作者：施南
先说一个事实与数据，再说德国楼市是如何实现“房住不炒”的。
事实是什么？
去年9月的《第一财经》的报道：欧盟统计局10月初公布的数据显示，2019年第二季度，德国房价环比上一季度上涨了2%，与上一年同期相比则上涨了5.2%，均高于欧元区平均值。
据德国媒体报道，2010年至2019年，德国住宅均价上涨了超过50%，其中柏林、慕尼黑、汉堡、法兰克福、杜塞尔多夫、科隆和斯图加特等七大城市的价格早已翻倍。
这么些个大名鼎鼎的城市，九年左右房价才翻倍，德国人惊讶啥？真是没见过世面。
长期以来，德国的房价是以“稳”而闻名的，德国确实是在实践“房住不炒”。
那么，德国是怎么做到的呢？
德国风光
我总结一下德国版“房住不炒”的几个辣招：
第一，租房也能享受平等的公立教育，而且是真的。
在德国，多数人是租房的，但是租房住并不代表租客不能享受正常的公立教育。恰恰相反，租客也能享受正常的相对均衡的公立教育。公立学校之间有没有差异？有，但比较小，不值得大费周章重新买房、租房。
简单说，德国没有“学区房”。在德国无论是幼儿园还是学校，孩子入学入托，均以“家庭住址范围内，三公里内学校为默认选择”。
第二，短期炒卖房子要交25%的资本利得税，持有多少年卖房可以不交这个税？10年。
德国人是痛恨“炒房”行为的，所以，你买了自住，长期持有，那没啥。你要是买了三五年之后就想卖，赚个差价，对不起，利润的25%交给税局，这一点和日本差不多。所以，德国人对短炒行为不感冒，是因为完全有可能不赚钱还亏钱，因为还有利息、物业费、装修费等等一堆成本。想想都头大，算了。
第三，大建廉租房。
德国其实一直在建廉租房。最近几年因为移民涌入过多，2018年9月18日，德国总理默克尔在总理府主持召开德国首届住房峰会，目的之一就是继续大建廉租房：德国的联邦、州及乡镇三级政府达成共识，到2021年新增150万套住房。
联邦中央将在接下来三年内投入50亿欧元建设保障性廉租公寓，到2021年新建成10万套廉租公寓。
房子不够？政府出钱修，就是这么简单粗暴。
第四，区域发展平衡。
当然，德国还有一个重要特点是：区域发展比较平衡。德国人民不一定非要进入大城市才能享受优质的教育、医疗、就业机会，一些中小城市也不错。
德国的城市体系是“均等化”且“多中心”的，由于历史的原因，实际上，柏林从来也没有获得类似巴黎、伦敦的领先地位，特别是“二战”后的德国分裂对柏林地位产生了严重的影响，以西门子为代表的工业企业从柏林迁移到了慕尼黑，以大银行总部为代表的金融业态则逐步集聚在法兰克福，波恩则集聚了大量行政管理和政治职能，“多中心”格局进一步显现。合理的城市布局，使大多数德国居民分散在众多中小城市里。
大量的城镇有自己的专业领域和发展方向，再加之公立教育在哪儿到差不多，所以小城市的人们没有强烈愿望一定要去首都买一套房，虽然不限购。
第五，生娃且符合收入标准，买房可以拿补助，不是几百块，而是十年一共12000欧元，接近10万元人民币。你没看错。
我认为这是德国最激动人心的一个政策，你生了一个娃，你要买房，政府居然给一部分钱！天呐，天上真的掉馅饼，德国肉馅饼！
具体说，德国投入27亿欧元用于支付儿童建房基金。对于18岁以下少年，政府将会为每个孩子每年支付1200欧元以支持家庭购房，资助持续10年，10年就是12000欧元，差不多10万人民币。
当然，也有限制规定：这笔资金仅可用于家庭购买首套住房，且对于一孩家庭，符合补贴范围的房屋居住面积不得超过120平米，家庭税前年收入不得超过75000欧元。时间也有限制——“凡是在2018年1月1日至2020年12月31日期间购房或建房（第一套房）的父母，可申请建房/购房儿童金。”
啥叫关心德国的花朵，这就是。
第六，严格保护租客，租金涨价超过一定幅度，租客可以告房东。
为什么德国人愿意租房？因为租房有保障，而且房东不能随便涨价。租金管制在德国达到极致：以往仅针对租房合同规定每年租金涨幅不得超过10%，三年内不超过20%。如今，联邦政府规定房东有义务向有关机构上报每年的租金变化，当地政府和租客协会则保留干预的权力。
对的，有租客协会，而且还有《租房法》：《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20％，否则房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉；如果超过50％，就构成犯罪。
德国简直是租客的天堂好不好？
第七，给房东减税，让愿意投资地产的人能够有稳定的收入预期。
当然，房东在德国也有实惠。德国政府不傻，死命搞房东，没人买房提供出租房源，那也不行，所以，德国政府对房东也有春天般的温暖。
比如政策之一：为鼓励更多新建楼盘流入房屋租赁市场，对于2018年9月后新建的房屋，如若用于租赁，政府将给予税收减免。具体措施为，政府将每年补贴房屋持有5%至7%的折旧费作为抵税额，而之前的抵税力度为2%。根据规定，抵税共可持续四年，也就是说，以抵税的形式可以返还最高总房价的28%，前提是房屋必须连续出租十年以上。
28%啊，同志们，房价的接近30%居然可以返还房东。
最关键的是，德国的住房市场具有较为稳定的投资回报率，长期稳定在4%-5%之间，对于追求长期稳定投资回报的投资者有足够的吸引力。在德国当房东，也可以安心。
第八，提高住房补贴。
1965年以来，德国一直对低收入家庭提供住房补贴。根据各联邦州的差异和家庭人数，联邦政府目前给予每户每月325至600欧元左右的补贴。自2020年起提高住房补贴，预计惠及大约60万家庭。德国有多少个家庭呢？2019年的数据：德国有820万个有未成年子女的家庭。
第九，德国人不知道啥叫“土地财政”，德国的支柱产业是“德国制造”。
德国人靠啥赚钱？政府重视发展高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业，“德国制造”畅销全球，德国人靠这些赚钱。
你要是问德国人啥叫“土地财政”，他八成不知道。而且，联邦政府近几年还把持有的土地低价转让给地方政府，以缓解土地供应的紧张。
德国长期实行以居住导向的住房制度设计，并以法律形式保障。德国政府始终把房地产业看作是国家社会福利体系的一个重要组成部分，没有过多地强调其“支柱产业”的地位。
房地产业不是德国的“支柱产业”，不是，不是，不是，重要的事情说三遍。
第十，不搞货币放水，通胀一直控制得很好。
从历史上看，1983年之前德国实际房价与实际人均GDP基本保持同步变动，其后实际人均GDP稳步向上，但实际住房价格却持续向下，神奇的经济体，经济增长居然不疯狂炒房。德国联邦银行的首要目标是保持物价稳定，其次才是经济增长。即先把好日子稳住，再去想经济刺激的事儿。
德国长期实行稳健的货币政策，通货膨胀水平长期维持在较低水平，CPI基本控制在2%以内，房价一直非常平稳。2008年金融危机之后，很多国家房地产泡沫破灭，避险资金奔向德国，才稍微推高了德国房价。
从货币存量来看，德国的M2/GDP比英法等国高，是因为德国是典型的间接融资型金融体系，银行贷款较高导致货币总量相对较多，M2/GDP也就相应地较高。
德国很稳，绝对不搞大水漫灌。
没有超高的M2，就没有物价之忧，就不用到处去找蓄水池，德国人在货币问题上很克制。
第十一，实行长期稳定的房贷政策。
德国的房价波动小，因为德国人很执拗，直接就把相关制度“焊死”了。
德国实行“先存后贷”合同储蓄模式和房贷固定利率机制。你想贷款，必须先存钱，一般是存款额达到储蓄合同金额的50％以后，住房储蓄银行才把合同金额付给储户。这就有效地降低了杠杆，一点也不符合炒房客的刀法和审美，炒房客要的是“四两拨千斤”。
还有，存贷利率固定不变。德国对住房储蓄业务实行严格的分业管理，存贷款利率分别是3％和5％，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。德国联邦银行既不会为了刺激楼市去减息，也不会为了打压楼市去加息，没那闲心思，其实也就是在经济和房价之间修了一道“防火墙”。
楼市和利率变化是“脱敏”的，房子就是拿来住的，所以，不管其他领域如何搞风搞雨，德国楼市按既定节奏走，风雨无阻。
德国楼市是一个没有想象力的市场，投机的空间有没有？有，比较小。
德国楼市的有效稳定是因为有“四大支柱”：《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入房租补贴、租赁市场规范和私有住房提供了法律框架。
不拿土地、楼市当现金奶牛，不拿土地、楼市当对冲工具，反而大批量建设廉租房满足市场需求，压缩炒房空间，保护租客权益，公立教育均衡化，不把优质的公立教育资源和房子挂钩。这样的楼市有什么好炒的？
最“过分”的是，给符合条件的有娃的家庭提供10万块人民币左右的购房补助，还给60万家庭发放住房补贴，德国，只有8300万人口的德国是怎么做得到的？
以上就是德国版的“房住不炒”。
睁开眼睛看看世界，原来世界如此之大，世界如此不同。
