昨天得空，随机重温了一部老片，大家应该都看过，叫《杨德财征婚》。

　　讲的是，一个五短身材、其貌不扬的小年轻去城里奋斗，结果一不小心成了身家过亿的地产大亨，然而“商场得意，情场失意”，38岁老杨被迫通过婚介所征婚，搞出很多笑话。

　　再看这部电影，感觉桥段还是比较老套，唯一深刻的一点，就是杨德财跟一个拜金女吃饭，结账的时候，“啪”一下打开卡包，里面金灿灿摆着一排银行卡，随便刷。

　　还有在豪华写字楼里，潘长江前面走着，后面点头哈腰跟着一群人，一口一个杨总叫着；因为盖的楼质量不达标，1千多万的项目，直接爆破推倒重做。

　　这种理想中的巨富与现实中的矮老粗，形成了强烈的反差，而这种“视金钱为粪土”的精神刺激，彻底点燃了观众的肾上腺素。

　　其实这部电影很写实，因为在2005年左右，中国楼市进入第一波大牛市，当初除了挖矿的，就属造楼的最赚钱了。

　　无数高楼拔地而起，开发商数量爆发式上涨。

　　记得2018年有一组数据，美国50个洲的工商登记里，开发商没有超过500个。

　　而中国，这个数字是9.7万个。

　　老外们不敢相信，中国9万多开发商，带着3亿多农民工兄弟，花了20年干了他们100年的事儿，绝对创造了世界房地产史上的奇迹。

　　然而，我今天想说的是，“地产的黑夜已经来了”。

　　前几天，一个业内朋友老刘在酒桌上喝醉了，跟我诉苦。

　　“去年疫情对整个行业打击非常严重，好不容易挺过来了，中央开始出台三道红线和银行五档限贷。

　　为了降低负债回款，手下几个项目都是含泪打折抛售的，本以为能慢慢缓过来，然而今年又遇到了集中供地。

　　好嘛，这简直是大哥们玩的游戏，对于我们这种小喽啰来讲，根本抢不到地。抢不到地，饿死，抢到地，地价涨，赔死。

　　过去是大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，现在这些环节都略过了，直接大鱼吃大鱼，虾米连食物链的位置都没有。

　　照这么个玩法，不出10年，全国性的开发商连50家都剩不下来。

　　很佩服这兄弟，喝了1斤多白酒了，逻辑还能这么清楚，不过最后他有一句话挺抓心的，

　　“天道好轮回，三十年河东，四十年河西。”

　　刘总可是年薪千万的大老板，比我这个搞地产研究的强太多，但我还得纠正他的错误，摇了摇他，“刘总，这连二十年都没到……”

　　的确，这个行业的出清速度，远比我们想象中的更残酷。

　　疫情是不确定因素，稍微有点实力的，扛过周期，不至于倒闭。

　　但三道红线和银行五档限贷，以及集中供地，对大部分中小型企业来说，无疑是“抽筋剥皮”，逼到了悬崖边。

　　众所周知，房地产就是一个资金超密集型产业，本质上来说就是“借鸡生蛋”，玩的是金融杠杆游戏。

　　过去一家开发商，只需要自有资金用来买地，然后拿到施工证就可以从银行借钱开发，正常情况下，从拿地到开盘需要6个月，也意味着6个月后，开发商不再需要掏自己的钱。

　　如果有2个项目AB，A项目进入施工阶段，B项目刚拿到土地证，那就可以直接利用A借款，倒给B。那么B在拿到土地证的时候，就可以直接用银行的钱。

　　如果有3个、10个、100个，1000个项目呢？

　　OK，你明白了吧，这就是一个连环套游戏，只要你有足够多的项目，就可以拿最初的资金，撬动巨量的资产，然后就是源源不断的收益。

　　这些年开发商疯狂起来，爹妈不认，不单是银行，还会从利息更高的信托、私募拿钱。

　　当然也有玩的砸了的，遇到调控大周期，房子卖不出去，被杠杆压死的，也有高周转质量崩塌，被人唾沫星子淹死的。

　　但对于开发商来说，没有规模赚不到钱，而土地，就是命根子。

　　看懂这些，你就明白了，中央这两年调控，就是强制停了这场杠杆游戏，然后从命根子上动手。

　　集中拍地政策出台后，我们看到，地价是一分没降，反而热得不像话。道理很简单：

　　你只能一年买三次粮食，三次集中买卖，没有买到就得饿着，你是愿意饿肚子，还是高价多买点呢？

　　集中拍地，引发了开发商排队抢地的恐慌情绪，这跟人一样，一恐慌，就会发生很多匪夷所思的事情，最典型的就是“踩踏”。

　　很多城市集中供地一开，大中小房企一拥而上，开“盲盒”。

　　比如东莞，有一宗地，总土地货值22个亿，结果有500多个开发商马甲登记抢地，2000多亿资金鏖战，有的房企怕抢不到地，直接搞了100多个马甲。

　　比如北京，有一家地头蛇房企全部家当押注一块地，拜佛烧香，求祖宗保佑，结果还是被别人抢了去。

　　比如上海，有一个开发商为了拿地，准备了1300多亿保证金，连觉都睡不着。

　　然而很多人却没想到，在“限房价，不限地价”的政策下，很多土地拿到手就是纯亏的。

　　一个朋友说，这太好笑了，其实大家心知肚明这是赔钱生意，然而只能往前冲，都在比谁有能力赔得更多。

　　我们看到今年很多地块的毛利率直接降到了冰点，还不考虑营销费用和团队管理费用。

　　前段时间，有股民在网上询问某上市开发商利润率时，其董事长颤颤巍巍地说：

　　“在我们团队精干高效管理下，公司融资能力强，成本低，品牌影响力大，在这样的状况下，努力做到最高净利润水平：1%～2%。”

　　不知道这位董事长，在说出这句话时，是一种怎样的心情。

　　之前，土地市场和房价市场有联动作用，但子木认为，集中供地出台后，楼市好像被一劈为二：

　　不管你房价涨不涨，反正我地价肯定涨，爱买不买。

　　朋友讲，没抢上地，顶多饿几天，但赌错城市拿错地，只能用两个字形容：“绝望”。

　　就目前来讲，自上一轮房价大潮后，凡是继续押注三四线小城市的开发商，都很绝望，这种绝望带来的结果，连“龙头房企”都扛不住。

　　而且不同以往，在中央“房住不炒”的铁律下，连地方都不管，还管什么开发商，过去会哭的孩子有奶吃，现在无论你怎么哭，我都要“断奶”。

　　据内部消息，接下来开发商的融资规模还会继续衰减，到时候会有越来越多的开发商暴雷退出。在这场无硝烟的战争中，大多数开发商只有死路一条。

　　在这点上，我比较认同黄市长说的话：

　　“十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量，中国房地产开发企业的法人数不会超过3万个，相对现在至少会减掉三分之二。”

　　而房地产行业也会跌落“神坛”，成为最普通的传统行业。

　　《杨德财征婚》是2005年拍的，如果放在今年，可能是另一种剧情：

　　杨总脑袋瓜子里嗡嗡的，根本没时间去相亲，而是天天忙着如何去“相地”。上千万的项目，虽然质量不达标，那也不能推倒重盖，凑乎着用吧，反正买房人也看不出来。

　　后面的员工也不会一口一个“杨总”叫了，考虑的是如果再不发工资，就晚上去你家堵你。

　　老刘酒醒了，“我们这些小开发商基本等不到明年春天了，冻死在寒冷的冬夜，要不以后我跟你混吧。”

　　不行，我真就是一个码字的。