作者：纵横论市

　　易耗品，一般指的是使用时间短，容易损坏，不具备保值特征。谁也不曾想，一向价值坚挺的房子，随着老房子“停拆”，高层“禁建”，会与“易耗品”联系到一块，在未来，房子或将沦为“易耗品”？

　　谁都知道，房子都有变老变旧的时候，过去的处置方式大都以拆迁为主。所以我们可以看到，房子再老再破，只要地段好，往往都能获得不菲的拆迁款，很多人因拆迁而一夜暴富，正所谓“拆字一喷，立开大奔”，但，2021年以后则行不通了。

　　01

　　根据国家的规划，未来5年，将针对2000年底前建造的小区实行“旧改”，全面告别大拆大建，据官方统计，全国有22万个需要改造的小区，在2021年计划开工的改造小区数量就达5.3万个，而剩余的老旧小区改造将在未来几年完成。

　　说到底，除了个别危房和影响城市规划的房子有可能还会拆，其他基本上能不拆就不拆了。这样一来，房子在过去能够永远保值的“神话”就被打破了，如何理解？

　　按照万科创始人王石的话说，大多数房子的寿命只有20、30年，因为那个时候就拆了，原本老旧的房子，因为拆迁重新获得了财富的传递，这正是房子能够长期保值增值的“秘诀”所在。但若房子只给维修，不给拆掉重建，这种房价增长的预期就没了。

　　就好比如有人告诉你：这种东西不能终身使用，最多使用5年，你还会花大价钱去买这件东西吗？从另一个角度看，即便不考虑房产税，以投资为目的的买房也会越来越少，只是，由于旧改才刚刚开始，体现在市场中需要一个过程。而且，影响未来住房发展方向的还有另一个政策。

　　02

　　住建部门在最近发布的《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》中强调，县城新建住宅以6层为主，而且规定比例不低于75%，也就是说每建4套房子起码有3套是不超过6层的，而且，就是剩下的那少部分可超过6层，但最高也仅是18层，这与目前遍地的30多层住宅形成强烈反差。

　　其实，这不是第一次对住宅“限高”，在2020年4月份的时候，住建和发改委两部门联合发文要求，各地新建100米以上的建筑应充分论证，要与城市规模等相适应，中小城市严格控制高层建筑。

　　可以看到，限制住宅高度已是一种趋势，按照官方的说法，这是由于抗震、消防救援的需要，就必要性来讲，后者可能更为紧迫。因为，按照我们目前大多数城市的消防救援设备水平，其高度也就在16-18层，而且因高层住宅的火灾往往呈立体燃烧之势，能达到3-5米/秒，但现实中很多高层小区由于人员密度高，停车位缺乏，乱停乱放情况普遍，救援车比较难在最短时间内实施救火，从而产生无法挽回的损失，这也是为什么禁建高层的主要出发点吧。

　　03

　　老房子“停拆”，高层“禁建”，看似不关联的两件事情，实际上二者是有非常紧密的联系，并透露出我们未来住房的发展趋势，可能想不到。

　　首先，无论是什么住宅，今后能不拆就不拆了，这是新方向。我们知道，房子变旧是必然，当用旧改的方式替代拆迁，意味着老房子的本来结构、空间都不会有根本改变，只能从“软件”方面做一些提升。虽然居住舒适度相比改造前有所提升，但房产逃脱不了被动贬值的趋势。试想，谁愿意花大价钱去买一套老旧的房子呢？

　　当然，有人会说，老房子都不拆了，哪有那么多新房？其实，如果我们换一个角度想，相比拆迁，如果换一个地方建房是不是更容易一些？不要认为非要在原址非建不可，诚然，目前大多数房子本身也不太老，若再过一二十年，那可能就是另外一回事了。

　　其次，就住宅本身而言，新建的高层住宅与多层住宅的居住体验并没有什么明显区别，这很正常，因为各项设施都是新的，但随着时间推移，这种差别就出来了。阳光城董事长朱荣斌，作为百强开发商，他曾对高层住宅的未来表达了担忧，像外墙脱落、老化等都是未来可能存在的问题，一旦出了质量问题，维修难度该有多大？基本可以确定的是，当高层住宅老化以后，单就电梯故障一项，也是很多人避之不及的。相对而言，多层住宅会好很多，其价值消耗也会相对缓慢很多。

　　总结一下：无论如何，随着住房新趋势到来，房产价值只涨不跌的时代逐步成为过去式，房子也会成为“易耗品”，当然，就眼下来讲，由于房龄不长，难以感受到这种变化，但这不代表未来。但话说回来，如果我们买房是用来自住了，使用了其价值，可能也无所谓是不是“易耗品”了。对此，你有什么看法呢？