吃着经济舱的盒饭,就不要奢望商务舱的牛排。
买房亦是如此。
限房价,限品质,总归是一分价钱一分货。
购房者们足够贴心,懂得体谅开发商的难处。但“卖家秀”与“买家秀”相去甚远,属实说不过去。
限竞房进入下半场,很多项目面临交房集中“大考”。
目前,待交房、已交房的新房项目众多,包含金樾和著、中海京西里、旭辉城、大兴金悦府、亦庄和悦华锦、金隅·金麟府、中海云筑、延庆世园村、顺义国誉府、北京岭秀、宽院国誉府等。
答卷质量不一,暴露出的问题却有些类似。
限竞房三大维权点
问题一:品质问题
一场暴雨,打破了“完美房子”的幻想。
和悦华玺业主群,一张屋顶漏雨导致渗水的图片传阅开来,经查证,确实存在此类问题,并且不只一栋楼。
人民网领导留言板中,也能见到业主投诉的身影。
而业主们的维权横幅,更是挂到了绿城·和锦诚园门前。
选择绿城·和锦诚园,起因只是他的股东名单上,出现了保利的名字。
业主们的维权,似乎成了一场广撒网的游击战。
而中海京西里也有相关投诉。
8月5日,有业主在人民网留言板表示,小区内存在严重质量问题,包含电梯故障、小区院墙倾斜等质量问题,存在安全隐患。
目前已经得到回复解决。
问题二:货不对板
细数2020限竞房维权战役,第一场“大战”由大兴瀛海府业主打响。
6月,业主们在小区门前拉起了横幅,投诉问题是“货不对板”。
很多业主表示,收房时门前多了高6米多的变电站,小区中还出现路面阻挡等情况,很容易造成消防隐患。
领导留言板中,也提到相关问题,目前相关部门已经督促解决。
类似的“宣传不符”问题,在金樾和著也发生过。
去年业主们投诉霸王条款,商家承诺退还认购定金。
今年8月,又有业主反映窗洞缩减,高端幼儿园变普通,中央净水设备、紧急呼叫按钮、地铁接驳车均未完全实现等问题,与宣传不符。
问题三:降价风波
降价,是去库存最粗暴的方式。
这其中的代表,旭辉城算一个。
5月,30余名业主拉起横幅维权,声称要退房,起因是今年一批业主购房均价较开盘时低了1万元/平。
降价是起因,减配则是导火索。“房屋设计存缺席、南向无光照、新风系统不翼而飞,”很多业主表示难以接受。
当然,降价的是大多数,降价维权的却是少数。
此前,金茂北京国际等限竞房纷纷降价。限竞房项目分化,降价的限竞房们成为疫情时期的常态。
亏不起的开发商 慢慢焦虑的购房人
限竞房维权旋涡里,挣扎的不只有购房者。
管控成本与平衡品质之间的难题,是很多房企面临的困境。这是一场“零和博弈”,不涉及你死我活,却涉及利益权重。
但脱臼的下巴,可以复原;丢掉的购房信心,却再难重建。
限竞房购房者们,正站在自己目前的境况中犹豫不决,站在未来可能面临的困境前焦虑不已。
毕竟,维权成功的也只是少数。
关于维权,北京金诉律师事务所主任王玉臣律师给出如下tips:
关于质量问题
首先要分清质量问题的层次,不同的质量问题采取的策略是不同的。
1、对于比较严重的质量问题。
比如主体结构有严重问题等,业主可以视情况选择退房,也可以选择要求进行相应维修和赔偿。
如果是一般的质量问题,一方面可以要求开发商进行维修,同时还可以视情况拒绝收房,要求赔偿或补偿。
采取一些必要的方式方法。
无论采用什么方法,首先必须要注意做好取证工作。
比如,收房的时候,一定要先验房,对质量问题一定要事无巨细地记在收房单上,并要求当时的对接人员签字确认,自己手头留存一份作为证据。
比如,发现问题要及时通过拍摄将具体的问题记录下来;通过书面函件去要求开发商履行相应义务。发书面函件时务必做好取证,务必用EMS发送,务必在邮单上写明邮寄的内容。
其次,要注意保留现场。
若收房时是毛坯房,出现了比较严重的质量问题后,最好不要立刻装修,避免将来责任不明。
第三,务必注意保修期。
商品房是有保修期的,很多部位的保修期只有2年,如果不及时提出,并要求修复,一旦保修期过了,可能再交涉就会变得更麻烦。
所以一定要在保修期内提出,提出后,若在保修期内无法完成修复,保修期即使届满了,也可以相应地顺延。
第四,必要的时候,可请第三方专业机构对质量问题进行鉴定。
关于鉴定,务必注意三个问题:(1)成本相对较高。(2)最好和开发商共同委托(3)有些鉴定机构可能不够公允。
第五,可通过诉讼的方式来保护自己的权利。
诉讼过程中也可以申请鉴定,而且,这个时候的鉴定是在法院主持下进行,相应的鉴定结论也更加权威。
关于货不对板,虚假宣传的问题
1、取证要先行。对当初线上线下的宣传资料做尽可能的收集,比如样板间照片或视频、沙盘、楼书、户型图、效果图、和销售人员的沟通记录、开发商的宣传视频(官网、公众号等往往都会有)等。
2、违法查处要及时提起。
可以向市场监督局提虚假宣传的违法查处,向住建部门提欺诈销售的违法查处,要求履行查处职责。如果这些部门不及时履职,可以对此提起行政诉讼,督促其履职。
3、民事诉讼。
如果相关行政机关对虚假宣传进行了认定和处罚,可以以此为证据,提起民事诉讼,进行索赔。如果没有行政的认定,在司法实践中,法院很难支持购房人索赔的要求。
4、曲线救国,剑走偏锋。
咱们业主可以通过信息公开申请等方式挖掘更多的问题,进而增加解决问题的筹码。
5、谈判。在上述一项或多项工作的基础上,与开发商进行直接的沟通和谈判,要求开发商给予自己相应赔偿或者提供其他解决方案。
关于降价问题
这个很难去维权,除非开发商在合同中承诺不讲价,但是这种承诺几乎是不可能的。
但是,有一点需要注意,如果降价不减配还好,如果降价还减配就有问题了。
按照咱们国家的法律规定,在销售之前,规划都是确定的,如果之前规划就有,但是后面没有建,减配了,那就属于违规行为,不应该通过规划验收,更不能交房。
如果规划上没有,但是宣传的时候却宣传有,则属于虚假宣传,方式同上。
小总结:
限竞房的好处是很突出的,房价比一般商品房要低。但是往往位置和配套比一般商品房要差一些,尤其是位置往往是相对比较偏远的地方。
购买的时候,要综合衡量,不要仅仅只看房价,还要考虑下地理位置,配套等是否符合自己的需求。
其次,限竞房的面积往往不是很大,如果是刚需的问题不大,但是如果是改善住房的,就要考虑了。如果是想投资的,更要慎重了,因为限竞房是限制交易的,比如一般5年以内是不允许上市交易的。交易成本和商品房也有所区别。
最后,不少限竞房的质量也有不少问题,购买后收房前一定要做好验房工作,先验房后收房。
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