10月，上海浦东、徐汇区的交易大厅爆满；而在刚刚过去的9月底，上海的新房市场出现了“千人摇”，认筹率一度超过500%。二手房方面，上海的成交量已经连续6个月突破2.4万，上个月更是直接突破了3万套，创下了这几年的历史新高。

　　量价齐升，上海楼市“火”得实至名归。

　　新房、二手房“和鸣”，土拍溢价率飙升

　　随着交易量的不断增加，还有另一笔交易数据对上海房地产市场具有重要意义，那就是交易周期。从2月份的149天（5个月）开始，上海的二手房交易周期已经连续半年，每月的成交天数都在减少。进入8月份，单套房交易的平均周期已缩短至96天（3个月多一点），几乎是快了2个月。在过去的两到三年中，上海二手房的交易周期保持在120-140天。10年之内的次新房，所用的交易周期更短，比整体还要少2-7天。

　　在今年的前八个月中，上海的新房和二手房，总体发展速度相同，产生了共鸣。

　　再来看看上海土地拍卖市场。去年的土地拍卖溢价都保持在零点几，今年疫情之后，溢价率飙升至20-30％。

　　总体来看，1- 9月，上海土地出让金收入2120.4亿元，比上年同期的1099.6亿元增长92.8％。总出让建筑面积1240.09万平方米，同比增长80.1％。成交楼面均价为每平方米17099元，同比增长7.1％。

　　土地市场一火起来，将推动房地产市场预期的上涨，因为市场担心，面粉上涨了，面包也会跟着上涨。

　　此轮周期加速，有三大动力

　　@真叫卢俊

　　此轮周期加速，来源是什么？

　　第一种动力是刚需上车的集中爆发。上海房地产市场近三年的平静期实际上已经积累了很多购买力。由于购买受到限制或没有足够的钱，之前刚需一直在观望。但幸运的是房价上涨不多，经过3年的沉淀，大量的刚需客户要么是攒到了购房资格，要么是攒够了买房钱。对他们来说，上海房地产市场的三年静止期实际上是有利好的，许多有资格购房的人逐渐形成了购买力。

　　第二大动力来自改善客户需求井喷。一方面，今天本地化的上海年轻买家，恰好赶上了父母“老破小”的置换和上海旧城改造所带来的福利，因此从一开始，他们的购买力实际上非常可观。因此，我们能感觉到的中环的各种疯抢，实际上是来自于这一批人群强大的购买力，中环大部分项目的买家都来自周围老破小的住户。为了买新房子，他们通常需要做的是卖一买一，这种行为一增加，整个房地产市场也就逐渐动了起来。

　　第三股力量是新购买力的出现。这种购买力受到内外部两个力量的挤压。在这一轮房价上涨中，同为一线城市，深圳房价已经升至每平方米64000元，而上海目前的平均价格仅为每平方米57000元。当水平比较深圳和上海的房价时，我们会发现，上海的房价实际上显得相对较低。内部力量则更多来自未来上海房地产市场的不确定性。例如，前段时间出台的针对上海交通大学、复旦大学、同济大学和华东师范大学四所学校的学生所出台的落户政策，产生的心理影响远远超过了实际影响。尽管这次发布了很多内容，但实际上对整体市场的影响并不大。但是，这样的政策实际上将带来新一轮的冲击。大量普通购房者逐渐形成共识，即面对这样的政策，未来的不确定性变得越来越明显。大多数人都希望追求更高的确定性，原本没有购房计划的人也陆续将购房计划提上日程，这部分人群的购买力就突然爆发了。

　　发力新兴产业，敞怀接纳人才

　　以上是上海房地产市场的基本面，供求结构决定价格趋势。接下来再分析下上海的产业和人才。

　　不可否认，上海的工业在过去的几年中处于转型阵痛中，因为上海的传统传统支柱产业，如钢铁、化工、汽车和金融，正在整体萎缩。如果新兴产业没有及时跟上，自然后继乏力。而上海正在潜力巨大的新兴产业方面布局。

　　2015年，上海提议建立国际科技创新中心，并于2018年得到了国家的批复。经过过去几年的猛攻，拼多多、携程、大众点评、喜马拉雅、小红书等知名互联网公司在上海扎下了根。10月9日，阿里巴巴与蚂蚁集团再次与上海签署战略合作，三个总部和三个中心落户上海，为上海在线新经济的加速发展提供全力支持。

　　除了布局IT产业之外，上海还在部署万亿级的产业生态链，例如新能源、半导体和医药，它们都是高精尖产业。新能源方面，上海引进了特斯拉，一个工厂的投资就达到了500亿。一个特斯拉可以带动整个电动汽车产业链的发展。半导体方面，现在上海是中国半导体产业链最完整的城市，张江高科技集聚了上海超过一半的半导体公司，最大的半导体企业中芯国际就在上海，国际集成电路基金会的主战场也是在上海。半导体是一个巨大的上万亿级的产业，如果发展起来了，跟美国硅谷一样，这里集聚的将全是高薪人群。

　　在过去的五年中，因为落户的门槛提高，上海的人口急剧下降。在没有人口控制的2005年到2015年，上海人口以每年净增长50万的速度增长。但是，由于人口受到控制，从2016年开始，人口的年度净流入量已降至2.5-4.7万的区间。

　　人口快速增长的十年也是上海房地产市场大牛市的十年。而在人口快速下降的四五年，随着上海的调控，房地产市场也进入了慢熊周期。

　　相比之下，邻近的杭州近年来降低了定居的门槛，并以每年吸收数十万人的速度摘下了上海的光环，这也造成了杭州楼市的持续繁荣。在人口增长有限的时候，过去两年来，全国各大城市都在抢人，只有北京和上海保持不动。但是，上海也意识到，如果落户继续紧下去，上海的人才将给杭州和深圳白送。因此，上海9月23日也加入了抢人大战，四所大学的应届毕业生可以直接落户。先不说放开后将有多少人落户上海，光算算落户人口增加给市场带来的购买力，就很多了。

　　北京不放，深圳广州不想去，那毕业去上海也很好啊。

　　第二个“深圳”会出现吗？

　　上海炙手可热的房地产市场，价格会迅速波动吗？很多人担心上海会出现像“深圳”一样的现象。

　　实际上，这两个城市非常相似，但是这两个城市之间又存在许多差异。深圳的常住人口约为1300万，上海的常住人口约为2500万。虽然上海的常住人口是深圳的1.92倍，但是深圳的土地面积实在太小了，大约2000平方公里，上海的土地面积是6300平方公里，几乎是深圳的三倍。如果换算成人均的话，深圳常住人口所拥有的土地面积仅为上海的0.68倍。换句话说，上海太大了，房价全面上涨还需要一些时间。

　　此外，根据国庆节前的消息，监管部门要求银行系统控制房贷规模，并将涉房贷款比例降低到30％以下。按照目前的基调，刚需仍可能得到保护。如果购买房屋进行投资，那么下一阶段的贷款将越来越困难。因此，上海房地产市场在下一阶段不会像深圳那样出现爆炸性增长，但是一些点状案例的确经历了价格波动。