久期财经讯，1月16日，联合评级国际有限公司(简称“联合国际”)授予金辉集团股份有限公司(Radiance Group Co., Ltd.，简称“金辉集团”)“BB-”国际长期发行人信用评级。评级展望“正面”。

　　摘要

　　该发行人评级反映了金辉集团在中国房地产市场具有被认可的市场地位和优于同业的营利能力。该营利能力主要得益于其具有竞争优势的土地成本和合理管控的房地产项目运营成本。然而，金辉集团的评级也受制于其前2年由于追求经营规模增长而加快土地收购的步伐所带来的渐长的财务杠杆。

　　展望正面反映了联合国际预期金辉集团：1)将保持不低于30%的毛利率水平，2)通过严格地控制其土地购置成本和加快收入结转速度以逐步降低其财务杠杆水平，和3)在未来12至24个月，维持稳定的合同销售增长。

　　评级依据

　　较低的土地成本支撑其高于同业的营利能力：审慎的土地成本控制和更好地利用收购渠道支撑了金辉集团高于同业的营利能力。在2017年和2018年，金辉集团的毛利率水平均高于30%。金辉集团在获取低成本土地方面具有优于同业的竞争优势。金辉集团较低的土地收购成本主要由于其在收购前对整体土地成本的审慎控制。此外，金辉集团具有竞争优势的土地成本还归功于其具有前瞻性地在一些具有巨大房价升值潜力的战略城市(例如：西安、重庆、武汉)提前布局其土地储备。

　　扩大和多元的土地储备：金辉集团的土地储备多元化。其项目分布在中国包括环渤海，长江三角洲，东部，西北部，南部和西南部等6个地区的30个城市。金辉集团自2017年起持续扩大其土地储备。截至2019年5月底，金辉集团可售土地储备货值达2847亿元人民币，足以支持其2.5至3.5年的合同销售。

　　稳健的营运表现和审慎的成本管理：金辉集团在其房地产开发项目上运用了标准化运营模型，这有助于金辉集团控制质量和整体营运成本。除流程标准化外，金辉集团还采用了高周转策略以保持相对较高的营运效率。短现金周转周期和高现金回收率为金辉集团带来了更多的现金流入，以满足其扩张和营运需求。

　　高杠杆限制信用状况：自2017年以来，金辉集团一直通过债务融资收购以扩大其经营规模。随着资产规模的扩大，其债务水平也相应增加。另外，由于金辉集团通常需要花费1.5至2.5年的时间来交付一个地产项目，相对较长的交付周期使得其收入确认的速度落后于债务的增长速度，所以其财务杠杆水平(按债务/资本比率衡量)从2016年的63.7%上升至了2018年的74.6%。

　　评级敏感性

　　如果金辉集团激进地扩充其土地储备，而使其财务杠杆上升而导致其EBITDA利息覆盖比率下降至1.5倍，或者其经营表现出现恶化而使其毛利率水平持续收窄至28%以下，联合国际将考虑下调金辉集团的评级。

　　如果金辉集团能够降低其财务杠杆水平而使得其债务/资本比率持续低于70%，并且提高其盈利能力而使得其毛利率水平持续高于33%，联合国际将考虑上调金辉集团的评级。

　　公司简介

　　金辉集团股份有限公司是一家私营的中资房地产集团，其业务范围从大型住宅物业开发和投资扩展到物业管理。1996年由林定强夫妇在福州成立，现总部设在北京。金辉集团由林定强先生及其妻子控股96%。

　　2016年至2018年，房地产开发部门是金辉集团的主要收入来源，占集团收入的93%以上。辐射发展项目广泛分布于全国30个城市，包括上海、北京、西安、重庆、武汉等主要省市。金辉集团主要面向首次购房者和改善型购房者。

　　物业管理收入从2016年的2.76亿元人民币快速增长至2018年的4.49亿元人民币。金辉集团管理的项目规模超过2100万平方米，所有管理的住宅项目均来自金辉集团自己的开发项目。