雷达财经出品 文|长帆 编|深海
房地产是资金密集型的行业，负债经营成为房企的现实选择。然而，在借助融资做大规模时，高负债成为悬挂在房企头上的达摩克利斯之剑。相关统计数据显示，2020年房企境内的债券、海外的发债、房地产的信托，加起来预计的债务是1.46万亿，巨额的债务让房企苦不堪言。
未来，房企负债驱动模式有望得到改变。3月31日，恒大掌门人许家印在业绩发布会上宣布2020年开始启动战略转型，全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。恒大计划在未来三年将有息负债平均每年下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。
根据恒大发布的2019年度业绩报告，公司全年实现合约销售额6011亿，核心利润408.2亿，资产负债率77.9%，净负债率159.3%，现金余额2287.7亿。
恒大降低负债的底气是巨额销售回款和严控土地储备规模。许家印在发布会上表示，今年要做到销售8000亿，2022年突破1万亿，土地储备每年降低3000万平方米。
有业内人士向雷达财经表示，在全球宏观经济不景气的情况下，地产行业很难重现昔日“高歌猛进”态势，保持合理的负债率，精细化经营成为现实选择。恒大作为龙头房企，此时实施新战略，可以对其他房企起到带动作用，行业整体负债率有望走低。
恒大计划每年减少负债1500亿元
加杠杆是许多地产公司实现跨越发展的“利器”。
恒大并非一开始就是行业最顶尖企业。2009年，潘石屹旗下的SOHO中国营收规模达到75.29亿元，彼时，恒大营收57.31亿元。
2012年，SOHO中国向“包租公”方向转型。潘石屹对外高调宣称：“自持物业更好。”
恒大则选择加速在地产行业扩张。2015年起，恒大就在抓住机会实现跨越式增长，销售额从1300亿元增长到2000亿元、3700亿元、5000亿元……
今年3月31日，恒大发布2019年业绩报告，公司去年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%。
选择保守经营路线的SOHO中国，2019年度实现营业额约人民币18.47亿元。目前，SOHO中国正在筹划“卖身”。
此外，在中国房地产协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的2020中国房地产开发企业500强测评结果中，恒大蝉联榜单第一。
在业绩发布会上，许家印谈及2015年实施的“三高一低”战略时表示，当时经济下行，金融机构的大力支持，是房企发展的大好机遇，公司实现了快速发展，营收迅速增加，证明在当时的战略是正确的。
然而，随着宏观经济不景气以及新冠肺炎疫情的冲击，“高负债”给房企带来巨大的压力。
数据显示，今年房企境内的债券、海外的发债、房地产的信托，加起来预计的债务是1.46万亿。海外债方面，Bloomberg数据显示，2020年房企海外债务偿还高峰期为3月和11月，分别超过40亿美元和50亿美元。
巨额负债压顶，房企何去何从？恒大的答案是降负债。
2019年，恒大资产负债率77.9%，净负债率159.3%，现金余额2287.7亿元。许家印表示，“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。
要实现这一降负债目标，确保“高增长”与“控规模”是关键。许家印在现场算了笔账：“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”
新战略或引发同行跟进
今年房地产受到疫情冲击，线下售楼处关闭，恒大的8000亿销售目标如何实现？
据恒大管理层介绍，目前恒大拥有2.93亿平米土地储备，今年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿，按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿，完成8000亿销售并无压力。
更值得一提的是，恒大在今年2月率先推行了“网上购房”的营销创举，提供网上VR看房、网上选房、网上购房等一站式服务，以及最低价购买、无理由退房、多重购房优惠等权益。
根据当时恒大公布的政策，购房者只需在恒大旗下的“恒房通”APP平台线上缴纳5000元定金并签署《商品房网上认购书》，即可在全国恒大楼盘预定房源。
而从3月1日开始，恒大大幅降低定金门槛、大幅提升奖励标准，只要缴纳3000元定金就能锁定一套房源，推荐他人成功购买就能赚取35000元现金奖励和房价1%的佣金。
在“网上销售”推动下，恒大实现了一季度业绩“开门红”：销售额1465亿大增23%，销售回款1133亿大增55%，行业排名第一，刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。
许家印的目标不止于此，他提出恒大到2022年要实现销售1万亿。
此外，许家印还提出严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。
年报显示，恒大拥有2.93亿平米的土地储备，因此可以适度减少拿地，充分利用现有土地储备，既能确保公司的持续发展，还能大幅减少支出，为新战略的实施提供有力保障。
“从加杠杆做大规模到率先推出网上购房，恒大的踩点都相当精准，体现了公司管理层精准判断趋势的能力。”有业内人士向雷达财经表示，恒大的踩点非常精准，加上行业龙头的示范效应，其“高增长、控规模、降负债”战略有望得到许多房企跟随，房企整体负债率有望走低。
多产业协同并进
在业绩报告中，恒大还公布了多元化产业进展。
新能源汽车是恒大最重视的新业务。2018年4月，恒大对新能源汽车产业进行全球范围研究。
2019年1月，恒大先后入主瑞典NEVS、联手世界顶级豪车制造商科尼赛克，获得了强大的整车研发制造能力。
2019年10月7日，许家印在季度工作会议上的讲话中透露，恒大旗下新能源车的产量将达到年产100万辆，并用3到5年成为全世界最大、实力最强的新能源汽车集团。此外，计划通过一年半左右，将其新能源电池提升到世界一流水平。
在此次业绩发布会上，恒大管理层介绍，过去一年，恒大在汽车产业投入147亿元，其中，第三方收购股权款82亿元、汽车基地土地支出22亿元、厂房机械支出15亿元以及研发费用支出22亿元。未来两年，恒大还将每年平均投资100亿元左右，总共在200亿元。
财报显示，恒大正在同步研发14款新车型，而恒驰1号计划今年亮相全系列产品，将从2021年起在全国量产。广东、上海基地将于2020年下半年竣工。
在汽车销售网络方面，恒大已入股全球最大的汽车经销商广汇集团。在智慧充电方面，与国家电网合资成立“国网恒大”，目前全国正在规划有序充电建设社区。
许家印在发布会上谈及新能源业务展望时表示：“我们对产品和核心技术的要求都是世界领先。不敢说14款车都能爆款，但保证8-10款车爆款，我是有信心的。”
恒大多元化布局已经相对成熟，发展多轮驱动，期待恒大的业绩逐步释放。
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