近期去广州调研，特意去看了增城房价跳水之王碧桂园凤凰城云顶。

　　这个盘用20年的时间教育了数万人，买房要当心！

　　先看碧桂园云顶在什么位置。

　　从图上看，这是一个远离主城的、外围郊县的，郊县的外围板块。

　　说的直白一点，就是所处位置三不挨。

　　或者再形象一点，项目外围都是成片荒地。所以这种项目业内还有个名字叫拓荒项目。

　　这种项目特征就是：

　　1、从大区位看，处在市县的行政边界。

　　2、项目往往会包个山头，大概率还会临高速路口。 

　　所以，普通项目给你介绍的公共交通会说我们有地铁和公交，但这种项目会给将它们有多少楼巴、高铁和轻轨。

　　3、通常地价很便宜，规模都很大，千亩万亩不稀奇，土地几乎白送。

　　这些项目实际上就是开发商自己在荒郊野岭造个新城。所以无论是土地整理，还是路网、公园、学校等配套，都是自己造。

　　既然是造个新城，所以开发商可劲儿的造梦。一般都会挖个大型人工湖，修建一片五星级度假村。还会通过一些活动把当下最新鲜的各种元素全部塞到项目里，比如邻里集市、星空露营地、音乐节、高尔夫、皮划艇、网红商业街、游乐场、艺术节等等。

　　4、地方ZF也会为开发商站台，在融资、税收政策上予以一定优惠倾斜。

　　5、销售中心超级大，里面金碧辉煌，窗外就是大草坪、大雕塑，你能想象的到的所有关于生活的美好想象，在这里都能找到它们的影子。

　　6、前期以别墅洋房为主，后期增加小高、高层产品。

　　7、你还可以看到这样的奇观，马路一侧县郊农田荒地，而马路另一侧就是洋房别墅一栋接着一栋。

　　所以很多人在项目里面激动不已，往往一出门心就凉了。

　　怎么办呢？

　　所以这些项目的杀手锏是房价极度便宜，通常一百多万就能买洋房，两百多万就能买别墅。

　　更重要的是，项目还不限购。

　　所以，这些项目根本就不是卖给周边县城的地缘土著，而是卖给在大城市买不起房或者没资格买房的人。

　　这也是这些项目选址通常也会远离县城城区的原因。

　　所以开发商会在市中心打广告，设立展厅和接待中心，并且有看房大巴每天接送购房者看房，免费提供午餐。

　　因为开发商也知道，只要我够便宜，不管房子盖的有多偏，只要不断发传单、用大巴车拉人来看房，总能卖掉的。

　　总之，这些项目本质上是县城项目，卖的房子其本质就是乡镇的房产，与中心城市没有半毛钱关系。但，它们却打着一二线楼盘的排面。

　　以上就是这些拓荒项目的特征的。

　　相信很多朋友看了会禁不住心里叫好，说的太对的。因为这种项目实在是太多了。

　　朋友们或多或少都见过，不少朋友肯定也买过。

　　碧桂园凤凰城云顶可不仅仅是拓荒项目这么简单，它还是个变异加强版。

　　拓荒项目至少还便宜，而云顶这种项目在业内又叫远郊CEO盘。

　　云顶官方介绍是，总占地401亩，是2016年碧桂园在新塘拿的地王，产品定位新塘的轻奢豪宅。

　　这也正是云顶的可恶之处啊！

　　这种变异产品集齐买房大坑的全部要素，又贵又刚又没居住价值，没涨幅没流动性。

　　买房的，只要沾上就是余生里沉重的教训。

　　在碧桂园云顶项目面世之前，早在2002年碧桂园就已经在这个地方承包了一个山头，陈家林风景区，然后以此山头为据点开发了大名鼎鼎的碧桂园凤凰城。

　　其官网介绍，碧桂园凤凰城占地超过10000亩地，是一座山水缤纷大城，位于广州增城区新塘镇长岗村，紧邻广深高速、广惠高速，交通便捷，到广州天河CBD仅30分钟车程，以“森林、湖泊、新城市” 为定位，拉开了广州山水新城人居新模式序幕。

　　我们把时间拉回到2002年，碧桂园在离广州市区一个半小时车程的地方，描述着碧桂园凤凰城的宏伟蓝图，告诉购房者，这里将来有高大上的商业规划，有三甲医院的规划，有名校入驻。

　　曾经宏伟蓝图是否都已经成真了呢？

　　首先，出行极其不便。

　　交房后的真实情况是，只有一班公交车，周边没有大型生活配套，没有地铁。出门全部依靠楼巴，半个小时一班车。

　　4条地铁，3条高铁，2条城际，一条有轨电车，依然都在规划中。

　　如果业主开车出行，一条主干道，每天堵车一两小时是常态。

　　其次，生活也极其不便。

　　社区商业街根本开不起来，连中介门店都养不活。商业主要依赖五公里之外的县城城区商业。

　　最后，没啥居住价值。收房之后，没了开发商画的大饼滤镜，这不就是个大农村的房子吗？

　　所以，你现在去碧桂园云顶的销售中心，销售员一定是极力的撇清碧桂园云顶和碧桂园凤凰城的关系。

　　好像凤凰城的问题，与云顶无关？但其实，碧桂园云顶就是碧桂园凤凰城的新一期地块。

　　当然，这并不是全部真相。因为在2014年，还发生了一件很重要的事。

　　2014年2月12日，国务院同意撤销县级增城市，设立广州市增城区，以原增城市的行政区域为增城区的行政区域。

　　于是，增城就从外围的县级市变成了广州的一个行政区。

　　于是，增城的土地也变的值钱了。

　　于是，广州市政府也对新塘规划做了全新的调整。

　　于是，碧桂园再想像之前一样低价拿10000亩地，是不可能了。

　　可是，碧桂园舍不得自己深耕15年的成果。

　　于是，政企之间究竟又有什么新的合作内容，我们不知道。

　　我们知道的是，2017年这个板块被炒的火热。先是地价炒上去了，接着房价也炒上去了。

　　最贵的时候，碧桂园云顶北向37000，南向38000，楼王房源最高买过42000+。

　　即使如此还要验资，还要抢着买。

　　当市场火热，众人抢购的时候，没人会考虑这个房价究竟值不值？

　　可一旦市场下行，被数万套二手房环绕的云顶，跌的刹不住闸了。

　　从去年开始，碧桂园云顶就开始一直跌，被誉为增城房价跳水之王、新塘的价格杀手

　　今年更是跌的体无完肤。目前清盘价是21000-24000。比拿地价还要便宜。

　　从碧桂园凤凰城到碧桂园云顶，我们会看到一个远郊拓荒大盘演变成远郊CEO的过程。

　　按照官方说法，02年到2022年，碧桂园用20年的时间至少教育了一万人。

　　这背后是碧桂园在一二线城市拿地开发的套路。

　　和碧桂园类似的开发商还有恒大、绿地、雅居乐、万达、融创、华夏幸福等，相信大家对金碧天下、文旅城、十里外滩、长岛、海湾、孔雀城等名字不会陌生。 

　　在过去十几年，这些项目用低价和环境来吸引小白客户。通过铺天盖地的广告、小传单、看房大巴，忽悠小白接盘，卖的都不错。

　　接下来大概率这类项目要死的差多了，再掉坑的人也不多了。除非现在还有一些人趁着开发商打折促销，非要贪便宜。

　　至于之前买房的，想要解套估计很难。在远离主城的地方，周边还环绕数万套二手房，有价无市将是以后长达几十年的常态。

　　这些房子很有可能会跟随很多人一辈子，成为名副其实的不动产。