富力董事长 李思廉
乐居财经 李奕和 发自广州
“谁说今年的市场差？没有很差，你看见哪一家公司很差？一家都没有。”2019年中期业绩会上，李思廉如是说道。
全年结束了，李生说过的话，是否应验？或许可以从富力的年度业绩中窥其一斑。
3月26日，富力地产（02777.HK）2019年业绩公告如约披露。过去一年里，富力地产实现权益销售1382亿元，增长5%；实现营业额及毛利分别增加18%及7%至908.1亿元及298亿元，净利润增加16%至100.9亿元。
2019年，其来自非房地产开发相关的收益也实现增长6%至111.2亿元，预期将继续受益于大湾区当地政府及私营部门投资活动的增加。期间，投资物业及酒店合并营业额为82.4亿元，占总营业额的9%。
2020年目标：1520亿元
2019年，富力实现权益协议销售1382亿元，实现5%的增长。这些协议销售来自于210个项目，当中，在2019年富力合共推出52个新项目，约占销售总额的15%。
从城市能级上看，富力在一线及二线城市协议销售金额884亿元，占比约64%；三、四线城市及海外地区占比36%左右。平均售价约为每平方米1.1万元，低于2018年的每平方米1.29万元。
不过，2019年，富力地产大湾区销售的占比从2018年的6%增至8%，凸显该公司在大湾区的销售贡献进一步增大。数据显示，于2019年底，富力在大湾区的土地储备以建筑面积计约为270万平方米，可售货值340亿元。
总体来看，富力的可售资源由2018年7340亿元增加至2019年7460亿元。按照计划，2020年，富力将销售超过230个项目，可售资源2700亿元，计划交付的发展物业可售面积约939万平方米。
与此同时，考虑到全球市场波动及新型冠状病毒的影响，富力已经将2020年的协议销售目标设定为1520亿元，较2019年实际协议销售增加约10%。
按照这一数字，富力在今年仅需要去化56.3%便可完成年度目标。富力地产称，在2020年销售目标中，预计将有近三分之二来自一线及二线城市。
2019年，富力在营收方面表现不错，全年实现营业额908.1亿元，同比增长18%；毛利298亿元同比增长7%。此外，净利润也增加16%至100.9亿元。
2019年，其来自非房地产开发相关的收益也实现增长6%至111.2亿元，预期将继续受益于大湾区当地政府及私营部门投资活动的增加。期间，投资物业及酒店合并营业额为82.4亿元，占总营业额的9%。
根据业绩公告，富力投资物业组合包括甲级写字楼、购物商场、零售商铺、以及物流园区等业态，主要分布在一线及二线城市。
截至2019年12月31日，集投资物业组合总建筑面积合共约486.64万平方米，其中运营中的投资物业组合总建筑面积约252.03万平方米，在建或规划中的投资物业组合总建筑面积约234.61万平方米。
与此同时，截至2019年12月31日，富力已拥有90间运营中酒店，总建筑面积为395.22万平方米，总客房数为2.72万间。
2000亿“旧改”转换货值
过去一年，富力的拿地策略也开始变得谨慎。不仅拿地有所减少，对土地的选择标准也以总价合适、利润预测达标以及周转快速为主要原则，进一步强调了利润和短期的收益。
2019年，富力在32个城市和地区收购共38幅地块，其中新进入15个城市，共新增土地权益可售面积约938.9万平方米，付出土地款244亿元，占协议销售的18%，比例较往年有所降低。土地的平均收购成本每平方米2600元，这与其整体土地储备成本基本持平。
2019年下半年，富力的工作重点围绕“促销售、抓回款”开展，且下半年原则上暂停拿地工作，如遇有优质土地项目的特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。这成为富力地产2019年拿地策略的真实写照。
据了解，至2019年底，富力土地储备为权益建筑面积约7060.5万平方米，其中权益可售面积约5785.8万平方米，分布在国内外103个城市和地区，足够未来四至五年开发之用。
这些土地储备主要集中在华北地区（按价值算占土地储备的22%），随后为西北地区（按价值算占土地储备的18%）。
作为华南区域的老牌房企，富力在城市更新项目方面亦取得较大的进展。据了解，其在过去一年透过三个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地储备。
去年3月，富力地产还中标广州白云陈田村“城中村”改造项目，改造范围总面积62.61公顷，其中建设用地62.59公顷，改造规划拆除现状建筑面积126.9万平方米，项目总投资约105亿元；8月，富力还一举拿下广州花都田美村旧改项目，改造范围用地面积11.49万平方米，预计总投资17亿元。
乐居财经获悉，未来数年内，富力通过城市更新项目转化的潜在土地储备建筑面积预计超过4000万平方米。根据预计的短期转换建筑面积，富力潜在增加的可售面积约1000万平方米，相当于2000亿元可售货值。这将为富力带来第二条业绩增长曲线。
多管齐下护航现金流
另一方面，融资及现金流的保持依然成为富力地产亟需面对的现实。根据该公司年报显示，于2019年12月31日，该集团现金为384.4亿元，借款总额则为1971.4亿元。净负债与总权益比率为198.9%。
据了解，集团借款总额主要包括银行贷款、离岸美元优先票据、境内债券、中期票据及超短期融资券，以及信托贷款及其他，分别占49%、17%、22%及12%。
为保持整体债务融资稳定，保留充足流动资金、维持现金流，2019年也是富力忙于融资的一年。
于2019年首数个月，集团积极进行集资活动，发行总值27亿美元的离岸债券以及在中国境内发行及续期共244亿元的公司债券，以改善整体流动资金状况。
上半年，集团得以提早赎回或延长年内到期债务，包括5.5亿美元贷款及3亿美元的优先票据。此外，筹集境外债券22.5亿美元及境内债券67.8亿元以延长快将到期债务，并为将到期的短期债务再融资。2019年，富力整体融资成本为6.6%。
富力还在2019年底，完成了发行新H股融资。据悉，这还是其自2006年以来首次进行股票配售。按发行价每股13.68港元发行2.73亿股的H股新股，募集资金总额为37.35亿港元，公司拟把配售所得款项净额用于偿还境外债务性融资。新H股配售在去年12月30日完成。
进入2020年一季度，富力就已通过发行新的为期四年的4亿美元的优先票据以解决未来的债务到期问题，并将所得款项用作赎回于2021年到期的美元优先票据；一季度，公司还获得中国银行间市场交易商协会的批准发行不超过50亿元的定向债务融资工具。
今年2月24日，有消息传出，富力地产申请H股境内未上市股份“全流通”，这也成为国内首批申请H股全流通的房地产企业之一，稍早前的是蓝光嘉宝服务。
根据富力地产3月10日公告，公司H股全流通申请已获正式受理函件。据悉，富力将申请全部已发行的约22.07亿股内资股股份转换为H股并在联交所上市。
再融资手段的多管齐下之下，年报显示，于2019年，富力合共处理了245.5亿元的境内可回售债券，其中14.3亿元回购的部份已悉数偿还，剩余231.2亿元已顺利展期。此外，公司年内偿还的银行贷款为381.6亿元。2019年，集团从多间联系银行获得非承诺性银行授信额度，其中约1200亿元尚未动用。
