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　　楼市，终于恢复到“它”应有的样子，看透后该不该房也就有数了

　　自今年楼市全面恢复“开门”以来，根据统计部门发布的70个大中城市新房价格数据变化可知，3月份38个城市环比上涨，4月份50个城市环比上涨，5月份有57个，按比例算的话，截至到5月份，有超过80%城市的房价都比上个月高了。

　　此外，我们还注意到另外一种现象，且在历来的楼市中不曾发现。先来看两则信息：

　　1、根据中国经营报6月13日报道，北京房山“限竞房”掀价格战，旭辉价格降了1万元/平米，而周边的项目跟进降5000元/平米。对这种情形，报道认为，对共有产权房销售带来一定压力。

　　2、据CRIC中国房地产决策咨询系统提供的一份数据，4-6月份部分城市刚需盘去化情况显示，沧州某碧楼盘推90套房源去化2%，合肥“某信”推44套房源去化2%，上海“某大”推175套房源去化6%，天津“某柒”楼盘推38套去化12%，宁波“某中”楼盘推99套房源去化14%，郑州“某正”推53套房源去化16%，重庆“某朗”推64套房源去化为18%。

　　为什么把这两条信息摆在一起？如果我们仅仅认为这是楼市整体涨跌表现的话，那说明我们研究得还不够深入。其实，只要再仔细分析一下，我们或许可以得出这样一个结论：楼市终于恢复到“它”本来的样子，对于我们该不该买房也具有指导意义。如何理解？

　　关于第一条信息，“限竞房”指的是限制房价、竞地价，有人算过一笔账，从交钱买房到具备转售资格，基本上要9年以上时间，此外，在价格确定下，开发商为挖掘利润，其实就是“减配”，说到底，这类房子就是为刚需量身定做的，改善群体和投资客都不会碰。看到这里相信大家都看出眉目了，与第二条信息一样，这些降价盘、销售得不好的“限竞”盘都集中在刚需盘上，而这些刚需盘不乏来自于楼市热点城市。这也牵出了本文今天要说的两个重点。

　　第一，楼市回归到本来面目。

　　这些年在住房领域取得的成就有目共睹，但并不是没有问题。住建部政策研究中心主任秦虹在住房制度改革20周年上指出，住房体系不够清晰和稳定是过去20年的一个重要教训。她举例认为：

　　回头来看，过去20年，我们走出的是一条“商品房主导，保障房辅助”的路子，所以就出现了一种现象：一提到买房，大家首先想到的就是买商品房，而不是经济适用房、共有产权房、保障房等等这样类似的房子。无论我们收入高低，大都会挤购买商品房这个“独木桥”。然而，随着房价不断的增长，我们统计意义上的房价，其实已与刚需脱节，对于普通收入群体来说，很多城市需要好几十年才能购买一套房子。

　　其实，这才是楼市本来的常态。什么样的收入就应该对应什么的住房，住房市场不可能满足人人都住豪宅，甚至商品房。所以，集体土地入市发展的一些租赁房，包括现在正在试点的共有产权房，加上此前一直推行的保障房，这就是为我们这个收入段的刚需量身定做，国家目前在大力发展此类房源，实现人人住有所居不再是梦。

　　第二，楼市冷热不能作为我们未来刚需买房唯一判断依据。

　　楼市恢复到应有的样子之后，就会出现一种情况，刚需盘是由收入决定的，而高端盘则是由资金决定的。前面提及的一些刚需盘卖不动、共有产权房销售有压力，其实就应该降价，即使当下整体楼市热度不减，但有些刚需可以等，降到他们能买得起的阶段，因为这些房子就是为他们准备的，他们不买谁来买呢？

　　看透后，该不该房也就有数了。

　　通过上面的分析，相信我们也看透了未来楼市趋势：刚需和改善市场持续分化，一涨俱涨的时代渐渐远去。

　　一方面，对于刚需来说，有多少钱做多大事，买什么价位、什么类型的房子，一切根据收入来定。经济条件达到，你就买，没达到就继续赚钱等待。

　　另一方面，对于高端改善和投资者来说，既然能买得起大价钱房子，房价涨跌对他们来说，不过是亏点还是赚点问题，不会影响到生活根本，他们喜欢就买，不喜欢就不买。

　　来源：专聊房君

　　热点追踪

　　焦点 | 突破600万平方米！福州住宅库存历史高点下的难卖困局

　　福州不动产登记和交易中心6月13日对外发布了可售商品房面积数据，这意味着福州商品房库存突破600万平方米，可售商品住宅数量达67398套。

　　2018年底，福州市区可售商品住宅套数为22219套，面积329.92万平方米。2019年底，福州市区可售商品住宅套数为40108套，面积396.2万平方米。2018年至2019年再到2020年6月10日，福州市区可售商品住宅套数分别同比增长80%和68%，可售商品住宅面积分别同比增长50.8%和55%。

　　这些可售商品房库存包括两部分，一是报告期内已竣工可供销售但未销售的商品房面积；二是报告期内处于施工或新开工状态并已经取得预售证但尚未销售出去商品房面积。

　　这些递增库存背后有三个问题值得关注，即福州从什么时候开始出现库存急剧增加的转变，库存主要出现在哪些区域，以及是什么原因使得库存只用半年时间再增加一半。

　　激增背后

　　福州的库存主要集中在三大区域，即晋安区、仓山区、马尾区。

　　可靠数据显示，三大区域2019年11月商品房库存分别是150.4万平方米、105.6万平方米、49.7万平方米，共305.7万平方米，占福州五区当时总库存面积的86%。

　　这一情况在今年得以延续。2020年3月，三大区域商品房库存面积分别增长至170.9万平方米、119.9万平方米、67万平方米，共357.8万平方米，占福州五区当时总库存面积的82%。

　　究其背后原因，这与2018年和2019年福州供地结构有关。2018年，福州五区共出让25宗地，其中64%集中在晋安区、仓山区、马尾区；2019年福州五区共出让66宗地，其中77%来自晋安区、仓山区、马尾区。三大区域土地供应数量翻了一倍势必增加商品房待售面积。并且今年这些土地上的新建项目陆续入市，更加推升了待售面积增长。

　　安置商品房兜底

　　尽管库存增加，福州楼市却有一项创新政策兜底，即安置商品房。根据福州市房管局官方给出的定义，安置型商品房是“全面推行货币化对接安置模式，按照商品房运作模式组织开发建设面向被征收人定向销售的限价商品房。”

　　随着安置型商品房陆续入市，福州楼市库存得以部分消化。以今年一季度为例，多项安商房入市补充了福州网签数据。比如三江岚隽项目共373套，其中安置房302套，商品房71套，该项目今年完成近300拆迁户网签，吻合了该项目4月初显示已售285套的数据；另外，中建香樟今年4月显示已售443套，其中420套是在今年一季度完成网签。

　　这两个项目共销售705套，根据官方公开信息计算，这些已售住房总面积约6万平方米，占整个一季度销售面积的八分之一；此外，一季度安置房占比70%的鹤鸾郡和安商盘杨桥新苑也已经开售，这些进一步消化了库存。有福州房地产研究人士认为，“今年安商房或许会撑起福州楼市半边天”。

　　政府对安置房也是寄予厚望。比如福州市自然资源和规划局即将在6月24日出让的9宗地中5宗地要求配置安置房，其中3宗地要求配置面积80%，其他两宗地分别要求配置面积90%和35%。

　　为了进一步去化，福州安置商品房整体品质也正在提高。一位福州市民告诉中国房地产报记者，“前几年安置房面积和户型都不太好，近几年越做越好了，价格相对纯商品房来说低，身边也有很多朋友用于投资。”

　　来源：中国房地产报

　　楼市观点

　　房价下跌风声已过，楼市经受住了考验，现在轮到买房人

　　国家统计局发布的4月和5月房地产数据，连续两个月房价上涨，且涨幅正在扩大。5月70大中城市中有57城新建商品住宅价格环比上涨，4月为50城；环比看，银川涨幅2.1%领跑。48城二手住宅价格环比上涨，北京涨幅1.8%领跑全国。国家统计局的数据表明，楼市经受住了考验。

　　看着上涨的房价，还没买房的人有些发愁了，这意味着，如果六月楼市还这么火下去，自己的买房支出又将增加不少。

　　在买房人发愁的同时，另一个消息也同步到来，房子多的人开始发愁了，因为房屋租金正在下跌。

　　据数据显示，在5月份大中城市租金价格为43.57元/平米/月，租金再度环比下降0.95%，同比降幅达到1.56%。这让那些想通过租金减轻房贷压力的人感觉到有些不划算了，也让那些投资于房产或者说炒房团觉得，房子的投资价值正在弱化。

　　当然，与房价上涨带来的回报相比，前期炒房团也没有在意低于三个百分点的租金收益，主要靠抬高房价获得超额回报。

　　如果仅计算租金收益，在买房成本计算中，5%的资金成本，2%的房屋折旧率，再加物业费支出，那么微乎其微的租金收益其实可以忽略不计了。其实，房价年均涨幅如果低于7个百分点，并不是一个划算的买卖。只是因为，房地产市场化发展的近二十年间，房价成倍的上涨不断的强化买房赚钱的认知。

　　那么，现在的问题来了，作为一个正准备买房的人，可能考验你的时间到了。买与不买，一念之间，一年的收入可能就这么去了。

　　如果你要问我们的意见，我们前期多次明确说过，尽管统计局数据出现了普涨，但是，今年是楼市开始分化之年，除了三个一线城市及少数几个强二线城市外，房价上涨难持续。具体城市名单，前期说过多次，本次不再重复。

　　买房还是卖房，考验你的时候到了。

　　来源：房价大数据