大唐地产IPO:业务分布不均，债务“水涨船高”仍积极拿地|京津冀|大唐|地产

　　近期，大唐地产于香港交易所披露了IPO文件，这是其第三次冲击港股IPO，但巨大的债务压力和集中于中西部的单一布局，仍需引起重视。

　　5月31日，大唐集团控股有限公司(下称“大唐地产”)再度冲击港股IPO。资料显示，大唐地产是中国综合性物业开发商，专注于在选定经济区域开发住宅及商业物业。公司已将业务扩展至主要中国四大经济区，包括海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区及长江中游经济区。

　　据悉，2019年12月，大唐地产首次向港交所递交招股书，但是因在2020年5月28日失效，仅隔两天大唐地产又卷土重来，可见其对上市的决心。

　　但高负债压力和业务分布不均，依然是大唐地产的头号难题。发现网向大唐地产公开邮箱发送采访函请求解释，然而截至发稿，大唐地产并未给出合理解释。

　　高负债房企或面临资金吃紧困局

　　“高杠杆”是现在我国房企常用的手段，通过借贷大量资金拿地，盖房，之后再销售，回笼资金。这种方法确实有利于房企的开发进展和运转速度，但是会导致企业现金流缺失，抗风险能力低。

　　事实上，面对2020年新冠肺炎的打击，高负债的房企纷纷表示快扛不住了。据人民法院公告网的数据显示，截至2020年7月14日，2020年房地产企业的破产数量已经达210家，平均每天都有1.08家房企申请破产，主要以三四线的中小型房企为主。

　　值得关注的是，从公开资料来看，大唐地产也位于高负债行列。

　　公开资料显示，在2015-2017年地产行业高速增长红利期内，大唐地产加速拿地、提升销售规模、导致债务也是“水涨船高”，到2017年净负债率已经达到1087.9%。当龙头房企“万科”也高喊“活下去”的时候，各大房企纷纷实施“去杠杆”的策略，当前局势，融资环境不断收紧，“高杠杆”、冲规模的发展策略已经不再适合大唐地产。

　　据招股书披露，2017-2019年，大唐地产的净负债比率分别为1087.9%，408.8%和119.2%。虽然净负债率呈下降态势，但是大唐地产的净负债率对比《2019中国房地产上市公司测评研究报告》中125家上市房企的净负债率均值92.52%，其净负债率还是高于平均水平。

　　面对较高的净负债率，大唐地产采用了增加权益总额的方式降低净负债率，保留部分盈利到公司权益中，进而扩大财务报表，降低净负债率。但是净负债率是否可以持续走低？还需要时间考量。

　　业务分布中西部比重过高

　　虽然净负债率居高不下，但是大唐地产还是在各地积极拿地。据业内人士分析，大唐地产这么做的原因可能是分散业务板块，减少业务集中带来的风险。

　　从大唐地产的战略布局来看，我国中西部地区是其主要的业务板块，虽也涉及到了京津冀经济区，海西经济区和北部湾经济区，但是板块的比重明显失衡。

　　招股书显示，其土储主要集中于漳州，天津还有南宁，土储占比分别为10%，16.7%和28.2%。值得注意的是，大唐地产2019年的销售额主要集中在北部湾经济区还有海西经济区两个板块。去年上半年，这两个板块的销售额分别占总销售额的23.7%和72.1%。

　　招股书显示，大唐地产的大部分收益由海西经济区、北部湾经济区及周边城市及京津冀经济区的业务产生，尤其是漳州、南宁及天津的业务产生。

　　在2017年、2018年及2019年，大唐地产自销售于海西经济区的物业产生的收益分别为约11.94亿元、9.34亿元及32.64亿元，分别占大唐地产同期销售物业所得总收益的约35.1%、17.9%及42.0%；北部湾经济区及周边城市的物业销售产生的收益分别为约16.58亿元、22.05亿元及16.49亿元，分别占大唐地产同期销售物业所得总收益的约48.7%、42.1%及21.2%；京津冀经济区的物业产生的收益分别为约5.25亿元、20.33亿元及26.76亿元，分别占大唐地产同期销售物业所得总收益的约15.4%、38.9%及34.4%。

　　因此，大唐地产较业务地域覆盖更广阔的部分房企所面临的地域集中风险更高。