大家晚上好，文章开始前，先跟大家说件事。

　　因为前几天发完南沙团购信息后，太多人加了文中留的新微信号，导致微信检测异常把号封了，今天我们更换了另一个微信号，感兴趣的朋友重新加一下: loumiancc 

　　过去一个月里，全网轰动的新闻应该是：

　　杭州6万人抢“抢”900多套房创世界记录，申请人数太多，开发商不得不包下网吧，24小时不间断审核购房资质。

　　在刚刚结束的杭州考察中，【楼面】也站在了未来科技城远洋西溪公馆的售楼部前，力求尽可能还原远洋西溪公馆这个项目背后错综复杂的纠葛，以及引发全程摇号的前因后果。

　　探索楼市真相，是【楼面】一贯的追求。

　　相比远洋西溪公馆的售楼部朝哪边开都不知道的自媒体，闭门造车洋洋洒洒写个三千字，我们更想脚踏实地做城市调研分析。

　　读懂了远洋西溪公馆，基本也就读懂了杭州这10年来跌宕起伏，现在又是一个怎么样的焦灼状态。

　　简单粗暴一句话：限价严格，一二手倒挂价差大，买到就是赚到。

　　虽然现在是全城限价，但各板块的倒挂价差是不同的。

　　2.8万/㎡的远洋西溪，虽然是毛坯，但和周边项目存在着7000-12000元/㎡。

　　在买过手就赚100-200万面前，原本应该延迟满足的房价预期，赤裸裸摆在你面前，市场的共识就是盲摇都可以赚钱。

　　什么理性智识统统都会被抛诸脑后。

　　在杭州遍地3万+、4万+的情况，2.8万就能买到未来科技城地段好、产品好的项目，摇！摇摇！！摇摇摇！！！

　　什么离婚、找名额代持各种炒房黑科技都用上，连置业顾问都要凑出几个名额下场陪跑。

　　而这个项目为什么会有这么大的倒挂价差呢？

　　答案是：捂地。楼面价低，所以房价限价严格。

　　这是杭州房地产圈早已烂熟于心的一个项目。

　　2009年7月，在杭州房价超过北上广深癫狂时期，国恒地产豪掷26亿元总价，先后收入未来科技城板块的两宗宅地。

　　两宗地块的楼面价分别为8858、8916元/平米，溢价率均突破165%。一举夺得当年新地王头衔。

　　笼罩在西溪公馆开发商国恒地产头上的资本迷雾，背后是温州民间资本的隐匿以及安邦系错综复杂的利益链。

　　当年国恒拿下地块是想憋足劲，做出媲美绿城西溪诚园的豪宅大平层。但后来资金链紧张，又改成高低配的规划。

　　在这个占地近250亩，建筑面积近30万方的未来科技城大盘，国恒迈的步子太大，还是扯住蛋了，直接烂尾，所以项目搁置多年未入市。

　　在之后杭州暴跌的那5年里，连老大绿城的命都是按天算的，何况是高杠杆拿地的小开发商。

　　就这样，海港城对面，距离淘宝城仅1.3公里的西溪公馆轰轰烈烈地王开场，烂尾沉寂了5年。

　　但也是命运多舛，一直深陷司法纠纷，母公司国恒地产的股权更是被冻结，还于2019年4月18日被查封拍卖，最后由远洋和安邦联合体拿下，重新确权。

　　捂盘十年的西溪公馆，每次吹风要开盘都被放鸽子，杭州人笑称其为“鸽子王”。

　　所以这个项目熬死了一批又一批销售，我们在未来科技城看房，说起远洋西溪公馆，就有不少销售说自己曾在那个盘守了一年多，拿个底薪，没有赚到钱。

　　未来科技城板块在售项目的销售，没有在西溪公馆守过盘，人生是不完整的。

　　捂地捂了10年，曾经的地王，在周边地价站稳2万+，直奔3万+后，西溪公馆的地价也不是那么贵了。

　　因为地价不高，政府对房价也便限得比较严格。

　　就是在这样复杂的多重原因之下，远洋西溪公馆，成了全杭州倒挂最严重的，所以才会吸引6万人来摇号。

　　未来科技城和阿里巴巴的光环

　　这个项目不仅靠着西溪湿地，而且还靠着未来科技城，距离阿里巴巴淘宝城才2公里，区域内的购买力非常强大，概念也非常强。

　　远洋西溪公馆外部环境是什么样的？我想没有比照片更直观了。

　　现在的杭州人，也非常讲究投住结合，强调房子的金融属性，哪里限价最严，哪里有产业支撑，就去摇哪里的房子。

　　所以现在最火的当属钱江新城、钱江世纪城、未来科技城。

　　杭州房子，其实已经有像深圳一样看齐“投资品化”的趋势了，这也是杭州楼市一直鸡血的原因之一。

　　这也是为什么明明6万人摇900多套房子，中签率只有1.6%，还是有投资者原因前仆后继地摇号交资料。

　　产品虽然滞后，但还算优秀

　　杭州城西的生态景观非常突出，步行可达西溪湿地，周围的城市界面也非常纯粹到处都是别墅群、低容积率的洋房小板楼，到处都是种满柳树广玉兰的绿道和河流，真的非常漂亮宜居。

　　地块质素太好，两边环水，西溪湿地附近限高，小区都是叠墅或小高层板楼，容积率低，楼间距宽。

　　而且国恒当初就是奔着做豪宅去的，所以用料也非常舍得，全干挂石材外立面，质感很好。

　　这个项目之前属于高端豪宅盘，但按照报规建的，比起现在的项目确实是滞后的。

　　例如在全城都普及“成品房”的杭州，项目竟然是毛坯，而且人车不分流、有地面停车位、没有泳池、更没有规划全龄化社区，但因为楼面价低，有利润空间好好规划，园林设计不会差。

　　而且这个项目也是未来科技城唯一一个做外立面全干挂石材的项目。产品缺点不会影响它未来的升值预期。

　　当然这个盘，也是有缺点的。

　　有股权纠纷，担心出不了大的房产证，不能缺权

　　很多人会介意项目捂盘10年，只剩下60年产权，但今年就能交房，而且杭州还不限售。

　　相比杭州其他项目去年拿地今年开盘，2023年交房，消耗四年，现在少了10年根本不算事儿。

　　要知道像大湾区城市，大把那种地捂了20多年的。

　　但我认为大概率是没有问题的，远洋既然能开盘，五证齐全，说明手续得当，而且我很认可杭州的营商环境，至少不坑人，一直想办法在解决问题。

　　还有离地铁站相对较远，2公里多，但有地铁的远期规划。

　　至于很多购房者介意的变电站，其实也不用太担心。毕竟变电站属于微弱电波，而且变电站旁边就是幼儿园，如果真的有问题，也不能通过规划。

　　所以这个项目的投资属性，真的非常强，就是在各种机缘巧合之下，远洋西溪公馆成了杭州“神盘”。

　　在下半年二次开盘时，“万人摇”可能又会重演，摇不上南区，接着摇北区。

　　这个项目的复杂性，绝非能用短短两千字说得清，其背后还有错综复杂的开发商利益博弈、杭州楼市的扑朔迷离。

　　它见证了杭州楼市曾经的癫狂，也见证了杭州楼市摔到谷底，又在杭州楼市的高光时刻引领市场撕开一道口子——创造了6万人摇号抢房的世界记录，这仅仅是杭州楼市冰山一角的250亩。

　　接下来一周，【楼面】杭州城市调研文章将陆续发布，精彩纷呈，敬请期待。