来源：青财经原创

　　作者：陆柒柒

　　今年疫情期间，全国房地产行业的工程进度和销售均不同程度的受到了影响，随着疫情逐渐得到了控制，部分地区的房地产行业也逐渐回暖。相对于工程的复工，项目的销售对房企更为重要。有些房企在尚未取得预售许可证的情况下，便开始进行销售。近日，有购房者向《青财经》反映，福建省泉州市聚龙美的君悦府部分楼栋尚未取得预售许可证，但已开始通过缴纳预约金的形式销售房屋。

　　泉州聚龙美的君悦府涉嫌无证预售

　　该名购房者告诉《青财经》，她通过安居客网站了解到了泉州聚龙美的君悦府项目，并去售楼部了解该项目的情况，由于该项目的联排别墅和独栋别墅价格相对较高，最终选择了高层住宅。置业顾问向其推荐了目前在售的2号楼高层，但却告诉她2号楼尚未取得预售证，可以选择交5000元预约金来锁定房源。

　　据了解，聚龙美的君悦府位于福建省泉州市惠安县聚龙小镇聚龙大道左侧，项目整体总占地约110亩，总建筑面积约22.9万㎡。项目集高层、洋房、别墅为一体，前两期由泉州市聚龙远南房地产有限公司开发完成，已经交付入住，后三期由聚龙参股，美的置业集团有限公司开发建设。其中三期全是别墅，四期是别墅和高层，五期为洋房。目前在售的是三期的别墅和四期的高层。

　　▲聚龙美的君悦府沙盘图

　　据相关媒体报道，2019年7月17日，聚龙小镇就地块开发与美的置业赣闽区域签订合作协议。签约用地面积约7.3万方，总建面约16.54万方，规划高层及低密度住宅。此项目是继南安市美的智慧城和泉州台商投资区美的公园天下后，美的置业在泉州落下的第三个项目。

　　▲聚龙小镇项目合作签约仪式

　　据置业顾问介绍，目前在售的四期2号楼共33层，3梯6户，均价在11000-13000元/平米之间，现在工程进度刚刚打完地基，预计2022年精装修交付。购房者可以缴纳5000元预约金锁定房源，7日内如果购房者想退房，预约金全额退还给购房者。

　　《青财经》查询惠安县人民政府官网，《2019年12月份政务公开要点》显示，聚龙美的君悦府3期别墅9号楼、10号楼、11-13号楼、15-19号楼以及3期地下室取得了商品房预售许可证，发证日期为2019年12月20日。

　　▲聚龙美的君悦府《商品房预售许可证》

　　早在2017年11月13日，泉州市人民政府就印发了《泉州市人民政府关于进一步加强全市房地产市场调控的实施意见》，其中第一部分第四条第三点明确规定：尚未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售企业不得以认购、预订、排号、发放VIP号等方式，向购房者收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。

　　2001年建设部颁布的《商品房销售管理办法》中第二十二条也明确规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

　　从聚龙美的君悦府取得预售许可证的情况来看，目前出现的无证预售行为，确实违反了国家部委和地方政府的政策要求。

　　泉州聚龙美的君悦府或存在销售独栋别墅问题

　　聚龙美的君悦府的置业顾问还向购房者介绍了该项目不但有联排别墅销售，还有独栋别墅，只是数量有限，很抢手，目前推出的均已售罄。

　　国家早已对别墅项目进行控制，连续数次颁发禁墅令。1994年，为提高土地利用率，国家出台规定，限制别墅用地。2003年，国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进行限制。2005年，发改委发布规定，从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目。2012年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外。2016年，国土资源部出台当时最严禁墅令，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。2019年4月，住房和城乡建设部下发通知，要求立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，并对已建、在建、在批、待建、待批的别墅项目做好梳理等工作。有关部门正在制定别墅清查整治工作方案，方案确定后，各部门再推进别墅项目建设审批工作。

　　在别墅用地报批禁止的情况下，开发商多从双拼、叠拼、联排别墅寻找平衡，并不断出现高层住宅和别墅区住宅组合在一起，使整体容积率合规的项目。从聚龙美的君悦府的沙盘上可以明显的看出，只有四期有两栋高层住宅，其他都是低密度别墅区住宅。

　　住建局：预售证有 就能卖

　　关于聚龙美的君悦府项目是否存在违规预售和违规建设别墅的问题，《青财经》致电了福建省泉州市惠安县住房和城乡规划建设局。办公室工作人员答复说：“预售证在政府官网可以查询，查不到就是没有预售证。”关于别墅问题，工作人员说：“现在没有别墅问题一说，目前这叫低密度住宅。具体说独栋别墅有没有问题，这要看预售证，预售证有，就没问题，预售证有，就能卖。”

　　律师：若无预售证 政府应该查处

　　北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师告诉《青财经》：若开发商没有取得预售许可证就擅自销售房屋的，任何人都有权向政府部门进行投诉举报，政府主管部门在查证核实后，应该立即责令开发商停止预售、没收违法所得，开发商已经收取预付款的，可以对开发商进行罚款，同时还可以公开通报企业不正当经营行为，列入严重违法失信房地产开发企业名单等。

　　关于别墅项目的审批，这些年来政策越来越严格，但别墅项目的销售从未中断，主要是两个方面的原因，一方面是国家陆续出台的政策多数属于规范性文件，效力级别并不高，即便违反这些规范性文件也没有强有力的处罚措施；另一个方面是，在这些政策文件中规定的都比较原则和笼统，甚至比较模糊，这为开发商在实践中打擦边球提供了空间，政府部门在落实政策的时候也不好具体认定，进而导致政策很多时候流于形式。从法律上来讲，无论是联排、叠拼别墅，还是独栋别墅，只要是取得了预售许可证，确实就可以销售。但是，这些别墅是否应该取得预售许可证，还是应该更为严格的审查。