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第二轮集中抢地大战分化:厦门热长春冷,新一轮房价变化正在路上

第二轮集中抢地大战分化:厦门热长春冷,新一轮房价变化正在路上
2021年06月22日 18:44 新浪网 作者 幸福里官方微博

  随着22城“双集中”供地新规的实施,从4月中旬到6月中旬,已经有20多个城市完成了第一批土地的集中拍卖,第二轮土拍也在陆续开启。

  所谓集中供地,其主要目的旨在降低土地竞拍的溢价率,那么经历过一轮实际操作,实际来看距离预期目标还是有所差距:第一轮已经完成土地出让的20个城市合计出让住宅土地高达769宗,合计土地出让金也达到了9002.66亿,平均土地溢价率达到了15.8%。

  整体看,2021年截至6月15日,全国热点城市卖地数据已经井喷,50大城市卖地金额高达19486亿,同比上涨26.9%。从城市数据看,已经有杭州一个城市超过2000亿,另外还有北京、广州、南京、上海超过千亿。

  

  多个热门城市地块,更是“开拍即高价”,这样的局面和预期相差较大,多地政府也是在土拍的相隔时间间隙紧急修订调整土地出让规则:东莞、无锡等地相继发文限制房企注册“马甲公司”抢地,杭州更是在竞地价基础上将“竞质量“的规则写进政府重点工作任务,上海设置起始价、中止价以及最高报价;网传广州更是要开启一系列严格控制,要求“宅地成交楼面地价不得高于该区域去年第四季度的成交楼面地价”以牢牢卡住第2、3批的宅地“脖子”…

  而随着第二波土拍拉开帷幕,这轮集中土拍的大戏,是将延续第一波的高潮,还是再起新的波澜?

  

  “抢地大战”遍地开花,厦门高温、长春遇冷

  01 长春遇冷:超九成地块底价成交

  6月17日、18日,东北代表城市长春2021年第二批土地集中出让正式开启。

  此次土地集中出让,虽然从报名情况来看,两次将出让总计成交商住用地约825万㎡,这比长春去年商住用地总成交面积795万㎡还多了约30万㎡。但成交整体热度不高,开发商出手也较为冷静。

  从规模上来看,较第一轮来说提升明显,虽然长春政府为这次土拍早就提前打好了“预防针”,延续第一轮的“限地价、竞配建”竞地模式,但开发商的热度反而进一步下降,此次共计68宗涉宅地中,有8宗提前中止出让,18宗流拍,最终仅成交42宗住宅用地。

  8宗中止挂牌,提前出让的土地分别是绿园2宗、二道2宗、空港1宗、北湖3宗相对来说地段稍有劣势的板块。

  而18宗无企业报价的板块,则是新板块、竞争压力相对较大的板块,整体来说,开发商还是更多持谨慎态度。

  

  而在溢价成交的3宗中,其中溢价最高的地块溢价率达5.17%,位于汽车经济开发区,由万科竞得。

  而据业内人士分析,此次长春土拍遇冷并不意外,只不过是延续了长春首次集中供地时的情况,当时共推出51块住宅用地,开拍前就有11宗终止挂牌,最终有38宗成交,2宗流拍,流拍率高达25%。

  可见,开发商们多对长春的土地市场还是持谨慎观望程度,这也是政府的目的:通过增加供地,达到稳定房价的最终目的。

克而瑞长春机构资深分析师姜峰认为“长春新区的北湖科技开发区土地市场偏冷,是因为北湖之前楼市太热,现在热度降下来了,开发商有点谨慎,而北湖楼市是短期波动,还是长期遇冷,目前还不好判断。”

  

  02 厦门持续高温,最高土地溢价率达40.18%

  与长春的“遇冷”不同,厦门的土地市场,就和它的天气一样火热。

  6月10日,厦门第二次集中供地开拍,共出让11宗涉宅地块,总建筑面积约142万平方米,总起价274亿元,总成交金额344亿元。

  据了解,此次土拍吸引了超过20家房企参与竞拍,当日的土拍现场,座无虚席,不少见惯土拍大场面的房企人士,都直呼“紧张”。

  与首次集中供地相比,厦门第二次集中供地可谓是“诚意十足”,供给增至11宗地块,其中3宗位于海沧区、4宗位于同安区、2宗位于翔安区、1宗位于集美区、1宗位于湖里区。

  

  参与此次竞拍的20多家房企,不乏耳熟能详的头部房企,如保利地产、中海地产、中国金茂等。从此次土拍的所有地块平均溢价率25.99%也可以看出,各个房企的“厮杀”也可谓是十分“惨烈”。

  其中较为热门的集美区2021JP01地块,溢价率达到40.18%。该地块位于集美区集美新城片区兑英中路与兑英北路交叉口西侧,优越的地理位置吸引了中海地产、万科、保利地产等大牌房企的眼光,最终在1个多小时的轮番战斗之后,被正荣集团收入囊中。

  而作为今年厦门供地计划里岛内的最后一宗宅地,湖里2021P04号地块也吸引了很多房企,万科、保利地产、中骏集团、建发房产等房企在经过激烈的角逐后,被建发房产以53亿元+28300平方米的配建面积拿下,该地块也创下厦门本次土拍的最高楼面价50519元/平方米。

  

  分化趋势明显,新一轮房价变化正在路上

  随着各个城市第二轮土拍的正式开启,市场的热度分化趋势也愈加明显,结合首轮土拍的情况,从数据上可以看出,目前的土拍市场情况也和最近几年房地产市场的热度符合,和城市发展潜力呈现正相关,呈现明显的“南北差异”。

  北方城市中,除北京、天津外,长春、沈阳、青岛等城市,土拍表现相对平淡。而南方城市中,杭州、广州、重庆则似乎并未受“两集中”政策影响太大,表现依旧强势。

  同时,随着首轮土拍的落下帷幕,在供地新政影响下,房企的拿地重心会将逐步从热点城市转移到“次热点”城市,尤其是温州、绍兴这些较为热门的三线城市,更是延续了一贯的热度。但反观同为三线城市,北方的一些需求支撑较弱的城市土地市场则仍处在“求关注”的局面下,至于这种局面又会给房价带来怎样的影响,让我们拭目以待。

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