作者：纵横论市

　　在不少人的印象中，这些年房价都是易涨难跌，他们的理由很简单，原材料、人工等成本都在涨，房价岂有下跌之理？不涨才不正常呢。

　　不过，这种自信的声音也遭到了看空楼市人的反对，家喻户晓的例子就是“环京地区”的房价的过山车式经历。对此，看多楼市的人就不乐意了，别老拿“环京地区”的楼市来说事，你还能举出第二个吗？

　　还真别说，每日经济新闻网实地报道了西双版纳这座城市同样也经历了房价的大起大落。房价回到了四年前，文中讲述了有人在2018年高点花1.3万/平米买的房子，目前只有7000多元/平米。那么，这是这座城市的个例还是普遍现象呢？

　　笔者从安居客的房价统计数据中查询到，2016年6月时，该城的住房均价不过4000元/平米左右，但到2016年底就接近5000元/平米，2017年底达到8500元/平米，本轮房价的最高点出现在2018年7月，接近12000元/平米。可以看出，媒体报道非虚，因为这个统计数据是均价，一些高价楼盘13000-14000元/平米是很正常的情况。

　　从这些数据梳理中可以发现，房价从4000元左右启动，2016年到2018年两年时间，房价翻了两番，假如当时你有12万资金作为购房首付款的话，如果不算这两年的利息，账面上的市值可以达到120万，后者是前者的10倍。所以，当时的西双版纳也是红极一时的楼市热门城市，那么，这里的房价为什么会涨这么快呢？

　　房价上涨需要理由吗？确实需要，而且当你看好它时，身边的一切都能成为“风口”。起码包含2个原因：

　　1.大品牌房企入驻，他们往往是溢价高手，所到之处就能带动房价上涨一波；

　　2.旅游资源独一无二，当2018年初海南全域限购后，许多投资客把西双版纳当成了第二个三亚，错过海南行情的人，无疑不想再错过该市了，无论是投资客还是房产中介，纷纷转战此地。有楼盘统计数据显示，90%以上的房子都是被外地人买走的。

　　然而，这些投资客也忽略了几个事实。1.该市的总人口仅119.6万，虽为地级市，其实人口跟一个大县差不多。2.按照当地官方发布的城镇人均收入显示，2020年为3.3万元，平均到每月是2750元。说到底，如果没有外地炒房客介入的话，如何能支撑起房价快速暴涨呢？

　　既然如此，限制外地炒房客继续进入，无疑是切断房价继续上涨的利器。与此前环京地区房地产市场“拐弯”类似，西双版纳于2018年6月出台了限购政策，且自缴纳契税满2年才可上市交易，把后续外地购买力挡在门外。没了外部大量的接盘资金，仅靠前面所言的2、3千一月收入的当地人来接手，实在太不现实了。

　　当笔者把这则消息转发到朋友圈时，真还有朋友在下面留言，他就是在限售前进入到该市的投资者之一，跟他一起的还有另外两个朋友。看中了这里的旅游资源，而且被在建高铁等利好消息吸引，当时经房产中介介绍，购入了一家千亿房企的房子，时价12900-13500元/平米，现在小区的挂牌价不过7300元/平米。而且据当地的中介讲，成交周期比较长，主要是当地人并不缺房子。据这位朋友讲，本来是趁势赚一笔，没想到自己却是站岗者，现在很懊悔当初的冲动选择。

　　有意思的是，西双版纳的房价回归，并不是一步到位，而是逐步的。从该市2019年、2020年以及2021年的房价走向图可以看到，每年末都是当年的房价最低点，呈现斜线下滑，比如2019年底均价到8500元/平米，2020年均价到7600元/平米。进入到2021年，看似稳定了，但谁也不敢轻易说就跌到位了。

　　原因很简单，很多人都认为会迎来抄底机会，当跌掉一部分时，就有一批人进入，但接盘者毕竟有限，不足以支撑起庞大的新房和二手房市场。所以，只要调控一直存在，当地的楼市就不可能有什么明显回暖。

　　当然，也有人说了，无论是“环京地区”，还是西双版纳楼市，你放开限购试试？笔者不做这个假设，因为这个假设也不成立。其实，近日央媒中国青年报发表的文章标题《“房住不炒”定位不能以任何名义突破》很好地回答了这一问题。投机炒房不但不可能放松，而且还会更加精准，长期都不会动摇。对于我们购房者来说，应从此获得教训和看清形势，如果买来自住的，一般问题不大，但如果还抱着过去的炒作思维买房，大概率不会得偿所愿。