文/檀扒爷来源/叶檀财经

　　第一财经消息，10月24日和25日，央行、银保监会、外汇局分别召开会议，提及楼市、汇市、股市以及对外开放等多方面内容。关于楼市，央行和外汇局表示：

　　要更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。

　　好了，字不多，但楼市后边的方向，已经定了。

　　大半年以来 楼市的现状

　　满足住房需求和保交楼，这不仅是楼市的方向，同时也是央行和外汇局将会出手助推的事。

　　这很好理解，房贷利率的变动以及“保交楼”专项资金的推出，都和央行有关，它本身就是楼市运转中极其重要的一环。

　　可能有人会问外汇局为什么会针对楼市发声，两者间好像没什么关系。

　　的确，单纯住房的买卖这一块好像是没直接联系，但是跟房企关系却很大，因为不少房企有美元债，且要面临违约的风险，在目前全国楼市销售下滑的情况下，压力非常大。

　　根据证券市场周刊10月18日的消息，今年前三季度，全国累计有36家房企的美元债发生违约，比去年全年增加了24家，涉券规模也有所增加。

　　这大大增加了房企运营的风险，不仅仅是企业本身，还包括它们手里的楼盘，一旦资金出问题，那烂尾楼就开始朝业主们招手了。

　　不仅如此，货币汇率也会对房企产生影响。中国经济网16年11月报道过，那会儿人民币贬值，导致房企发型的美元债成本也出现上涨，部分房企计入汇率因素后的综合融资成本3年增长了13%，遭遇了“汇率陷阱”。

　　因此如果没有遏制住，那结果就可能还是会以烂尾的形式体现到购房者头上，所以外汇局会议上特意提楼市相关内容，很合理。

　　这么看，央妈和外汇局都着手要给楼市“保驾护航”了，那楼市今年到目前为止的状态如何呢？

　　从国家统计局10月24日发布的一系列数据来看，没有明显好转。

　　图片来源：国家统计局

　　房地产开发景气指数从去年同期一路跌到如今的94.86，前三季度房地产开发投资下降8%，商品房销售面积同比下跌22.2%，销售金额下跌26.3%，单看住宅下滑得更厉害。房企到位资金114298亿元，同比下降24.5%。

　　图片来源：国家统计局

　　不管东部、中部、西部还是东北地区，销售面积和金额都是清一色同比下跌，就连9月70城房价指数也显示，新房和二手房价格下降的城市数量环比分别增加了4个和5个，达到了54个和61个之多。

　　难得一个同比增长的，却是待售面积，额，一眼看去全是下滑，提不起什么劲......

　　不过也不用这么悲观，亮点还是有的，具体来看，包括全国商品房销售面积和金额、房企开发资金到位情况在内的数据，虽然同比是下滑，但环比上已经有了转折，降幅正在收窄，70城房价方面，新房跌幅没有超过-1%的，二手房跌幅最多的是-1.1%，相比8月的情况，要有所缓和。

　　这些迹象是否说明，从四季度开始，楼市就要走上回暖之路了？

　　楼市真正回暖 可能要到明年

　　今年从3月起，全国各地就开始了降低首付比例、提高公积金贷款额度、全家贷、降低首套房商贷利率、多孩补贴、契税补贴以及放宽落户和限购、把存量房转化成保障房等等五花八门的楼市刺激政策，搭配“保交楼”等措施，想把楼市这个大盘子再盘活络起来。

　　上边说到的几个指标的降幅收窄，就是这堆手段到目前为止大致的结果了，效果不大，但不是完全无效。

　　到了10月，其中一些措施的力度进一步加大，根据澎湃新闻10月26日的报道，全国目前已经有至少10个城市的首套房贷利率进入了3字开头的时代，不仅仅是三四线，连武汉、天津、石家庄、贵州和昆明这种省会或直辖市也都参与其中。

　　其中下调最多的广东清远，已经低到3.7%了，而湖北恩施的政策中则提到今年年底前阶段性取消首套房房贷利率下限，不知道前几年高点买入的人心里是啥感觉。

　　而根据一些业内人士的分析，四季度五年期以上LPR还有望下调，这意味着房贷利率可能还有下降的空间。

　　除此之外，各地土拍都有所回暖，不提民企参与度，至少在流拍上缓和了很多，而南京等地也已经增加了土拍批次，进行了第四轮集中拍地，让四季度的土拍市场，也有了些盼头。

　　同时，部分地区，比如恩施，就提出团购买房优惠可以不计入商品房备案价格跌幅比例范围，这其实就是给房企开了个口子，想打折卖就这么来，算是给开发商回血和地方房价维稳这俩稍微有点矛盾的问题上，提供了一个折中点的方案。

　　这一大堆情况加在一起，是不是有种四季度楼市要起来了的感觉？

　　个人觉得四季度会有好转，但是很多跌得很多的指标，感觉更多是“降幅近一步收窄”，而且部分购房者的信心，也需要等“保交楼”需求量比较大的一些城市有了实际效果后，才能重铸，这个问题很难绕开，而且对于购房者来说，低首付和低利率其实不能解决整体房价高的问题。

　　这些是需要时间的，所以个人觉得真正回暖，还得等到明年。