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小产权房即将彻底消失?重要文件透露“新”处理办法|幸福小课堂

小产权房即将彻底消失?重要文件透露“新”处理办法|幸福小课堂
2020年05月21日 19:36 新浪网 作者 幸福里官方微博

  广州市规划和自然资源局出台的相关方案提出,广东将于2020年年底前完成全省“房地一体”农村不动产登记发证工作。方案当中明确规定,对于集体所有土地上开发的商品住房(即小产权房),一律不予确权登记。

小产权房即将彻底消失?重要文件透露“新”处理办法|幸福小课堂

  “小产权房”一律不予确权登记,估计买小产权房的人真要哭了!今天小课堂就和大家讲讲2020年必拆的小产权房有哪些!再碰到小产权房的时候一定要谨慎购买。

  什么是小产权房?

  据公开资料显示,小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。

小产权房即将彻底消失?重要文件透露“新”处理办法|幸福小课堂

  关于小产权房,自然资源部发话了!

小产权房即将彻底消失?重要文件透露“新”处理办法|幸福小课堂

  自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知

小产权房即将彻底消失?重要文件透露“新”处理办法|幸福小课堂

  5月20日,广州市规划和自然资源局下发《关于印发的通知》,规定小产权房一律不予确权登记、城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的一律不予确权登记、严禁通过不动产登记将违法用地合法化。

  自然资源部表示,全国宅基地数量大、情况复杂,一些地方还存在农村地籍调查基础薄弱、登记资料管理不规范和信息化程度低等问题,要确保在今年底完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作。

  《通知》要求,各地要以未确权登记的宅基地和集体建设用地为工作重点,按照不动产统一登记要求,加快地籍调查,对符合登记条件的办理房地一体不动产登记。坚持不变不换原则,不动产统一登记制度实施前,各历史阶段颁发的宅基地和集体建设用地使用权证书继续有效,对有房地一体不动产登记需求的,完成地上房屋补充调查后办理登记。

  此外,各地可采取积极灵活的方式,完成宅基地和集体建设用地权属调查。对权利人因外出等原因无法实地直接的,可采取委托代理人代办、“先承诺、后补签”或网络视频确认等方式进行。

  小课堂强调一下:对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等,不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化。

  这个政策影响有多大?小产权房会有影响吗?会转正吗?

  @ 大伟看楼市:

  这个政策并非第一次落地,多年前已经有试点:2015年2月,北京大兴等33县(市、区)被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。

  2016年1月,北京市赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竞得名称为“2号地小B地块”40年的土地使用权,这成为北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。

  全国其他城市也有类似尝试,但整体看,数量不多,而且全部是非住宅类经营性土地。

  首先:非农建设用地,也就是集体土地的所有权、承包权、经营权三权分置是农村改革的一大步,赋予了农民和农村集体的更多权益和收益。

  其次:过去从事非农业建设使用土地的必须国有化,也就是必须经过地方政府收储后,按照用途招拍挂使用。这可以说是过去几十年,中国房地产市场发展的土地财政的基础。地产政府占有了过多的土地收益,而农民与农村集体的土地收益较低。

  第三:土地管理法修改为,对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

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  明确了土地属性必须是规划中明确为工业、商业等经营性用途。避免了对住宅等市场的短期冲击。主要影响的是非住宅类经营性土地。

  这一政策全面落地预计影响主要还是一二线城市,因为未放开住宅类属性,所以对于一二线城市看,特别是深圳等城市的商用土地将带来巨大的冲击。

  整体看,这个政策的全面落地是集体土地利用探索的一大步,对全国土地制度的未来加速改革也有巨大的意义。这项改革将给广大农村以及城乡接合部地区带来很大影响。当然如果未来影响到住宅土地,那么这才是翻天覆地的变化。

  集体经营性建设用地入市改革主要任务有三项:

  1、完善集体经营性建设用地产权制度;

  2、明确入市范围和途径;

  3、建立健全市场交易规则和服务监管制度。

  目标是建立同权同价、流转顺畅、收益共享的入市制度。

  宅基地制度改革主要任务有四项:

  1、改革完善宅基地权益保障和取得方式;

  2、探索宅基地有偿使用制度;

  3、探索宅基地自愿有偿退出机制;

  4、完善宅基地管理制度。

  目标是建立依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的宅基地制度。

  买小产权房有什么风险?

  很多人因为价格便宜,而购买小产权房,但要知道购买小产权房有很多风险!

  一是没办法办理房产证

  1、双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同,没办法在房管局备案;

  2、开发商未缴纳土地出让金等费用,没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,购房人不能取得房产证;

  3、即便有证,也不是真正意义上的房产证,部分是镇政府或村委会出具的证,部分是绿本的房地产权共有(用)证,享有的权利完全不一样。

  二是难以规避“一房多卖”风险

  因为小产权房无法进行不动产登记,所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。

  三是脱离监管质量难以保证

  大多小产权房有严重的安全隐患,建设标准不达标的事情屡屡发生。

  四是购房时无法进行银行贷款

  不动产抵押以登记为生效要件,小产权房没办法抵押登记,银行自然也就没办法设立抵押权。

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  五是套现困难,难以转让

  小产权房不能办理变更登记,这意味着房屋的物权人还是卖方。

  六是小产权房难分割

  因为购房人对于小产权房没有所有权,所以不管是离婚,还是继承,法院很可能不对小产权房进行处理。

  七是有可能被无偿征用或者征收

  小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的,涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的,涉嫌违法建设。

  八是随时面临业主“违约风险”

  在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候,卖方很有可能以签订的合同无效为由进行毁约。

  已经买了小产权房,合同有效吗?

  2种情况有效,3种情况无效:

  有效:

  一、本集体组织成员之间买卖小产权房;

  二、将房屋出售给本乡镇以外的人员,取得有关组织和部门的批准。

  无效:

  一、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房;

  二、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房;

  三、小产权房未办理抵押登记。

  2020年这六类小产权房必拆!

  @大伟看楼市:

  1、经检测鉴定房屋质量达不到国家或北京市有关标准存在严重质量问题或安全隐患又不能采取可行措施予以整改消除的;

  2、土地利用现状为耕地总体规划为一般农用地、基本农田的;

  3、占用土地为一级水源保护区的;

  4、占用公共道路、绿地、河道、高压供电走廊、压占地下管线的;

  5、严重影响土地利用总体规划、城镇规划的;

  6、破坏或影响文物保护和风景名胜区的。此外“其他依法应当拆除的情形”也应拆除。

小产权房即将彻底消失?重要文件透露“新”处理办法|幸福小课堂

  小课堂总结:

  1:小产权房目前没有任何转正的可能性。

  2:宅基地的价值肯定越来越高,现在家里有农村户口的,尽量别全部转城市户口。特别是城市区域内的,或者是靠近城市的。

  3:非农村户口买宅基地的价值不高,投资不可能让你受益。如果你花20万30万买个大棚房,就当租金吧。

  4:未来商业类土地价格肯定会降低,同比是城乡结合处。住宅类土地国有化这是中国房地产市场发展的基础,目前看,这个基础5-10年内不可能有变化。

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