来源：青财经原创
编辑：谭嘉倩
买房一直都是中国人的头等大事，近期爆火的电视剧《安家》再度引发了大家对房产买卖房屋中各种细节的关注以及讨论。
《安家》剧情有这样的一幕，迷信“风水”的黄老板听信“风水大师”的建议买了一套“凶宅”挡灾。黄老板在房似锦的介绍下，满心欢喜的买到了一处“凶宅”。黄老板在“凶宅”住满七七四十九天后，便开始寻觅新房，并请出了这位“风水大师”对房子的“风水”指点一二。表面上这位“风水大师”看起来高深莫测，实则在背后却打算与房产中介联手，以“风水好”之说，抬高房屋价格，亦或“风水不好”压低价格，来左右正常的市场交易，坑骗消费者。
▲《安家》居中的“风水大师”中国人房子讲究“风水”已经有上千年的历史了，不管信不信“风水”，在购房的过程中“风水”还是会或多或少影响购房者。电视剧里这种情况在现实中有也偶有出现。
01买房看“风水”信则有 不信则无
“风水”这个词儿其实从几千年前就有了。房地产“风水”设计是从根源上把住建筑“风水”布局的关口，从而为众多的百姓营造出一个事业顺遂、财源广进、家庭和美、身体健康的吉祥住所。因此许多人都愿意通过研究“风水”来购买一个属于自己的“风水宝地”，希望人生顺遂平安。
当然也有人对买房“风水”抱有不同的意见。随着社会文明的发展、城市节奏过快以及财务负担问题，都市人对买房“风水”问题无暇顾及，更多注重的房子的通风采光、户型、小区环境、交通便利等更实用性的问题。
购房“风水”有人说是迷信，有人说的科学。但“风水”作为传统实际上还是在大部分中国人的意识中有潜移默化的影响，例如中国人对“凶宅”的忌讳。
02何为“凶宅”？
通常我们口中所说的“凶宅”就是指指曾发生过凶杀、自杀、意外、重大传染性疾病等非自然原因死亡事件的房屋或场所，老人自然死亡、正常病亡等并不包含在内。
《安家》里的黄老板，意图买“凶宅”，是找遍了各大房产中介都没有一个房产中介售卖“凶宅”。没有需求就没有买卖，在房产买卖市场上基本是没有客户是愿意买“凶宅”的。在“风水”的角度上看，“凶宅”容易残留不好的气场，甚至引来不祥之物的靠近。中国人凡是都讲究一个吉利，别说买“凶宅”，就连提及很多人都是敬而远之。
03买到“凶宅”怎么办？
如果在不知情的情况下购买“凶宅”，消费者应该怎么办呢？
“凶宅”并非法律术语，在司法实践中也无统一的定义。所以法律判断“凶宅”主要考虑以下几点：
1. 对于正常之生老病死，一般认为是自然规律，不被视为非正常死亡而认定为“凶宅”。
2. 一般认为，非正常死亡发生的地点应该在涉案房屋内，但也有部分法院认为涉案房屋虽并非真正的死亡地点，但该非正常死亡与涉案房屋存在较大的联系，进而影响一般大众对该房屋的评价。
3. 有法院认为，若如非正常死亡时间距房屋买卖合同签订时间相差较久或者死亡事件发生后房屋仍有人居住且居住时间较长，那么此种“凶宅”对公众的影响会逐步淡化，尤其是之后有人居住其内的，此种恐惧心理影响将进一步削弱。
“凶宅”因其特殊的原因，绝大多数人是不愿意购买的;即便购买，若再行交易，该房通常会脱手困难，必然给买受人造成损失，正是这个原因，在二手房交易中，大多数房主为了使自己的房产能够高价交易，往往会故意隐瞒“凶宅”这一真实情况，从而使买房者误认为是正常房屋而交易。
04隐瞒“凶宅”实情出售需要承担法律责任吗？
如果卖方刻意隐瞒房子为“凶宅”的事实，或者告知买房者虚假情况，这种行为可以认定为是欺诈行为。
根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）第68条，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。
如果出卖人故意隐瞒“凶宅”的事实构成欺诈行为，享有撤销权的买受人可以向法院或仲裁机构主张撤销该买卖合同。
根据《合同法》第54条第二款规定，一方采用欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
对于卖房者的违约责任，如果约定有违约金的话，可直接请求支付违约金，如果没有，则依据《合同法》，买房者有两种救济途径：
(1)可以请求出卖人在一定范围内降低房价款。
《合同法》第111条规定，当质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明时，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约方式。“凶宅”纠纷的解决可以参照适用该条款关于合同标的质量的规定，法官可以依据买房人的实际情况适当减少房款。在实务中，一般可以将“凶宅”的价格降20%到50%。
(2) 可以请求法院解除合同。
请求解除合同不同于请求确认合同无效：前者是形成之诉，在法院判决合同解除之后合同才没有效力;后者是确认之诉，在法院判决合同无效之后合同从订立之时自始不发生效力。合同解除权来源于《合同法》第94条，其规定：当一方的违约行为致合同目的不能实现，守约方可行使解除权。在“凶宅”房屋纠纷中，如果买房人购买房屋是为了结婚、经营等特定用途并于合同订立时已经明确告知卖房人，或虽未明确告知但可推知买房人买房是为了吉庆、喜悦、祥和等特定的目的，而出卖人隐瞒实情交付“凶宅”房屋的违约行为严重损害了买房人对于喜庆意义的期待，使得该房屋的居住效用严重降低，购买房屋的目的无法实现，出卖人的违约行为即构成根本违约，此时法院可判决支持解除房屋买卖合同。
