来源：柯谈地产观

　　我在11月4日的文章《2020年，楼市会放松吗？》里，对明年的楼市政策走向进行了预测。说实话，我对自己还是很有信心的，只不过没想到预测实现的如此之快：

　　我在文章里预测：“接下来，央行一定通过降低MLF来引导LPR降低”，结果11月5日，央行就将MLF小幅下调5个基点。看来11月20日1年期LPR必定下调，5年期LPR下调概率不大，但逐步下调是大势所趋。

　　我在文章里预测：“现在楼市的新玩法就是：定向人才放松限购，这个玩法明年将会遍地开花”，结果11月7日南京就发布《2020年南京市人才购买商品住房办法(试行)》，对于认定的人才取消之前的2年社保要求，只要签订1年以上劳动合同，正常缴纳社保个税，就可以买1套商品房。

　　而且，更敞亮的是，11月6日粤港澳大湾区9座大陆城市定向港人取消了限购，不再需要工作生活年限和社保要求，无条件接受港人来买房投资。

　　我在这里再次重申一遍我对2020年楼市政策的预测：各地花式去库存+降准降息+房贷利率下调+定向人才取消限购+零门槛落户+取消限价+放松首套刚需。

　　最近一个月以来，无论是南京、天津、三亚、上海对人才取消限购，还是海南、南通、广西零门槛落户，仔细思量，其实本质只有一个：吸引外地接盘侠。

　　2020年以后什么最贵？当然是接盘侠！本地接盘侠榨干了之后，外地接盘侠就成了各地疯抢的香饽饽！

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　　伟大的接盘侠

　　我国城镇化发展战略的实质性转折就是在今年发生的，并且连续发布了4次重磅文件：

　　一、2019年2月21日，国家发改委公布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，大力推进城市群发展，培育以超大特大城市为中心的现代化都市圈。

　　二、4月8日，发布《2019年新型城镇化建设重点任务》。首次正视了“收缩性”城市的存在，不再遮遮掩掩，而且要求“收缩性”中小城市要瘦身强体，严控增量。要求城区常住人口300万人以下的大城市取消落户限制，500万人以下全面放宽，超大特大城市大幅增加落户规模。

　　三、8月26日，最高领导在中央财经委员会第五次会议上指出：中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。要增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能。

　　四、10月31日，十九届四次会议通过的《中共中央关于坚持和完善中国特色社会主义制度推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》要求：优化行政区划设置，提高中心城市和城市群综合承载和资源优化配置能力。

　　四份文件直白点翻译过来就是：鼓励人口和资源向大城市集中，重点发展城市群和都市圈，其它中小城市着重发展农业和生态产业。城市的两极分化已经得到官方授权。

　　所以，各省各市想要争夺到好的资源，好的政策，不被超越、不被抛弃，首要前提就是要抢到足够多的接盘侠，变成大城市。因此，从去年开启的抢人大战，今年开始进入白热化，此起彼伏、硝烟四起，你死我活。

　　改革开放以来，我国取得了举世瞩目的伟大成就。这些成就的一项重要推动力就是：生存权竞争。

　　为了居住、教育、医疗、养老和消费，生活在城市里的人不得不互相争夺有限的资源、最大限度的占有物质和金钱，为养老和下一代提供保障。当这个社会里所有的人都在为了生存和金钱奋斗的时候，这个国家才有崛起的希望。

　　所以，在西方，房地产是纯经济学，而在我国，房地产是政治经济学。

　　高房价根本不是目的，房地产也只是一个工具，我们需要的只是为此而终身奋斗的接盘侠而已！

2

　　置业法则

　　2020年抢人大战将更加血腥，更加嚣张。对于出生在小城市的年轻人来说，有机会到大城市去当接盘侠，已属三生有幸，务必要抓住这个机遇。

　　对于外地接盘侠在大城市买房置业，我有以下忠告，请认真领会，如有异议，务必反复研读。

　　一、京城一辈子，相当于小城三辈子。大城市的眼界和精彩是小城市无法比拟和想象的。没有奋斗过，根本不懂啥是真正的安逸。年轻人就要勇敢走出去。

　　二、不要购买商住公寓、商铺、法拍房、小产权房、旅游地产、养老地产，非70年产权的纯住宅都别买。宁买10万/平的住宅，也不买2万/平的公寓。

　　三、别买共有产权房和经济适用房。因为，这种保障房基本都是内部流转，不能自由上市，而且品质一般，涨幅跑输大盘。失去了流动性和增值潜力，其实就是一堆砖头。这种只有居住功能，没有金融属性的房子，想要住一辈子可以买，想要靠它保值增值，门儿都没有。

　　四、预算有限的情况下，首套房购买优先顺序是：学区房＞市区小户型＞近郊小户型＞远郊大户型。切记远郊小户型千万别买，因为除了你自己不会再有接盘侠。

　　五、有房票赶紧用掉，别留着，越早用越划算。珍藏邮票还会升值，房票则是越放越贬值。

　　六、先买房、后买车。房，买不起也要买，车，买得起也先别买。

　　七、房子，需要就买，有钱就买，宽松就买。只买你最熟悉的板块，因为只有这样你才能买到性价比最高的笋盘。

　　八、买房与钱的多少无关。钱多买大房，钱少买小房，房子大小没有区别，买与不买才有区别。

　　九、买房子，要买你跳一跳才能够的着的房子，别买你坐在地上都买得起的房子。

　　十、钱要用在买房上，千万别用在装修上。我几个朋友都是买完房之后，兜比脸干净，家徒四壁，小夫妻唯一的家具就是一张床垫。不出3年你就知道这样的决策是多么的英明和智慧。

　　十一、千万别想着一步到位，你脑子里所谓的一步到位其实只是单纯的面积大，除此之外，啥都没有到位。你现在买了套不靠学区、不靠地铁、不靠配套的三不靠大户型，将来面临的将是无穷尽的置换。

　　十二、首套房月供要达到家庭月收入的80%。别问我如何办到，只要你想中介都会帮你办。我不是鼓励你高杠杆炒房，而且让你压缩自己的生活开支。在最年轻的时候不吃苦，难道将来让老婆和孩子陪你吃？

　　十三、别总想着租售并举，租赁住房，只要你接受租房生活，那么你一辈子都买不起房。别一开始就把自己定位那么low。

　　十四、找老婆，先看资产，再看长相。漂亮不能当饭吃，有钱了，气质都会不一样。

　　十五、如果你没有背景，没有家产，在大城市别想着考公务员和事业单位，安稳和温饱会把你的斗志消灭的一干二净。大大都说了，当官就别想发财，想发财就别当官。

　　十六、你的人生目标应该是，在大城市拥有一套空置出租房。从本质上讲，自住房根本不算资产。

　　十七、你拼命的意义就是，不仅要自己走出来，还要把父母和兄弟姐妹全部接出来。

　　十八、如果你老家父母住的房子拆迁了，拿到补偿款后，切记不要在当地买房。正确的做法是，在你工作生活的一二线城市额外购置一套小房子给父母养老，除了保值增值外，还可以让父母享受到大城市的医疗和养老服务。

　　十九、返乡置业更多的是一种逃避现实的情怀，而一旦选择离开，你就已经输在了起跑线上。返乡置业是你必须绕开的坑。你有限的子弹根本不应该浪费在三四线小城里。

　　二十、在老家有多套房产的人，一定要抓住现在零门槛落户，定向人才取消限购的重大机遇，卖掉老家多余的房产，转移至一二线城市。一定要明白，在2020年棚改即将全面结束前，三四线房价最后的疯狂，正是你人生逆袭的绝佳机遇！

　　2013年单独二孩，2016年全面二孩，这个社会需要接盘侠，当然，房地产更需要！