人口新数据隐含“4个信息点”，给房价带来什么启示？答案很明显|人口|信息点|房价

　　中国最新人口数据终于出来了，这是一个全社会都关注的焦点话题。

　　而且，由于相比此前计划的时间晚了一个月，可见国家对这份人口数据慎之又慎，来不得半点马虎，与此同时，伴随着数据公示，此前坊间诸多对人口数据的猜测也揭开了答案。

　　10年才一次的人口大普查，释放的信息自然非常之多。但本文仅把可能给楼市、房价带来影响的信息进行一个挖掘，主要有“4个信息点”，到底会给各个城市房价带来什么启示呢？其中，2个算好消息，同时还有2个坏消息。

　　第一，10年间人口增加量可观，总人口继续增长。房地产界一直有一个观点，房地产长期看人口，毕竟房子是用来住的，有多少人就有多少购买力。从公布的信息看，从2010年到2020年的，相比上一个10年（2000年-2010年），仅少增加了184万，都是7000万以上级别，该数据也一举击溃了此前一些所谓的知情人士预计的人口大幅下降传言。这预示着我们的总人口在未来一段时间内仍旧保持高位，正如宁吉喆所言，“在未来一段时间内，我国人口总量会保持在14亿人以上”，这也算是给短期的楼市、房地产吃了一颗“定心丸”，这是大方向。有人口保障，楼市的购买力就不会明显出现下滑，这自然也是当下房价所处大环境的一个重要支撑。

　　第二，家庭小型化。一般而言，家庭越多，所需的住房就越多。不难理解，家庭小型化，就相当于户均人数下降了。根据统计部门的数据显示，全国有4.94亿个家庭，户均2.62人，这一数字比2015年的户均3.02人少了0.4人，换言之，相当于增加了13.2%的家庭数量，家庭数量增加，就意味着住房需求增加。

　　而且，按这个趋势，家庭小型化还有进一步的空间。从家庭小型化的主要变量看，大都是年轻人越来越喜欢独居，以及老人因生活水平提高，也希望通过独居提高生活品质，随着经济发展，这是一个不可逆趋势。比如发达国家法国，2人家庭占到了35%，户均人数仅2.2人，还有美国，独居家庭占到了28%。此外，发达国家单人家庭占比基本在15%-20%区间，我们目前才7%左右，对比看，我们还有很大的空间，由此也会增加大量的住房需求。

　　不过，就房价而言，虽有2个好消息，但也有2个坏消息。1个是老龄化，另1个是地区人口分化，后者也对各个城市的房价产生影响。

　　1个信息，先说老龄化。这个话题由来已久，几乎都形成了共识，而统计部门公布的数据更为直观。数据显示，65岁老龄人口占13.5%，而国际标准规定，7%以上属于老龄化社会，而达到14%就属于深度老龄化了，意味着我们已有一只脚踏进深度老龄化，另一只脚踏进来应不会等多久。还可以看到，近10年比上一个10年，65岁老人占比上升了5.44个百分点，与之对应的是15-59岁劳动力人口降幅达6.79个百分点，老龄化速度加速，此长彼消。

　　65岁老人占比越来越高意味着什么？很明显就是收入锐减，使用贷款买房不现实，这个因素很明显是支撑未来楼市购买力的减分项。这里也顺便提一句，相关数据显示，我们家庭70%以上的财富在房产上，如果大家都指望房子来养老，那么，变现或者出租，可能又是一个难题。

　　另一个信息，地区人口分化问题。实际上，整体上所谓的好消息，还是坏消息，都不足以对所有城市的房价形成真正的涨跌结果，只有具体到你所在城市，这些消息演变成实际数据才会形成共振，而各地区人口分化就是一个直接因素。

　　首先，看人口净减少数据情况。近10年，相比上一个10年，人口净减少省份增加了2个，由4个变为6个，需要注意的是，这可不是在原有名单上的增加，因为上一个10年人口净减少的重庆、贵州、四川和湖北4个省均不在人口净减少名单里，新增了甘肃、山西、内蒙古、吉林、辽宁和黑龙江6个。不难发现，要么是资源型省份，要么是东北老工业基地。真是10年河东，10年河西。究其原因，西部人口转正主要就在于国家实施的西部大开发战略以及内循环战略，人口纷纷回流，而东北老工业基地和资源型城市转型遇阻，人口持续流出，且这一趋势还在继续上演。

　　整体看，近10年，东、西部人口比重都在上升，而东北和中部人口比重在下降。相关数据也显示，人口上升明显省份如广东、浙江和江苏，其中广东相当于新增加了一个超级城市的人口量，浙江增加了一个特大城市人口量，而黑龙江和吉林，相当于减少了一个大城市的人口量。

　　按照这个发展趋势，强者恒强，东南沿海省份、产业进一步升级，人口吸附力还会继续增强，而西部迎来前所未有的发展机遇，人口回流和人口吸引力潜力较大。在城市群和都市圈的效应下，长三角、大湾区、京津冀、成渝西等城市群，以及在这些强城市群下形成的都市圈，对其他地方的虹吸效应将进一步增强。

　　其实，走到这一步，我们可以类比一下美国东北部大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市群，以及下面的纽约都市圈、东京都市圈等，应该说，非常相似了。在经过一轮城市化后，资源枯竭型、传统重工业等逐步衰弱，取而代之的是新兴产业集群，无论是沿海的高端产业聚集地，还是从战略上考虑的内陆中西部，都将汇集更多、更强的产业，以及吸附更多的人。在此背景下，省与省之间、城市与城市之间，楼市、房价分化也在所难免，有的城市支撑力仍然较强，有的城市可能就没那么幸运。