　　我国地级市常住人口增速对比图

　　2016年我国人口密度等高线

　　从上面的三张图上不难看出，人口地域流动也出现集中化：人口的变化从遍地开花，到重心的东南移动，然后再像京津冀、中原、长三角、珠三角转移。

　　这个迁移的过程便是我们城市化的过程，而这个趋势也正好和我们后城市化的趋势相吻合，也就是城市化向超级城市群发展。

　　所以人口流动就很好地印证了：三四线的房价没有未来！而长三角、珠三角、京津冀、中原城市群这些地方会因为交通、资源、经济，以及政策的优势，吸引更多的人口流入。虹吸效应明显、这些地方会成为存量人口的首要选择地，那么对于房价而言也必定会有溢价空间。

　　但就目前的货币政策以及房地产政策而言，并不是买房投资的好时机，因为一线的房价还会相对横盘很久。