进入8月以来，国家和地方的房地产调控仍在持续加码。
在国家层面上，8月10日，自然资源局召开闭门会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行调整；银保监会要求严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。在地方上，有多个城市建立了二手住房成交参考价格发布机制。
在这样的政策背景之下，各个城市的二手房市场是否会立即降温，新房价格又如何变化？今天，国家统计局公布了《2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》的权威数据，幸福里研究院分析师为你进行通俗易懂的分析。
核心观点：
1、新房价格涨幅持续回落，二手房价价格整体持平；
2、新房方面，深圳市场升温领涨，青岛连续两月进入涨幅TOP5；
3、二手房方面，海口连续两月领涨，北京、广州持续热门；
4、昆明、石家庄、太原是二手房市场比较“冷静”的省会城市。
新房价格涨幅回落明显，二手房价整体持平
据国家统计局70城新房价格指数计算，8月70个大中城市中，46城出现环比上涨，4城环比持平，20城环比下降。其中，上涨的46城中有28城涨幅收窄。所有城市平均涨幅为仅有0.16%，比7月平均涨幅回落0.14个百分点。
二手房房价27个城市环比上涨，9城市环比持平，34城环比下降，7月则是26个城市环比下降，明显增加。8月27个涨幅上涨的城市中，有17城涨幅收窄。所有城市整体的平均涨幅下跌0.02%，比6月涨幅回落1百分点。
分城市等级来看，二线城市的新房、一线城市的二手房涨幅回落最为明显，直落0.2个百分点，三线城市的二手房，仍然保持0.1%的负增长。
和7月份趋势一样，8月份全国房价的涨幅继续回落。8月多个城市仍然持续推行个各类调控政策。
新房方面，受到房贷收紧、步入传统销售淡季、第一批集中供地新房开始入市等因素的影响，重点城市新房库存供应增加，因此新房价格涨幅明显收窄。
二手房方面的调控政策比较突出，除了多个城市出台二手房参考价之外，各地不断推行措施，减少对二手房的教育投资需求，填补交易漏洞。例如，北京推行教师轮岗制度；合肥有针对性地建立热点学区二手住房交易指导价发布机制；天津发布政策打击“高考移民”，积极遏制教育投资短期炒房行为。
幸福里研究院分析师认为，在二手房参考价发布之后，各地持续进行了的“补强措施”，进一步稳定了二手房市场。总体来说，房地产市场降温明显。
新房：深圳市场升温领涨，青岛连续两月涨幅靠前
新房环比涨幅前五的城市是深圳、乌鲁木齐、重庆、青岛、西安。
济南涨幅与西安一致，但由于其同比涨幅较低，所以不列入前五
其中，深圳新房涨幅1%，比上月涨幅扩大，是一线城市新房涨幅最高的。这与深圳的二手房市场冷却，刚性需求转向新房有关。相信随着深圳保障性住房建设计划的推进，深圳新房市场的热度有望逐步降温。7月一线城市涨幅最高的北京，8月涨幅仅为0.2%，涨幅持续回落0.6个百分点。这说明，随着8月北京第一批“两集中”供应土地的新房入市，给北京市场加大供给量，确实实现了新房价格的下降。
乌鲁木齐、青岛、西安是8月省会城市涨幅前三位，涨幅均达到0.8%。但是这个涨幅要远小于7月省会城市的最高涨幅1%。青岛已经连续两个月位居全国涨幅前列，需要引起关注。
重庆新房市场也是比较热门，1-8月的平均涨幅达1.0%，仅次于银川。重庆的第一次集中供地最高溢价率达33%，市场需求相对旺盛，新房市场如何调控值得关注。
涨幅下跌最明显的5个城市是唐山、秦皇岛、南充、惠州、昆明。
幸福里研究院认为，这显示了西南地区、京津冀城市群的新房市场的明显降温。
其中，昆明7月降幅为5%，本月继续下降，同样地处西南的桂林也加入了新房房价下跌行列。唐山、秦皇岛是京津冀城市群的滨海外围，也出现了涨幅下跌。
惠州因为同比涨幅较高，没有进入降幅前五，但是惠州作为深圳“后花园”，住房需求明显减少，房价下调，也让人感受到了大湾区房地产市场的寒意。
惠州涨幅与桂林一致，但由于其同比涨幅较高，所以不列入前五
最近4个月，新房房价波动最小的5个城市分别是，襄阳、蚌埠、青岛、洛阳、西宁。再次看到了青岛的身影。青岛的平均涨幅比较高，0.66%左右。也就是说，从5月以来，青岛的新房都持续6%以上的涨幅，而且没有涨幅回落的趋向。
二手房：海口连续两月领涨，京广仍是热门
二手房环比涨幅前五的城市是海口、广州、成都、泸州、北京。
海口这波房价延续上个月的上涨势头，不过涨幅低于上月的1.3%，只有0.8%，涨幅略有回落。
除了海口、泸州之外，其他二手房涨幅较大的三个城市分别是北京、广州、成都。其中，广州、北京均为一线城市。这说明一线城市的优质二手房，仍是全国性的热门需求。不过，广州、北京环比7月涨幅有明显回落，说明市场在政策调控下正逐步“着陆”。
呼和浩特5个城市的涨幅与北京一致，但是同比涨幅不如北京，所以不列入前
二手房环比涨幅最低的5个城市是：南充、昆明、牡丹江、石家庄、太原。
其中南充、昆明、牡丹江也是上个月跌幅前5。石家庄和太原两个省会城市在8月进入跌幅前五，根据1-8月的情况来看，这两个城市也是平均涨幅比较低的城市。综合来看，昆明、石家庄、太原是二手房市场比较“冷静”的省会城市。
深圳、贵阳跌幅与太原一致，但由于其同比涨幅较高，所以不列入前五
幸福里研究院分析了最近4个月各个城市涨幅的稳定性，二手房房价涨幅最为稳定的5个城市分别是：昆明、牡丹江、南充、大连、广州。其中平均涨幅最高的是广州，涨幅稳定在0.6%左右，与其他城市形成明显差别。
结语：预期“金九银十”新房市场将迎来新变化
幸福里研究院分析师认为，在持续的政策调控下，8月房地产市场延续7月的“凉意”。二手房市场的降价更为明显，34城房价环比下降。在全国性的市场降温下，少数城市，如青岛、海口，以及一线城市北京、广州、深圳，仍然保持一定“温度”。
幸福里研究院认为，调控政策在二手房方面已经取得明显效果。而在新房方面，调控对市场的影响还要通过观察九十月份的市场情况来评估。随着22个重点城市第一批集中供地新房入市，以及各地保障性住房计划逐步启动，传统“金九银十”市场会如何变化，值得关注。
