某机构发布的一份2021年返乡置业报告显示，打算返乡置业的人占比达44.8%，一般来说，工作所在地的大城市由于就业机会多，收入高，但奈何房价也高，要在当地置业难度太大，这就意味着注定有很大一批人要回到中小城市买房安家，那么，在大城市和小城市买房，10年后谁更吃香呢？新规给出了答案。
日前，国家发改委发布了2021年新型城镇建设重点任务新规，8大方面内容，其中有4条提到了城市建设，而且各条也是有相互联系的，从中我们可大致看出未来城市发展的轮廓，对我们买房选择是大有裨益的。
在第4条提到，要“大中小城市和小城镇协调发展”。如何个协调发展法？先来看看其中的一些说法和理解。
在促进大城市发展方面，提到要了优化发展，有序疏解中心城区的一般性制造业、区域物流基地、医疗、高等教育等这些相对集中设施和资源。说到底，中心城区的产业过于集中、人口密度过高，需要疏散，疏散到哪里？我们可以从任务的其他内容中寻找答案。
不少人认为，肯定不是县城，毕竟是城市等级相对低的位置，这个说法是不对的，因为任务中明确要求要对县城“补短板强弱项”，并且列出了120个县城作为示范代表，从此前透露的信息看，模范县位于全国各省、各市，覆盖面较大，要求在产业建设上给予扶持，补齐公共服务和设施等一系列短板，如果实验成功的话，这为推广复制奠定了基础。当然，由于资源有限，不可能做到所有县城都能发展得很好。那么，什么样的县城能发展得更好呢？第三条是最好的解释。
“提升城市群和都市圈承载力”，很多人应该知道，世界公认的5大城市群，美国占2个、日本1个、欧洲2个。我们这么多人口、这么大国家，怎么可能没有超级城市群，但由于我们城市化起步较晚，目前也只有长三角城市群和大湾区城市群最有能力挑战，但也还存在一定差距，自然是5名开外了。城市群作为城市化的最高能级，我们也正在朝着这个方向发展。
根据国家规划，目前我们已批复了19个国家级的城市群，按照国家发改委国土开发与地区经济研究所肖金成所长的话说，我们这10%的面积承载了2/3以上的GDP，但承载的人口却只有1/3，这显然也是不匹配的。由此可知，我们未来还有大量的人口流入到这些城市群，让这些经济发达的城市群承载相应的人口。
但我们知道，就目前而言，城市群承载的主要人口在核心城市，不少核心城市的城区空间还有不少没有开发，但再过10年后，能够开发的区域基本上处于饱和了，这个时候发展就需要往外扩展，周边的卫星城就成了最好的拓展区域，就是我们现在提到的都市圈，就如前面所言，会把相关的制造业、物流基地、高校、医疗等公共资源外溢到周边的城市，这些城市要么是地级市，要么是县城。这也与我们现在看到的世界大城市群发展的模式类似，我们到时能看到在核心城市的一些顶级资源会转移到周边的中小城市，这与国家在这次文件中提到的疏解中心城市功能方向是一致的。
说了这么多，我们就得出一个方向，城市群和城市圈下面的都市圈是未来城市发展所在，对应的也是房产价值所在，买房，一定是在这个范围内，但还需要注意3点：
第一，并不是所有的城市群和都市圈都会发展得很好。据相关统计数据，显示出两个现象，一是东北有数十个城市的人口在收缩，二是即便像广东这样的经济发达省份，也有8个县市的人口出现了缩减。说明城市群和都市圈的发展潜力还需要以地理位置，特别是近核心城市为参考，如果辐射不到的话，那也只能是名义上的，并不能带来整体经济产业发展和人口流入，对应的房产价值潜力也不会太大。
就目前来看，长三角、粤港澳大湾区和京津冀城市群已遥遥领先，而成渝西城市群也暂时初露锋芒，其他城市群还没有很出彩，但这也是机会。笔者认为，那些有国家中心城市、省会城市、计划单列市光环的城市群和都市圈闯出来的概率更大，毕竟资源倾斜优势要大得多。为此，买房根据资金情况，首选城市群和都市圈核心城市、靠近核心城市的中小城市。而没有大级别核心城市的城市群和都市圈尽量也不要碰。
第二，老城区的房子要注意识别。一般而言，老城区集中了优质的医疗、学校和商业等配套，这是优势，而劣势就是老房子多，新房子少。随着人们生活水平的提高，这些老房子住起来也越来越不舒服。但这些地方由于拆迁成本高，拆掉重建可能性很小，而且在新规中也明确，2021年全国要开工改造5.3万个老小区，比2020年3.9万个增加了近36%，可见旧改代替拆迁是大势所趋，正如住建部黄艳副部长所言，今后要避免大拆大建。所以，我们在买房时，尽量要回避老城区无优质学区的“老房子”。
第三，特色小镇买房也要甄别。特色小镇是发改委、财政部和住建部2016年主导发起的，计划到2020年形成1000个特色小镇，也有疏解中心城区功能的目的。从实际来看，特色小镇一般位于城市的郊区、远郊，要发展起来，需要更多的资源倾斜，比如地铁小镇，我们其中有发展得不错的，但大多还没到火候。不过，并不是让你无限时间发展，到时不达标就可能面临退出，正如新规要求的，“统一实行清单管理”、“开展动态调整、优胜劣汰”，言外之意，如果发展不起来，相应的支持可能就没了。因此，在特色小镇买房是有风险的，如果没有什么确定性的推动，比如没有优质交通和学校预期，尽量不要碰。
总结一下：在新规下，买房是一门学问，同时也需要根据自己的资金状况，能在大城市买房固然很好，若资金不够，靠近大城市的中小城市也是不错的，但需要注意的是，即使在大城市买房也有“坑”，还是那句话，“买房，看预期和相对确定的东西，一个都不能少”。对此，你有什么看法呢？
