大家都知道，今年是不寻常的一年。
大会对于房地产只用了十几个字来描述：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
每年大家都很关注对于房地产方面的论述，是否出现房住不炒；是否出现因城施策；是否有新的提法。
今年似乎没什么创意，既房住不炒，又因城施策，最后用常规的“促进房地产平稳健康的发展”结尾。和往年相比，没什么差别。但是，这次对于“城市群”和“城镇化”却浓墨重彩。
“城市群”和“城镇化”未来会有怎么样的发展？未来刚需去哪安家？房价又会是怎样的走势？
热点新政背后，也给购房者带来了一连串的问题和思考。
今天，关于这个问题，幸福热议邀请了房产专家为大家答疑解惑，下面我们来看看本地房产专家怎么说。
Q1：针对“城市群”和“城镇化”有哪些亮点？
@米宅：
第一、第一次为老旧小区改造定了一个具体目标。
2019年，关于这个方面仅仅提了一个方向——城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。
但是，今年直接定了一个39000个具体目标，全国需要改造的小区约16万个，今年改造计划就占了四分之一。
对于地方政府，如果只提方向，未定目标，就可以象征性的做几个，压力不大。
但是如果一旦大会定了目标，一定要地方分解，这意味着这个事已经从全面吹风筹备，变成了落地实施，而且必须有具体的数量考核。
有了考核，就有了压力，所以各级地方政府很可能将老旧小区当做今年城建的第一重要事情来抓。
第二、培育产业、增加就业
对于以城市群为主要载体的城镇化来说，第一步往往是迁户口，第二步是买房子。
但是真正能留下来的不是户口和房子，而是收入，是工作，所以对于城市群，特别是那几个发展的比较好的城市群，现在主要任务要从“吸引人”变成“留下人”。
人怎么留下，就是产业。深入推进新型城镇化。怎么深化呢？别总想着卖地盖房，迁户口卖房，多搞点产业，增加就业，才是扎扎实实的城镇化。
第三、哪些是国家重点支持的区域和城市群呢
这一次，深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。推进长江经济带共抓大保护。编制黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要。推动成渝地区双城经济圈建设。
国家重点支持的区域分成两个层次，第一层次是京津冀、大湾区和长三角。事实上来说，这后两个区域已经是全国最发达的区域，这些可以作为短线投资的目标。
唯一的稍差一点的是京津冀，稍差但是为什么反而排在了第一位。很显然指的是雄安，雄安在2020年是整个国家的重中之重，这一点毋庸置疑。
第二层次是长江经济带、黄河经济带和成渝。但是发展阶段还都不同，但是很明显可以看出来将是未来国家在相当长一段时间，投资和发展的重点区域。
至于所谓继续推动西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展，个人觉得倒不必过于看重。四句话包含了960万平方公里，都是重点等于没有重点，到处撒胡椒面等于没有胡椒面，反而觉得有“安慰剂”的作用。
Q2：城镇化率达到60%后，城市下一阶段应如何实现高质量发展？
中心城市和城市群的综合带动作用
当前，中心城市和城市群已成为我国承载发展要素的主要空间形式，也被视作拉动经济增长的重要载体。
“从国际经验来看，中国2019年的常住人口城镇化率达到60.6%，还仍然处在30%—70%之间的加速期。”全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明说。但目前我国户籍人口城镇化率仅有44.38%，这意味着近2.3亿农民工及其家属并没有城镇户籍，无法在医疗、就业、教育、社会保障以及住房等公共服务方面享受到与城镇户籍人口同等的待遇。
“因此，对于我们这样一个已经进入工业化后期和中高收入的国家而言，我国的城镇化水平还有待大幅度提高。”他认为，这就需要尽快缩小户籍人口与常住人口的城镇化率差距，加快解决已进城的农民工及其家属的户籍问题，并且继续降低农民工进城落户门槛；同时完善城市基础设施，提高公共服务水平，吸引更多进城转移就业的农民变市民。
对于城市群的发展，将在国民经济和社会发展中发挥着举足轻重的作用。“但在过去，我国城市发展长期奉行‘控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市’的方向，这让大城市的发展一直受到人口、土地等资源的限制，以至于上海作为世界上人口最多国家的最大城市，其人口规模远远小于人口不足我国1/10的日本的首都东京。”蔡继明说，因此，近年来调整城市发展战略，并于2018年提出建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式。
加快数字化转型
在加强新型城镇化建设方面，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。
“我国常住人口城镇化率首次超过60%，意味着后续城镇化发展，依然是房地产在内各产业发展的动力，尤其是农民进城购房需求是亮点。”严跃进表示。而“中心城市和城市群发展的综合带动作用”，他认为各省会城市及周边县市的房地产发展将成重点。
不过，房地产发展目标依然是平稳健康发展。严跃进认为，这意味城市发展将更强调宜居性，后续补短板是重要的内容，尤其是将在绿化率提升、新基建建设、公共医疗卫生等城市公共设施建设方面发力。
“千方百计稳定和扩大就业”，让包括新市民在内的居民更有获得感。今年的工作报告虽短，但关怀民生的情谊却更显绵长。疫情当下，职业技能培训的主要路径应由线下延展到线上，支持企业等市场主体搭建线上职业教育平台，政府可开放一定的职业资质认证权限，以发放补贴、宣传引导等方式鼓励更多劳动者参与。
来源：中国城市报
Q3：未来中国哪些城市是经济发展的领头羊?
@小白读财经：
1、“中心城市和城市群意味着这将是城镇化的方向，中心城市及其周边将会获得显著利好。中国现有的中心城市是北京、天津、上海、香港、澳门、广州、深圳、重庆、成都、武汉、郑州和西安，他们将是未来中国经济增长的领头羊。
2、“房住不炒表明抑制房价上涨，保护刚需的决心，预示未来相当长一段时间，现有的房地产收紧政策不会退出。但报告也提出“促进房地产市场平稳健康发展”，也是说房地产市场还是会发展的，说明会给予楼市一定的温度，但前提是不能大涨。
Q4：今年老旧小区改造总数翻倍，哪些行业迎新机遇？
@中房智库执行院长、中央财经大学副教授柴铎：
老旧小区不是城中村，也不完全等同于棚户区。城中村是由于历史原因、发展过快纳入城市范围内的，土地（仍未征地）和居民性质仍属于农村集体的片区。棚户区的土地性质已经属于城市国有，但一般指的是简易房屋和棚厦房屋集中区。事实上，当前城市中影响居民居住生活质量的最广泛的问题是老旧小区，涉及的主要是城市原住民、以及无力购买更好区位、更高档次住房的“第一代城市新人”利益。因此，解决这部分人群问题是真正的民生问题。
旧改源于我国高速的城镇化开发建设遗留下许多住房历史问题。
老旧小区改造是重要的民生事业，旧改体现了中央政策坚持发展为了人、以人为本的精神，对均衡、公平、充分、高质量发展的重视。在经济形势承压背景下，不再把追求经济数字增速作为目标，转而将居民生活均衡作为重点。
同时，城镇化依然是我国经济增长的重要驱动力，但未来大规模城市扩张已不可持续，未来，城市更新将成为城市“内涵式、紧凑型”健康发展建设的主要方向，也将是房地产行业聚焦的主要市场。
老旧小区改造作为城市更新的主要内容之一，也是在“转变大规模城市扩张，城市紧凑型、集约化发展”背景下，挖掘存量空间承载力潜能、增强城市空间服务功能、改善城市面貌、促进城市多中心发展、优化城市通勤架构、梳理城市空间肌理和形态、打造宜居城市的必要措施，具有多方面重要意义。
同时，老旧小区改造是得民心、遂民愿、健康的“修炼内功”性质的政府投资，也是在避免大拆大建的前提下，拉动社会投资、促进消费、带动相关建筑装修、建材、家装家电等行业发展的有效措施，会对相关产业发展带来利好，有助于“六稳、六保”。
综合来看，确实可能会对新房市场销售造成一定影响，但在人口涌入的高能级城市中，由于市场总体处于供不应求的状态，这一影响也有限。而且，由于住房具有唯一的位置属性和不可替代性，也不必过度夸大老旧小区改造对新房销售的影响。
另一方面，老旧小区改造后，由于房屋价值提升，原先住户更有能力和可能卖掉住房、购买新房，也可能释放一些市场需求。
